關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資策略的幾點(diǎn)思考

蔣海紅

摘 要 本文就房地產(chǎn)行業(yè)融資的問(wèn)題發(fā)表一些看法，并提出解決問(wèn)題的對(duì)策，希望本文能對(duì)那些對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資有疑問(wèn)的讀者提供一些幫助。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 融資 策略 經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展離不開資金的支持。雖然在這個(gè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的21世紀(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)還是占據(jù)領(lǐng)軍位置，但不得不說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

2010年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市，再融資和重大資產(chǎn)重組等事項(xiàng)進(jìn)展艱難。在此期間，不少房地產(chǎn)商從海外上市，試圖從海外獲得大量的融資，然而國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)一直居高不下。一些專家呼吁，房地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)該盡快實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。證監(jiān)會(huì)在新聞發(fā)布會(huì)上回答“房地產(chǎn)上市公司融資政策”問(wèn)題時(shí)指出，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知和2013年關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知規(guī)定，對(duì)于一些存在違法違規(guī)行為（閑置土地、炒地、哄抬物價(jià)）的房地產(chǎn)企業(yè)暫停上市。業(yè)內(nèi)人士發(fā)表聲明提出，在逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的同時(shí)應(yīng)該逐步取消各類行政化限制。在房地產(chǎn)融資、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)應(yīng)盡量減少行政干預(yù)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，同時(shí)減少金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、常見的融資手段

如今，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源有銀行貸款、售房預(yù)收款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、自由資金等。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道多元化，但是大多數(shù)的渠道對(duì)于一些企業(yè)來(lái)說(shuō)并不具備實(shí)用性。眾多的調(diào)查顯示，我國(guó)有60%～70%房地產(chǎn)企業(yè)的資金直接或間接來(lái)源于銀行貸款，但是只有少數(shù)企業(yè)能達(dá)到30%的銀行貸款要求，有很大一部分的企業(yè)自由資金不足10%。這種高債務(wù)的服務(wù)模式加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)政危機(jī)，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。股票融資債券方式在房地產(chǎn)金融中所占比例小，自2002年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市公司很少，國(guó)家之前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行的企業(yè)債券控制很嚴(yán)格，房地產(chǎn)上市企業(yè)僅占全部上市企業(yè)的2%。依照以往的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中占據(jù)的比例很低且一直呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，平均只占0.001%左右。

三、房地產(chǎn)的常見問(wèn)題

第一，融資資金少。房地產(chǎn)行業(yè)中的大部分企業(yè)擁有的自由資金少之又少，然而他們需要的資金是自己自由資金的好幾倍。因此，他們只能融資。但是因?yàn)樾枰馁Y金太多，銀行并沒有多余的資金為他們提供貸款。一方面，由于這種貸款方式會(huì)降低銀行的積極性，而且銀行方面獲利少；另一方面，這種貸款的時(shí)間比較長(zhǎng)，銀行要最大限度地避免出現(xiàn)信貸危機(jī)。由此可見，融資的資金會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)影響。

第二，法律法規(guī)不夠完善。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展很大一部分原因是國(guó)家出臺(tái)了好幾項(xiàng)政策。得益于政策的利好，房地產(chǎn)發(fā)展前途一片光明。部分西方國(guó)家也出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的一些政策，都是以直接融資為主，并且還在不斷地修改和完善法律法規(guī)。我國(guó)的房地產(chǎn)政策雖然也在不斷地修訂，但是并沒有從根本上改變我國(guó)的融資方式。自改革開放以來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)都是以非直接融資方式為主。如果房地產(chǎn)行業(yè)遇到資金方面的阻力，不能很好地尋求相關(guān)法律層面的幫助，同時(shí)相關(guān)法律的操作性相對(duì)比較差，則不能為房地產(chǎn)行業(yè)的融資作出有效的指導(dǎo)。部分企業(yè)以相關(guān)公司的發(fā)展模式為指導(dǎo)，從根本上來(lái)說(shuō)雖然它們的運(yùn)作形式不同，但也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)影響。

第三，創(chuàng)新融資方式的風(fēng)險(xiǎn)極高。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)條件不夠完善，監(jiān)管體系不夠健全，而融資的風(fēng)險(xiǎn)本身就存在且短時(shí)間內(nèi)不會(huì)消除。如果想要?jiǎng)?chuàng)新融資渠道，那么則會(huì)面對(duì)更大的阻力，沒有企業(yè)想鋌而走險(xiǎn)。創(chuàng)新融資方式的阻力不斷增加會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)不良影響，銀行方面也會(huì)受到不良影響，更會(huì)影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。

第四，容易受外界環(huán)境影響。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道多元化，但是極容易受到外界的影響。例如，缺乏融資方面的專業(yè)人員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)能力低下、企業(yè)的管理效果差、資金不足、信用度低等都會(huì)給融資帶來(lái)影響。

四、解決策略

第一，健全融資體系。建立全面的融資體系首先要完善擔(dān)保服務(wù)體系，應(yīng)該堅(jiān)持政府引導(dǎo)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合，建立一體兩翼三層次的中小型信用擔(dān)保體系。同時(shí)要加強(qiáng)管理，提升擔(dān)保機(jī)構(gòu)的素質(zhì)，制定有關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加大對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)力度。另外，加強(qiáng)誠(chéng)信體系建設(shè)，提升企業(yè)的信用度也至關(guān)重要。因?yàn)樾庞貌蛔銜?huì)影響企業(yè)的融資。

第二，引進(jìn)外來(lái)資金。有關(guān)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)資金在海外的投入率逐漸降低。這不僅會(huì)影響到融資渠道的豐富性，還會(huì)對(duì)融資帶來(lái)影響，不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，我國(guó)應(yīng)該采取有效的措施引進(jìn)外來(lái)資金，并且讓它成功進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，規(guī)范其操作方式。另外，我們?cè)谡{(diào)整國(guó)內(nèi)的運(yùn)作方式的同時(shí)也可以學(xué)習(xí)海外的操作模式。

第三，組建投資基金。一個(gè)企業(yè)有一定的投資基金，可以在很多層面上減少在投資方面的風(fēng)險(xiǎn)。這不僅能夠有效集中分散的資金，還能豐富融資的渠道。同時(shí)，結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)需求，政府應(yīng)出臺(tái)一些保證投資資金安全的法律法規(guī)。在組建投資基金方面，我們應(yīng)該多學(xué)習(xí)了解西方的運(yùn)作模式，根據(jù)自身的特點(diǎn)與需求壯大自己的資金儲(chǔ)備。

五、結(jié)語(yǔ)

在了解房地產(chǎn)行業(yè)融資方面的內(nèi)容之后，我們應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)在市場(chǎng)的變化，結(jié)合自身的實(shí)際選擇適合的融資方式，充分發(fā)揮融資渠道的多元化優(yōu)勢(shì)，這有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

（作者單位為常州建源城市綜合開發(fā)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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