我國居民消費(fèi)與房地產(chǎn)價格浮動的關(guān)聯(lián)分析

1 量化分析數(shù)據(jù)的模型建立

1.1 量化分析模型的選擇

在持久收入假說當(dāng)中，把人們對未來的收入預(yù)期納入影響消費(fèi)的主要范疇，擁有住房的居民來說，房地產(chǎn)價格上漲會使其把這種收益的增加當(dāng)成是一種持久性的收入，因此，會提高居民的消費(fèi)信心，進(jìn)而提高其現(xiàn)期的消費(fèi)，因此可以建設(shè)，居民的消費(fèi)水平與房地產(chǎn)價格之間有著關(guān)聯(lián)性。在本文的量化分析當(dāng)中，將居民的家庭財富水平作為居民消費(fèi)水平的解釋變量之一，而房地產(chǎn)資產(chǎn)在我國國民的的財富形態(tài)中占有較高的比重，能有效地反映居民擁有的財富的實(shí)際情況。因此，本文在數(shù)據(jù)的選擇與處理上，以生命周期理論為基礎(chǔ)，建立量化分析模型，具體如下：Ct=αPHt+βYt+ε，其中Ct表示當(dāng)期的居民消費(fèi)數(shù)據(jù),PHt表示當(dāng)期房地產(chǎn)價格，Yt表示當(dāng)期居民收入,α、β分別表示房價與當(dāng)期收入的邊際消費(fèi)傾向，通過分析房地產(chǎn)價格浮動的時候，居民的消費(fèi)水平會反映出相應(yīng)的數(shù)據(jù)變化。

1.2 相關(guān)數(shù)據(jù)的選擇與處理

在開展量化分析之前，通過對我國居民消費(fèi)數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)價格的變化數(shù)據(jù)進(jìn)行收集整理，選擇近三年來以我國一線城市為主要的數(shù)據(jù)來源，對上海、深圳、廣州等一線城市、同時為了保證數(shù)據(jù)的可信程度，在新一線城市上選擇武漢、長沙、成都等城市為數(shù)據(jù)來源，對于房地產(chǎn)價格的浮動變化數(shù)據(jù)，本文選取六個城市的近三年來的商品房平均銷售價格來進(jìn)行分析。而對于居民的消費(fèi)水平變化，則是采用了社會消費(fèi)品零售總額來衡量，由于在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)了社會生產(chǎn)產(chǎn)品的銷售情況，能夠較為綜合地反映居民消費(fèi)力水平。最后，對于居民有重要影響的因素是收入，而城鎮(zhèn)居民是住房消費(fèi)的主體，因此本文將選取城鎮(zhèn)居民可支配收入來衡量，以此提升本文量化分析結(jié)果的準(zhǔn)確性。

在數(shù)據(jù)的進(jìn)一步處理上，由于同方差性是建立線性回歸模型的基本假設(shè)條件之一，其隨機(jī)誤差具有不同的方差，即說明出現(xiàn)了異方差性。在計量經(jīng)濟(jì)模型中用最小二乘法估計參數(shù)模型時，若數(shù)據(jù)出現(xiàn)異方差，會使回歸分析所得到的參數(shù)估計非有效，而最小二乘法估計的隨機(jī)干擾項(xiàng)的方差也不再是無偏的，因此在進(jìn)行回歸分析前應(yīng)先消除數(shù)據(jù)的異方差性。傳統(tǒng)計量經(jīng)濟(jì)模型消除異方差性的有效方法是對變量數(shù)據(jù)取對數(shù)，因?yàn)槠淇梢栽诓桓淖償?shù)據(jù)的原有性質(zhì)的基礎(chǔ)上使變量趨勢線性化。因此，本文在進(jìn)行量化分析的過程將回歸模型進(jìn)一步表示為：LnCt=C+αLn PHt+βLn Yt+ε,以使得本文的量化分析的結(jié)果能夠更加真實(shí)。

2 量化模式的實(shí)證分析

2.1 單位根檢驗(yàn)

在本文的模型分析當(dāng)中，采用 ADF單位根檢驗(yàn)方法對數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)，以證明時間序列數(shù)據(jù)是否平穩(wěn)。檢驗(yàn)結(jié)果如下表所示：

表1 時間序列的ADF單位根檢驗(yàn)結(jié)果

單位根檢驗(yàn)結(jié)果顯示一階差分DLnCt、DLnYt以及DLPHt均為平穩(wěn)序列。因此DLnCt、DLnYt以及DLnPHt服從一階單整過程，可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

2.2 協(xié)整檢驗(yàn)

對變量進(jìn)行回歸分析,得到結(jié)果如下:

樣本修正的決定系數(shù)R2為0.986567，表明模型擬合優(yōu)度較好；且D.W.統(tǒng)計量取值為1.81458，查看D.W.檢驗(yàn)表，當(dāng)樣本容量為n=15，自變量個數(shù)為 K=2 時，dl=0.95,du=1.54,此時，du＜D.W.＜4-du,即表明模型不存在自相關(guān)性。

2.3 殘差分析

對模型的殘差序列進(jìn)行 ADF檢驗(yàn)，以判斷殘差序列是否存在單位根，檢驗(yàn)結(jié)果發(fā)現(xiàn)在5%的顯著水平下,t檢驗(yàn)統(tǒng)計量值為-4.61 3596,小于相應(yīng)臨界值,從而拒絕 H0,表明殘差序列不存在單位根是平穩(wěn)序列,說明兩者之間存在協(xié)整關(guān)系。

2.4 格蘭杰檢驗(yàn)

進(jìn)行對數(shù)化后的三組變量是一階單整的平穩(wěn)序列，滿足了進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)的前提條件。下面，我們將運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)方法對三組經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行因果關(guān)系的考察。檢驗(yàn)結(jié)果發(fā)現(xiàn)，格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果中Null Hypothesis的F-Statistic分別為4.14119、4.8612 0、0.86492、1.61014、17.8303、4.02704，而其對應(yīng)的Prob則分別為 0.1565、0.1901、0.5390、0.3628、0.0293、0.1814。

2.5 量化分析結(jié)果

經(jīng)過格蘭杰因果檢驗(yàn)，從相關(guān)的量化模型數(shù)據(jù)分析當(dāng)中可以發(fā)現(xiàn)，我國一線城市與新一線城市的房地產(chǎn)價格浮動與居民消費(fèi)之間有著較為的顯著性關(guān)系。同時，因果檢驗(yàn)的結(jié)果表明，當(dāng)數(shù)據(jù)設(shè)置滯后時，商品房平均銷售價格才是我國社會消費(fèi)品零售總額的格蘭杰原因，該實(shí)證分析結(jié)果證明當(dāng)前我國的居民消費(fèi)與房地產(chǎn)價格之間存在關(guān)聯(lián)性，居民消費(fèi)水平的上漲帶動了我國房地產(chǎn)平均價格的上漲，但居民消費(fèi)水平下降的時候，我國的房地產(chǎn)市場也會遭遇相應(yīng)的增長緩慢，但是就總體水平而言，我國的房地產(chǎn)水平一直處于穩(wěn)步上漲的總體態(tài)勢中與我國居民日益增長的消費(fèi)水平有著直接的關(guān)系，當(dāng)居民消費(fèi)中將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)長期的投資進(jìn)行消費(fèi)的時候，無疑進(jìn)一步推動了房價的上漲，因此，我國的居民消費(fèi)水平與房地產(chǎn)價格的浮動之間的關(guān)系應(yīng)該相輔相成，相互促進(jìn)，共同構(gòu)成了我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀。

3 當(dāng)前房地產(chǎn)價格變化下的市場穩(wěn)定性應(yīng)對措施

為了確保社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性有著極為重要的意義，本文認(rèn)為可以從以下幾個方面來應(yīng)對：

3.1 建立實(shí)用、準(zhǔn)確、標(biāo)準(zhǔn)化的統(tǒng)計形式和預(yù)警系統(tǒng)

平穩(wěn)房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性工作就是必須判斷市場處于哪個階段，對于房地產(chǎn)市場過熱情況，即是否出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求，可以參照空置率，房地產(chǎn)投資占總投資的比重等等。但是必須針對不同地段、空間、城市、配套設(shè)施進(jìn)行細(xì)分指標(biāo)，進(jìn)而建立較為完善的統(tǒng)計辦法。而預(yù)警系統(tǒng)是以收集、整理的統(tǒng)計信息基礎(chǔ)上建立，為了反映房地產(chǎn)市場價格周期波動的情況，進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)測，為政策的實(shí)施提供方向標(biāo)。

3.2 轉(zhuǎn)變政府考核指標(biāo)，減低政府引發(fā)的潛在風(fēng)險

轉(zhuǎn)變各地政府的考核指標(biāo)，使其不僅僅只考慮財政收入，生產(chǎn)總值。而是綜合的探索本地經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展，人文和諧發(fā)展。因此可以考慮從綠色 GDP來考察，并且由于政府經(jīng)常為了配合擴(kuò)大內(nèi)需采取加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為相關(guān)項(xiàng)目的貸款給予政府擔(dān)保。一旦該項(xiàng)目發(fā)生問題而導(dǎo)致無法還款，政府擔(dān)保引發(fā)出來的銀行壞賬會加大風(fēng)險。并且市場上的購房意愿者會遭受損失，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格產(chǎn)生連鎖性的波動。所以必須嚴(yán)格審核住房開發(fā)貸款，抑制過度投資，防范投機(jī)行為?？梢蕴岣哔Y產(chǎn)負(fù)債率的嚴(yán)格規(guī)定，或者針對投機(jī)獲利行為設(shè)置高額稅收。

3.3 保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，提高居民可支配收入

宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場發(fā)展緊密相關(guān)，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，就必須從宏觀上保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康的發(fā)展。 否則遇到市場拐點(diǎn)或者金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場的劇烈波動會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)形勢更為糟糕。從而我們可以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的走勢與經(jīng)濟(jì)形勢相匹配，使兩者相得益彰。并且可以適度的對于房地產(chǎn)市場信息和輿論進(jìn)行加強(qiáng)引導(dǎo)，模糊未來價格預(yù)期的走向，從而穩(wěn)定市場發(fā)展。合理地分配收入，完善社保、養(yǎng)老、住房公積金方面的制度，從而使國民在面對房地產(chǎn)市場波動時具有相應(yīng)的保障和底氣。從我國保障房供給增加，可以看出政府正在以多渠道去解決群眾住房問題。完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對保障性住房進(jìn)行完善，提高其使用效率。