智能與信息化技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用與發(fā)展

張麗娜

摘 要：智能與信息化技術(shù)應(yīng)用在物業(yè)管理中，能大大提高物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)智能化物業(yè)管理。本文通過(guò)智能化物業(yè)與傳統(tǒng)物業(yè)的對(duì)比，反映智能與信息化技術(shù)在現(xiàn)代物業(yè)管理中的應(yīng)用現(xiàn)狀，存在現(xiàn)階段智能與信息化技術(shù)應(yīng)用管理程度不高、人員素質(zhì)低下等問(wèn)題，認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)用智能與信息化技術(shù)，應(yīng)解決技術(shù)、人才問(wèn)題，提升物業(yè)公司管理水平，提供政府政策支持等。

關(guān)鍵詞：智能化；信息化；物業(yè)管理

我國(guó)的物業(yè)管理起步于上世紀(jì)八十年代，歷經(jīng)二十多年的發(fā)展，現(xiàn)已獲得了蓬勃的發(fā)展。在當(dāng)下社會(huì)，不僅住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)廣泛采用專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理，學(xué)校、醫(yī)院、車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、甚至工業(yè)園區(qū)都已引進(jìn)物業(yè)管理。物業(yè)管理的內(nèi)容也日漸豐富，在房屋維修、設(shè)施管理、保安保潔、環(huán)境綠化的基礎(chǔ)上，配備居民生活服務(wù)、物業(yè)中介等配套增值服務(wù)。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，智能與信息化技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用也日漸廣泛，智能化、數(shù)字化、信息化的物業(yè)管理，正是智能與信息化技術(shù)應(yīng)用在物業(yè)管理中的產(chǎn)物。

一、傳統(tǒng)物業(yè)管理與智能化物業(yè)管理的對(duì)比

物業(yè)管理給人們的印象，大多停留在房屋維修、設(shè)施管理、保安保潔、環(huán)境綠化的層面，傳統(tǒng)的物業(yè)管理多依靠人工（而不是計(jì)算機(jī)）進(jìn)行管理。智能化物業(yè)管理，不僅管理范圍更廣泛、管理內(nèi)容更豐富，在管理手段和管理模式上與傳統(tǒng)的物業(yè)管理也大有不同。智能化的物業(yè)管理，是通過(guò)一整套完善的物業(yè)管理系統(tǒng)，進(jìn)行集成化管理，在開(kāi)展日常物業(yè)管理基礎(chǔ)性工作的同時(shí)，利用智能與信息化技術(shù)，將管理變得實(shí)時(shí)、可視、可監(jiān)控，并且使物業(yè)管理服務(wù)增值。例如現(xiàn)在大多數(shù)小區(qū)中安裝了監(jiān)控，可以實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)控，實(shí)時(shí)監(jiān)控小區(qū)安全等。利用物業(yè)管理的信息系統(tǒng)，幫助住戶(hù)提供代繳費(fèi)用、租房信息發(fā)布等便民服務(wù)[1]。

傳統(tǒng)物業(yè)管理和智能化物業(yè)管理的區(qū)別，可以歸納為以下幾個(gè)方面：

（一）內(nèi)容上的區(qū)別

傳統(tǒng)的物業(yè)管理，主要表現(xiàn)為房屋管理、住戶(hù)管理、收費(fèi)管理、設(shè)施設(shè)備管理、保安保潔、環(huán)境綠化等。智能化物業(yè)管理的內(nèi)容，其內(nèi)涵更為豐富。在傳統(tǒng)物業(yè)管理的內(nèi)容中，增加了一卡通管理、三表數(shù)據(jù)遠(yuǎn)距離傳送及收費(fèi)管理、小區(qū)ISP/ICP服務(wù)、數(shù)據(jù)庫(kù)住戶(hù)租用、電子商務(wù)等。

（二）功能上的區(qū)別

在功能上，智能化物業(yè)管理是一種利用智能信息技術(shù)處理管理內(nèi)容的管理方式。

1、傳統(tǒng)的房屋管理在智能化物業(yè)管理中更側(cè)重表現(xiàn)為房產(chǎn)管理，住戶(hù)可以在網(wǎng)絡(luò)上登記和查詢(xún)?cè)趦?cè)房產(chǎn)登記和變更，是一種動(dòng)態(tài)的管理。

2、在住戶(hù)管理方面，利用一卡通或IC卡進(jìn)行管理。物業(yè)通過(guò)一卡通進(jìn)行業(yè)主認(rèn)證、出入管理、停車(chē)場(chǎng)管理、收費(fèi)管理。同時(shí)，用戶(hù)可以利用一卡通或IC卡進(jìn)行檔案登記與網(wǎng)上報(bào)修，繳納費(fèi)用。

3、原來(lái)的收費(fèi)管理升級(jí)為一種財(cái)務(wù)管理，涵蓋物業(yè)收費(fèi)管理、三表收費(fèi)管理等，用戶(hù)可以利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行欠費(fèi)查詢(xún)和繳費(fèi)。

4、在保安管理方面，智能與信息技術(shù)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了安全警報(bào)、實(shí)時(shí)對(duì)講、遠(yuǎn)程監(jiān)控，保安管理比傳統(tǒng)的保安巡邏發(fā)現(xiàn)安全隱患更高效。

5、在三表管理方面，智能與信息技術(shù)的應(yīng)用，使得物業(yè)管理的管理信息能實(shí)時(shí)共享，互相融通。在三表數(shù)據(jù)遠(yuǎn)距離傳送與收費(fèi)管理這項(xiàng)服務(wù)中，三表數(shù)據(jù)可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)采集統(tǒng)計(jì)，物業(yè)可以同時(shí)進(jìn)行三表管理和收費(fèi)，同時(shí)住戶(hù)也可以查詢(xún)?nèi)砉芾頂?shù)據(jù)和收費(fèi)金額，物業(yè)管理和用戶(hù)繳費(fèi)均能實(shí)現(xiàn)足不出戶(hù)。

6、小區(qū)ISP/ICP服務(wù)能提供小區(qū)INTERNET網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、網(wǎng)絡(luò)化的家電遙控等服務(wù)。

7、數(shù)據(jù)庫(kù)用戶(hù)租用，能提供小區(qū)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)租用，住戶(hù)可以在網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)中存放個(gè)人資料。

8、電子商務(wù)，是與時(shí)俱進(jìn)的一種便捷服務(wù)。在進(jìn)行物業(yè)管理的同時(shí)，提供B2B、B2C或者成為C2C的中介，利用電子商務(wù)進(jìn)行配送服務(wù)以及財(cái)務(wù)結(jié)算服務(wù)等。

綜上所述，智能化物業(yè)管理最大的優(yōu)勢(shì)就是利用智能與信息化技術(shù)，使物業(yè)管理更科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)。將物業(yè)管理變?yōu)閯?dòng)態(tài)的、實(shí)時(shí)的、交互的、信息化、智能化，這是最根本的區(qū)別[2]。

二、智能與信息化技術(shù)在物業(yè)管理中的現(xiàn)狀

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，雖然很多小區(qū)都已踏上智能化的管理服務(wù)之路，但在總體上來(lái)說(shuō)，我國(guó)多數(shù)物業(yè)管理智能化程度還處在較低的水平。比如住宅小區(qū)，雖然多數(shù)小區(qū)也已經(jīng)安裝配備了實(shí)時(shí)對(duì)講系統(tǒng)、遠(yuǎn)程監(jiān)控、物業(yè)管理信息化系統(tǒng)及相應(yīng)的服務(wù)軟件，但多數(shù)小區(qū)卻只是按照智能化表面上的配備要求，配備硬件和軟件設(shè)備，但并沒(méi)有發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性將管理智能化的程度發(fā)揮到最大。

智能化的物業(yè)管理，是人與信息技術(shù)完美配合實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的過(guò)程。顯然，我國(guó)多數(shù)物業(yè)管理人員隊(duì)伍力量較弱，主要體現(xiàn)在人員的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化程度低、管理水平低下、人員素質(zhì)不夠高等。

此外，多數(shù)物業(yè)管理采用外包的形式，保安保潔、環(huán)境綠化多外包給專(zhuān)業(yè)公司承包，而保安保潔等工作的從業(yè)人員，年齡較大，甚至有退休返聘的人員，在人員素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)化水平上均跟不上新時(shí)代的要求。

因此，即使物業(yè)公司在管理中使用了智能與信息化科學(xué)技術(shù)，人員的素質(zhì)和意識(shí)決定了信息技術(shù)是否能被有效運(yùn)用，是否利用智能與信息化技術(shù)進(jìn)行管理、降低管理成本，提升物業(yè)管理的效率和水平，是應(yīng)用智能與信息化技術(shù)的突出問(wèn)題[3]。

三、智能與信息化技術(shù)在物業(yè)管理中的發(fā)展應(yīng)用

針對(duì)我國(guó)目前物業(yè)管理智能化應(yīng)用的現(xiàn)狀，若要解決上述問(wèn)題，不僅要追本溯源，還需要內(nèi)外部環(huán)境共同提供條件，支持物業(yè)管理應(yīng)用智能與信息化技術(shù)。

（一）先進(jìn)技術(shù)支持

技術(shù)問(wèn)題是根本的問(wèn)題。應(yīng)用智能與信息化技術(shù)，首先要解決技術(shù)問(wèn)題。這些技術(shù)在物業(yè)管理中應(yīng)用，與計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)安全技術(shù)密切相關(guān)。智能技術(shù)、智能產(chǎn)品、智能設(shè)施設(shè)備的智能化程度還有待提高，這些因素制約了智能與信息化技術(shù)在物業(yè)管理上的應(yīng)用。因此，解決技術(shù)問(wèn)題是先決條件。

（二）重視人才培養(yǎng)

智能化的物業(yè)管理，始終離不開(kāi)人的管理。因此，人才是提高智能化物業(yè)管理的根本因素。智能與信息化的應(yīng)用，需要更高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才。物業(yè)管理人員不僅要具備較強(qiáng)的管理能力、溝通協(xié)調(diào)能力、應(yīng)變能力，還要了解房屋維修處理的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，計(jì)算機(jī)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等的相關(guān)知識(shí)，是一項(xiàng)要求非常高的工作。推進(jìn)智能與信息化技術(shù)的使用，社會(huì)、高校、公司都要重視人才的引進(jìn)和培養(yǎng)。

（三）提升物業(yè)管理水平

是否應(yīng)用智能與信息化技術(shù)進(jìn)行物業(yè)管理，取決于物業(yè)管理公司的態(tài)度。公司有心提高物業(yè)管理水平，才會(huì)配備相應(yīng)的人力、物力、財(cái)力投入到智能化物業(yè)管理中，只有這樣，才能更好地發(fā)揮智能與信息化技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用。

（四）政府政策支持

智能與信息化技術(shù)應(yīng)用在物業(yè)管理中，涉及住戶(hù)個(gè)人信息、隱私信息泄密等信息，存在網(wǎng)絡(luò)安全隱患的擔(dān)憂。如何有效遏制網(wǎng)絡(luò)犯罪現(xiàn)象的發(fā)生，有效規(guī)范住戶(hù)和物業(yè)管理人員使用物業(yè)管理數(shù)據(jù)庫(kù)的行為，需要政府制定相應(yīng)的法律，加強(qiáng)法律保護(hù)和法律約束。另外，政府除了在制定法律方面保護(hù)措施外，還應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策，對(duì)物業(yè)管理的智能化產(chǎn)品、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行稅收減免、價(jià)格優(yōu)惠等政策支持，鼓勵(lì)各個(gè)物業(yè)管理公司應(yīng)用智能與信息化技術(shù)進(jìn)行物業(yè)管理。為物業(yè)管理應(yīng)用智能與信息化技術(shù)提供了外部環(huán)境保障[4]。

四、現(xiàn)代物業(yè)管理智能信息化發(fā)展的趨勢(shì)

雖然智能與信息化技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用程度還不是很高，但智能化物業(yè)管理已經(jīng)在我國(guó)初見(jiàn)雛形，隨著未來(lái)科學(xué)技術(shù)的進(jìn)一步進(jìn)步，智能化物業(yè)管理在我國(guó)是大勢(shì)所趨。

（一）向“一體化系統(tǒng)集成”方向發(fā)展

現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)智能化需滿足自動(dòng)化管理、三表計(jì)量、安全防范監(jiān)控、火災(zāi)報(bào)警、對(duì)講呼叫、設(shè)備監(jiān)控等六方面的內(nèi)容，把這六項(xiàng)內(nèi)容的智能化功能集中，從而降低成本，是未來(lái)發(fā)展的方向。

（二）強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理、提供增值服務(wù)

現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理智能化能給住戶(hù)帶來(lái)一個(gè)舒適、安全、高效的生活空間，但是切忌一哄而起空虛盲目的追風(fēng)炒作。應(yīng)強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)和管理，如何提供增值服務(wù)如視頻點(diǎn)播、遠(yuǎn)程教學(xué)等服務(wù)。只有真正實(shí)現(xiàn)了良好的運(yùn)營(yíng)管理，才能給小區(qū)住戶(hù)帶來(lái)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

（三）規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化

隨著智能與信息化技術(shù)在物業(yè)管理中的發(fā)展，新技術(shù)、新產(chǎn)品層出不窮，但標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的制定還在不斷地進(jìn)行中。因此產(chǎn)品和技術(shù)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化方面仍存在著相當(dāng)多的問(wèn)題，因此，制定標(biāo)準(zhǔn)需要認(rèn)真研究，和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌，并結(jié)合中國(guó)國(guó)情研究開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品和運(yùn)行軟件，不斷的制定和完善相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展[5]。

五、結(jié)語(yǔ)

智能與信息化的應(yīng)用將大大提高了物業(yè)管理的科學(xué)化、自動(dòng)化水平，如何將智能信息化和物業(yè)管理緊密結(jié)合起來(lái)，共同達(dá)到居住水平的和諧和舒適，是未來(lái)應(yīng)值得關(guān)注的問(wèn)題。目前需要不斷的吸收和引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)來(lái)為我所用，加大對(duì)于相應(yīng)專(zhuān)業(yè)人才的培訓(xùn)，并且不斷的制定和完善相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)促進(jìn)居住環(huán)境的建設(shè)和發(fā)展，改善人民的生活條件和環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理智能信息化的健康向上發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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（作者單位：武漢科技大學(xué)城市學(xué)院）