房地產(chǎn)泡沫的評(píng)估及防范措施探究

任劍平

【摘 要】房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)“熱”的背后，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的討論莫衷一是，房地產(chǎn)泡沫的科學(xué)評(píng)估、有效防范，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保障。本文分析了房地產(chǎn)的評(píng)估方法，并在此基礎(chǔ)之上，從強(qiáng)化土地管理、抑制投機(jī)需求、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理、建立健全土地稅制等方面，闡述了房地產(chǎn)泡沫的防范措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；泡沫；評(píng)估；防范措施

一、前言

在城市化建設(shè)的大背景之下，房地產(chǎn)是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其健康發(fā)展的推進(jìn)，直接關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)“熱度”不減，持續(xù)火爆的市場(chǎng)發(fā)展，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的討論，一直成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要焦點(diǎn)，也是如何構(gòu)建具有中國(guó)特色社會(huì)主義房地產(chǎn)事業(yè)的重要內(nèi)容。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格持續(xù)性走高趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“何去何從”，將會(huì)是我國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展所需考慮的重要內(nèi)容。本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)出發(fā)，分析了房地產(chǎn)泡沫的評(píng)估方法，并就如何實(shí)現(xiàn)科學(xué)防范，做了如下具體闡述。

二、房地產(chǎn)泡沫的評(píng)估方法

隨著城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要支撐。但是，房地產(chǎn)價(jià)格“畸”高，遠(yuǎn)超過(guò)其使用價(jià)值，這就會(huì)形成“虛假”繁榮。房地產(chǎn)泡沫的形成是多方因素綜合作用的結(jié)果，有土地資源稀缺、投機(jī)需求等因素，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，都會(huì)造成較大的影響。對(duì)此，對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行有效評(píng)估，可為房地產(chǎn)泡沫的有效防范，提供科學(xué)可靠的依據(jù)。因此，具體而言，房地產(chǎn)泡沫的評(píng)估，可從以下幾個(gè)方面展開(kāi)：

1.評(píng)估一：房?jī)r(jià)收入比

對(duì)于普通家庭而言，商品住宅價(jià)格與居民家庭收入的比值，可以反映出家庭的購(gòu)房能力。因此，在泡沫評(píng)估中，房?jī)r(jià)收入比是重要的評(píng)估指標(biāo)。一般情況之下，房?jī)r(jià)收入比值越大，居民在住宅購(gòu)買(mǎi)方面，所具有的購(gòu)買(mǎi)力越低。若房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投機(jī)需求的可能，極易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。對(duì)于健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房?jī)r(jià)收入比的范疇?wèi)?yīng)控制在3-6的范圍。從當(dāng)前我國(guó)一、二線城市來(lái)看，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)大于此范疇，房地產(chǎn)價(jià)格的“畸”高，與居民家庭的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力極不匹配。

2.評(píng)估一：空置率

近年來(lái)，投機(jī)炒房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大，持續(xù)走高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)國(guó)民社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，形成一定影響。房地產(chǎn)空置率是對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的反映。一般情況之下，出現(xiàn)賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)，房地產(chǎn)空置率較低。此時(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處于有利地位，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的操縱，會(huì)對(duì)買(mǎi)方形成權(quán)益侵害。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“供大于求”時(shí)，房地產(chǎn)空置率較高，買(mǎi)方市場(chǎng)的形成，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)等方式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售。因此，房地產(chǎn)空置率對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的評(píng)估，具有重要的指標(biāo)價(jià)值。合理的空置率應(yīng)控制在5%～10%區(qū)間，一旦出現(xiàn)10%以上，則是危險(xiǎn)區(qū)，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。

3.評(píng)估三：租售比

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫評(píng)估中，租售比指標(biāo)更能客觀、真實(shí)的反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況。一般清下，若房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較快上漲，但房租卻出現(xiàn)下降或上漲幅度較小，這就會(huì)出現(xiàn)租售比失衡的情況。這說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，投機(jī)、虛高的市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大。居民購(gòu)房的首要用途是居住或是經(jīng)營(yíng)，以滿(mǎn)足生活為主體。租售比失衡情況的出現(xiàn)，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資需求“過(guò)?！钡那闆r，房地產(chǎn)泡沫的存在，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)評(píng)估中，租售比是重要的評(píng)估指標(biāo)。

三、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

房地產(chǎn)泡沫的形成，受到諸多因素的影響。實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效的評(píng)估，是科學(xué)防范的重要基礎(chǔ)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的防范，關(guān)鍵在于從土地資源管理入手，通過(guò)對(duì)投機(jī)需求的有效抑制、土地稅制的完善，以科學(xué)防范房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫，做好市場(chǎng)調(diào)控工作，以更好的推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定發(fā)展。因此，具體而言，房地產(chǎn)泡沫可從以下幾個(gè)方面具體展開(kāi)：

1.強(qiáng)化土地管理，防范房地產(chǎn)泡沫

在土地資源管理中，政府處于主導(dǎo)作用。特別是在城市化建設(shè)的大背景之下，土地資源的有效管理，要求土地資源的科學(xué)配置，嚴(yán)格控制土地價(jià)格泡沫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。首先，要強(qiáng)化對(duì)土地資源的科學(xué)配置。土地資源配置，應(yīng)堅(jiān)持以市場(chǎng)規(guī)律為導(dǎo)向，在科學(xué)合理的供應(yīng)比之下，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)制，嚴(yán)格控制土地價(jià)格，防范由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫；其次，政府要加強(qiáng)制度體系建立，形成完善的獎(jiǎng)懲制度，以強(qiáng)化對(duì)非法圈地、盲目開(kāi)發(fā)等行為的有效遏制，確保土地資源配置開(kāi)發(fā)的合理性；再次，要從源頭上控制土地尋租行為，通過(guò)強(qiáng)化土地資源結(jié)構(gòu)的合理控制，有效防范房地產(chǎn)泡沫。對(duì)于當(dāng)前快速發(fā)展的城市建設(shè)，土地資源的日益稀缺，更加強(qiáng)調(diào)土地資源的有效管理，科學(xué)防范房地產(chǎn)泡沫。

2.抑制投機(jī)需求，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理

房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求，對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的影響較大，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。當(dāng)前，投機(jī)房產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)（如銀行等），這就要求強(qiáng)化對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理，通過(guò)控制投機(jī)資本的有效控制，從源頭上對(duì)投機(jī)需求行為進(jìn)行有效遏抑，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。此外，我國(guó)應(yīng)建立完善的房地產(chǎn)金融體系，通過(guò)設(shè)立政策性、商用性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，已實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效管理。房地產(chǎn)金融混亂對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響較大，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融的有效監(jiān)督，能夠有效防治信貸資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)的流入，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的生成。因此，房地產(chǎn)泡沫的源頭控制，是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要舉措，對(duì)于市場(chǎng)投機(jī)行為的有效遏制、市場(chǎng)監(jiān)督管理的有效開(kāi)展，能夠確保市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3.建立健全土地稅制，打擊市場(chǎng)炒賣(mài)

為了更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的科學(xué)配置，應(yīng)建立健全土地稅制，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)泡沫源的科學(xué)控制。首先，要建立完善的土地稅制，通過(guò)有效的政策調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的有效開(kāi)發(fā)利用。此外，政府作為監(jiān)督主體，應(yīng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行有效監(jiān)督，確保土地資源的有效利用；其次，對(duì)于故意拖延開(kāi)發(fā)、土地轉(zhuǎn)手率高等問(wèn)題，要實(shí)現(xiàn)對(duì)土地稅制的優(yōu)化與調(diào)整，強(qiáng)化對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地的成本支出，以維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的有序發(fā)展；再次，征收土地增值稅，對(duì)于一定時(shí)期之內(nèi)，多次轉(zhuǎn)讓的土地增值稅，應(yīng)“從嚴(yán)征稅”，以實(shí)現(xiàn)對(duì)炒賣(mài)行為的有效打擊，從源頭上控制土地資源配置。因此，面對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)逐步推進(jìn)土地稅制改革，建立符合中國(guó)市場(chǎng)需求的制度體系，有效防范房地產(chǎn)泡沫。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是新時(shí)期我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要支撐，也是社會(huì)穩(wěn)定和諧的有力保障。在本文的探討中，房地產(chǎn)泡沫的形成因素多樣化，其有效評(píng)估的實(shí)施，在于通過(guò)科學(xué)合理的指標(biāo)設(shè)置，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全方位評(píng)估。在筆者看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要房地產(chǎn)泡沫的科學(xué)評(píng)估，同時(shí)也要基于評(píng)估分析，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)泡沫的有效防范，通過(guò)強(qiáng)化土地管理、抑制投機(jī)需求、建立健全土地稅制，都是房地產(chǎn)泡沫科學(xué)防范的重要舉措。

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