淺析既有住宅加裝電梯困境

翁錢余　凌雪兒　周嘉慧　林欣燕　馬超

【摘 要】本文以南京市玄武區(qū)為研究對象，通過走訪居民調(diào)查，總結(jié)出現(xiàn)階段既有住宅加裝電梯推進(jìn)過程凸顯的一系列問題，并有針對性地提出關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)“老大難”住戶加裝電梯的對策建議。

【關(guān)鍵詞】既有住宅；加裝電梯困境；對策建議

中圖分類號： TU857 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號： 2095-2457（2018）17-0110-002

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2018.17.055

【Abstract】This article takes the Xuanwu District of Nanjing as the research object，through visits to the residents' surveys，summarizes a series of problems that have emerged during the stage of adding elevators to the existing residential buildings，and specifically proposes to further promote the installation of elevators for“older”occupants. Suggestions.

【Key words】Existing residential buildings；Install elevator dilemma；Suggestions

0 引言

據(jù)《2017年南京市老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報告》顯示，2017年南京市60歲及以上戶籍老年人口相比2016年增長5.67%，占戶籍總?cè)丝诒壤s21%。隨著人口老齡化趨勢愈加明顯，保障老年人生活質(zhì)量成為政府營造和諧社會，加強(qiáng)民生建設(shè)的關(guān)鍵之一。

基于“9073”[1]養(yǎng)老模式現(xiàn)狀，南京市絕大多數(shù)老人居住在無電梯多層既有住宅中，年齡增長引起的腿腳不便使上下樓梯成為老年人生活的沉重負(fù)擔(dān)，也導(dǎo)致部分老人成為不愿或無法下樓的“懸空老人”，老年人生活質(zhì)量以及身心健康因此受到了巨大影響。

加裝電梯工作不僅能解決老年人的垂直交通問題，讓“懸空老人”獲得落地自由，而且還有利于改善舊房住戶的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。此外，加裝電梯有助于拉動內(nèi)需。在近年建筑業(yè)主市場趨向低迷的情況下，為建材市場與建筑從業(yè)人員打開一個新的輸出端口。

1 玄武區(qū)既有住宅加裝電梯概況

2018年南京市“兩會”中，既有住宅加裝電梯再次被提上政府工作日程。據(jù)統(tǒng)計，截至今年2月10日，全市已簽訂增設(shè)1463部電梯的書面協(xié)議，303部進(jìn)入施工階段，206部竣工。其中，玄武區(qū)在推進(jìn)加裝電梯工作方面績效突出。玄武區(qū)既有住宅增設(shè)電梯共收到簽約委托953宗，已公示796宗，已取得規(guī)劃許可證596個，已完成施工許可手續(xù)458個，已施工304部，已建成81部。

與2016年末只有4部電梯完成加裝相比，2017年政府的加裝電梯工作收效明顯。現(xiàn)階段進(jìn)一步擴(kuò)展加梯工作難點是：在政府、社區(qū)全面推動加梯工作的背景下，存在大量樓棟雖有部分住戶想加裝電梯但礙于多方阻力至今仍未成功，進(jìn)而導(dǎo)致加梯“老大難”?；诖?，本文以南京市玄武區(qū)為對象，分析加梯“老大難”中存在的問題及原因。

2 電梯加裝推進(jìn)過程的問題與原因分析

目前南京市玄武區(qū)加裝電梯工作處于大力推廣中，然而實地采訪發(fā)現(xiàn)在電梯加裝過程中仍存在各種問題：低層住戶難以協(xié)調(diào)，“一票否決制”處于絕對地位，出資比例存在異議，樓棟住戶眾口難調(diào)，樓棟牽頭人無人敢做、無人愿做，審批辦證困難繁瑣，樓棟硬性條件不達(dá)標(biāo)無法加裝電梯，電梯商承包商選擇多樣化，電梯加裝施工過程中監(jiān)管問題，人員安全問題以及電梯運(yùn)營過程中物業(yè)管理、電梯修理和運(yùn)營維護(hù)問題等。

通過實地走訪玄武區(qū)鎖金一村、南林二村、公教一村等小區(qū)，調(diào)查組發(fā)現(xiàn)在調(diào)查的有限個小區(qū)中，“低層住戶與‘一票否決制”、“審批辦證困難繁瑣”和“樓棟牽頭人選擇困難”三個問題較為突出且具有普遍性。

“三分之二只是敲門磚，達(dá)到三分之二你才有資格去申請裝電梯，申請之后還要公示，公示之后一二樓有意見你還要去協(xié)調(diào)，若達(dá)不成一致意見，還是沒用。這個是老百姓的事情，你不可能跟他上綱上線，他說不裝了，那就不讓你裝唄?！薄暇┦泄桃淮迥持魅?/p>

在實地調(diào)查走訪中，課題組發(fā)現(xiàn)目前仍存在“一票否決制”即低層住戶反對，加裝電梯工作難以進(jìn)行和實施。盡管在政府文件《南京市既有住宅增設(shè)電梯實施方法》中規(guī)定“既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”，該規(guī)定在符合《物權(quán)法》前提下試圖扭轉(zhuǎn)“一票否決制”形勢，改善加裝電梯難加裝現(xiàn)狀，但在實際實施過程中，低層住戶反對仍成為電梯加裝難的最主要因素。

低層住戶認(rèn)為增梯后他們不僅會面臨加裝過程帶來的各種環(huán)境直接影響，還可能會面臨房價貶值的狀況。他們不愿意在既得利益受損的情況下又承擔(dān)風(fēng)險。另外，在加梯協(xié)調(diào)過程中，部分高層住戶協(xié)調(diào)態(tài)度強(qiáng)硬，各類輿論都傾向于高層住戶，低層住戶的利益卻無處伸張，索性就將“壞人”做到底，堅持不同意加裝。

“電梯的安裝主要與土建有關(guān)，有可能你挖了一塊下面就有很多電線，你就要去與相關(guān)部門協(xié)商。這個加裝電梯時間很長，地基建設(shè)之后要水泥混凝土澆灌，凝固要21天，開挖和協(xié)調(diào)事情起碼兩個月，電梯出場又要兩個月，出場弄過來還要吊樁。建完之后還得等檢驗合格才能正常運(yùn)行?！?——南京市鎖金二村王先生

電梯加裝雖然是小工程，卻必須按照完整的工作流程執(zhí)行，過程中涉及水管、電路、天然氣、消防、城建、質(zhì)監(jiān)等多個部門，須經(jīng)相關(guān)職能部門審批同意，才能使工程如期進(jìn)行，在審批和辦證方面需要單位或物業(yè)配合投入相應(yīng)的人力物力。若是遇到不定性困難更是加劇了加裝電梯各方之間的協(xié)調(diào)溝通成本，比如說居民樓地下正好有人防工程，就需要報經(jīng)人防部門審批，再制定具體的設(shè)計方案。

“之前四樓的那個小伙子主動請纓要做代表，我們老年人正好也樂個清閑，但后來由于要協(xié)調(diào)各方問題，加之他自己雖然有心但是太年輕了，又要忙工作，后來就不愿意做了?！?/p>

在政府文件中規(guī)定每幢或每單元要有一個代理人。然而在實際生活中，代理人往往承擔(dān)著很多風(fēng)險和責(zé)任，要在業(yè)主、物業(yè)和施工單位等多方間奔波，需要協(xié)調(diào)各方之間的問題，是個費(fèi)時費(fèi)力的工作。據(jù)相關(guān)規(guī)定，代理人應(yīng)作為建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。[2]通常情況下，代理人缺乏相關(guān)的工程管理經(jīng)驗，在加裝過程中感到力不從心，所以不愿意主動做代理人。

3 電梯加裝推進(jìn)過程的對策建議

3.1 打好牽頭人這張牌

基于調(diào)研走訪結(jié)果，本文難以給出從根本上解決“一票否決制”，但是本文建議社區(qū)可以從牽頭人這方面入手。社區(qū)應(yīng)通過耐心細(xì)致地觀察和溝通工作來判斷樓棟或單元內(nèi)比較有聲望或有經(jīng)驗地住戶出面擔(dān)任牽頭人的工作。但也正如本文所提及的社區(qū)人情冷漠，故建議考慮善于溝通善于表達(dá)的住戶，這也有利于后期樓棟鄰里關(guān)系改善。另一方面，應(yīng)積極采取有效措施來鼓勵牽頭人工作，可以使用外部激勵手段，在充分詳細(xì)考慮到牽頭人和其他住戶的想法和感受的基礎(chǔ)上，精心設(shè)計獎勵方法，調(diào)動牽頭人的積極性。同時為了減少影響積極性的阻力，除簡化審批手續(xù)外，還可以整合相關(guān)部門資源在行政服務(wù)中心設(shè)立既有住宅加裝電梯行政審批綠色通道，并確定專人負(fù)責(zé)協(xié)助加裝電梯申請人辦理相關(guān)審批手續(xù)。

3.2 各環(huán)節(jié)積極引入第三方

在實際情況下，政府制定的費(fèi)用分?jǐn)偡椒赡懿贿m用于所有樓棟，對低層用戶的補(bǔ)償更是需要“量體裁衣”，但是這些經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)該由哪一方來制定？本文建議引入獨立的第三方評估機(jī)構(gòu)，對情況特殊的樓棟制定有針對性的出資比例結(jié)構(gòu)方案。另外，考察低層住戶的切實損失并結(jié)合加梯后高層的物業(yè)增值，對低層住戶進(jìn)行補(bǔ)償。

加裝電梯從采購到施工費(fèi)用在50萬元左右，在投入使用前，該經(jīng)費(fèi)的收集、存放、支付缺少統(tǒng)一的管理辦法?？梢砸脬y行作為第三方平臺，創(chuàng)建專門賬戶統(tǒng)一管理這筆資金。每個增梯步驟驗收通過以后，經(jīng)代表申請人簽字確認(rèn)后，由銀行直接轉(zhuǎn)賬給建設(shè)單位，政府的財政補(bǔ)貼也直接轉(zhuǎn)到該賬戶。最后銀行應(yīng)出示一份費(fèi)用詳細(xì)，既使居民放心，又使整個流程暴露在“陽光下”，更加安全、簡便、透明。

同時，為了解決代理人選擇問題，本文建議引入第三方指導(dǎo)輔助機(jī)構(gòu)。本文出于成本角度考慮，認(rèn)為該指導(dǎo)輔助機(jī)構(gòu)應(yīng)直接由各方自行派代表組織構(gòu)成，主要致力于統(tǒng)一指導(dǎo)樓棟牽頭人在加裝電梯的全壽命周期中系統(tǒng)有序地完成各方協(xié)調(diào)工作包括加裝電梯工程的審批和辦證等工作，樓層住戶間協(xié)調(diào)能力和代理人自身基礎(chǔ)判斷事件能力提高等。

3.3 推進(jìn)新型電梯的安裝和研發(fā)

現(xiàn)行加裝電梯工作推廣的是傳統(tǒng)的垂直升降式電梯，意見不同、施工牽涉廣、費(fèi)用高昂一直是電梯加裝難的癥結(jié)。面對高層住戶的迫切需求，在其它解決對策尚需考量的情況下，政府可以“換個思路找出路”，推廣“接力式電梯”、“座椅式電梯”等新型電梯的安裝，這類電梯占用空間小、成本較之傳統(tǒng)電梯略低，更容易被住戶接納。同時，政府應(yīng)繼續(xù)鼓勵相關(guān)部門研發(fā)更便捷、更安全、更實惠的加裝方法和技術(shù)。

4 總結(jié)

2017年政府在加裝電梯工作方面取得空前進(jìn)展，這歸因于各級工作人員盡職復(fù)責(zé)、相關(guān)政策落實到位、群眾積極響應(yīng)配合等諸多方面。對于加梯“老大難”，各方應(yīng)該共同努力，不僅要從政策上找出口，還可以從新型組織模式、社會關(guān)系、以及創(chuàng)新技術(shù)等方面作為切入口。

【參考文獻(xiàn)】

[1]章鴻燕.城市既有多層住宅增設(shè)電梯工程管理制度創(chuàng)新探析[N].工程經(jīng)濟(jì)，2018.3

[2]楊拓.”一票否決”現(xiàn)象下的既有住宅加裝電梯困境思考——以《物權(quán)法》第七十八條為中心[N].交流平臺，2017.11.