公攤面積“坑”有多深

文/本刊記者 李穎

7月下旬，武漢多名業(yè)主維權(quán)，抗議某樓盤開(kāi)發(fā)商在公攤問(wèn)題上玩貓膩。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，有業(yè)主反映，該樓盤開(kāi)發(fā)商對(duì)電梯、走廊等公攤面積也按室內(nèi)精裝價(jià)收費(fèi)，且價(jià)格虛高。一套125平米的房子，精裝修標(biāo)準(zhǔn)是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過(guò)公攤多收了8萬(wàn)多元。

事實(shí)上，公攤問(wèn)題積弊已久。近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，部分開(kāi)發(fā)商趁機(jī)推高公攤比例。

那么，住房公攤面積的存在是否合理？這里面開(kāi)發(fā)商又有哪些貓膩呢？

公攤面積是什么？

買100平米的房子，結(jié)果實(shí)際住進(jìn)去只有70平，這憑空少了的面積就是公攤面積。

根據(jù)2000年開(kāi)始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：

1.電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

2.共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。

這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由你買單。

公攤甚至超過(guò)使用面積

誰(shuí)都不希望房子的公攤面積太大，這里就涉及到公攤系數(shù)的概念。

舉個(gè)例子，打開(kāi)房本，上面寫著“房屋建筑面積：84.47m2；專有建筑面積（使用面積）：63.43m2，分?jǐn)偨ㄖ娣e：21.04m2”。但并沒(méi)有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤系數(shù)就是用分?jǐn)偨ㄖ娣e除以專有建筑面積，數(shù)值是0.33（即33%）。

旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部設(shè)計(jì)管理部高級(jí)經(jīng)理劉嘉表示，住宅的公攤系數(shù)一般在0.18～0.25，商業(yè)用房一般在0.3～0.4，這些數(shù)據(jù)來(lái)自測(cè)繪公司的經(jīng)驗(yàn)值。

但近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，公攤系數(shù)也迅速攀升，部分住宅超過(guò)了30%。2010年，山東某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過(guò)52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大，得房率只有42%。

貓膩一：做大公攤面積

一線城市四千多戶樓盤，靠公攤面積可多賺千萬(wàn)。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士介紹，開(kāi)發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請(qǐng)測(cè)繪公司去實(shí)地測(cè)量，隨后出具測(cè)繪成果報(bào)告，里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開(kāi)發(fā)商。

也就是說(shuō)，測(cè)繪企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問(wèn)題在于，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)把這份有詳細(xì)公攤情況的測(cè)繪成果報(bào)告交給購(gòu)房者。

事實(shí)上，國(guó)際上基本是按實(shí)際使用面積計(jì)算房?jī)r(jià)的。為何國(guó)內(nèi)要采用包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計(jì)算呢？

他說(shuō)，購(gòu)房者可以很容易地測(cè)出實(shí)際使用面積，卻無(wú)法測(cè)量公攤面積到底有多少。開(kāi)發(fā)商可以在第三方測(cè)量時(shí)與之達(dá)成默契，在公攤面積的大小上做文章。房?jī)r(jià)這么高，哪怕每戶多分?jǐn)偭泓c(diǎn)幾個(gè)平米，一個(gè)幾十萬(wàn)平米的項(xiàng)目，就會(huì)多出很多錢。

比如，易居房地產(chǎn)研究院的百城住宅價(jià)格報(bào)告顯示，6月，一線城市4萬(wàn)元以上均價(jià)水平持續(xù)了15個(gè)月，二線城市1.2萬(wàn)元以上均價(jià)水平持續(xù)了12個(gè)月，三四線城市1萬(wàn)元以上均價(jià)水平則持續(xù)了10個(gè)月。

以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價(jià)4萬(wàn)元/平米計(jì)算，假設(shè)開(kāi)發(fā)商每套多算0.1平米的公攤面積，那么整個(gè)樓盤就可多賺1659萬(wàn)元。

貓膩二：重復(fù)公攤、重復(fù)收錢

消防應(yīng)急場(chǎng)所變停車位，又可多賺千萬(wàn)。

到底哪些屬于公攤面積？其內(nèi)容的不明晰也給了開(kāi)發(fā)商鉆空子的機(jī)會(huì)。

你為公攤面積買了單，就擁有其所有權(quán)和使用權(quán)。但公攤實(shí)在是五花八門，加上開(kāi)發(fā)商很少明確公示，購(gòu)房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。

“比如，有些小區(qū)的消防應(yīng)急場(chǎng)所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復(fù)公攤?！鄙綎|名仕宜居建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司董事長(zhǎng)王清華說(shuō)，這樣的車位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只能使用，不能轉(zhuǎn)讓。

以北京為例：據(jù)北京青年報(bào)2017年的調(diào)查報(bào)道，北京五環(huán)及五環(huán)以外的普通住宅小區(qū)地下停車位的售價(jià)(含二手車位)在15萬(wàn)至20萬(wàn)元/個(gè)之間；四環(huán)到三環(huán)間的車位基本在15萬(wàn)至30萬(wàn)元/個(gè)之間。

假如開(kāi)發(fā)商違規(guī)劃出100個(gè)車位，每個(gè)賣20萬(wàn)元，一個(gè)小區(qū)就可賺2000萬(wàn)元。實(shí)際中，很多小區(qū)的車位價(jià)格要比20萬(wàn)高。

貓膩三：業(yè)主的公攤面積被拿去謀利

小區(qū)廣告收入返給業(yè)主，可少交一半物業(yè)費(fèi)。

還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費(fèi)用，但現(xiàn)實(shí)中很少有人會(huì)這么做。

小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有，前期開(kāi)發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位謀利，難道不應(yīng)該向業(yè)主交錢嗎？

記者注意到，不同城市的不同廣告位置價(jià)格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區(qū)出入口動(dòng)感燈箱報(bào)價(jià)為6000元；北京道閘起落桿媒體位則報(bào)價(jià)1800元，要求30框起投，最短發(fā)布周期一月。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一個(gè)中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主，業(yè)主實(shí)際繳納的物業(yè)費(fèi)其實(shí)可以減少50%。

爭(zhēng)議：是否應(yīng)該為公攤支付取暖費(fèi)？

還有一點(diǎn)疑問(wèn)是，購(gòu)房者是否應(yīng)該為公攤面積支付取暖費(fèi)等費(fèi)用。

目前，取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等都是按建筑面積來(lái)計(jì)算的。也就是說(shuō)，你不僅要為房子里的實(shí)際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設(shè)備間、門廳、地下室和門口的警衛(wèi)室交取暖費(fèi)。

對(duì)此，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波建議，每年公布的價(jià)格都應(yīng)該告訴大家是怎么測(cè)算的。公布的每平米多少錢，是包括公攤的產(chǎn)權(quán)證的全部建筑面積，還是不包括。如果價(jià)格構(gòu)成透明，公攤是否算入，不是根本的問(wèn)題，關(guān)鍵還是要科學(xué)、透明。

有無(wú)可能取消公攤？

隨著房屋精裝修政策乃至未來(lái)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，都會(huì)面臨按哪種面積收費(fèi)的問(wèn)題。既然公攤?cè)鄙贅?biāo)準(zhǔn)、管理混亂，未來(lái)購(gòu)房時(shí)，是否有可能只看套內(nèi)實(shí)際使用面積呢？

其實(shí)早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開(kāi)始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。

公攤面積問(wèn)題需加強(qiáng)行業(yè)源頭的監(jiān)管與審核

據(jù)媒體報(bào)道，在當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲利，一再打住宅公攤面積的主意，單個(gè)商品房公攤面積份額甚至超越50%。

網(wǎng)民以為，公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感，主張從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，適時(shí)引入以套內(nèi)面積為單位的房子計(jì)價(jià)系統(tǒng)，并對(duì)公共設(shè)施、公攤部分提出標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)。

事實(shí)上，由購(gòu)房者分?jǐn)傎?gòu)買的共有建筑面積，因不符世界慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)沒(méi)有設(shè)定上限等問(wèn)題一向?yàn)槿嗽嵅　Ｒ驗(yàn)楣珨側(cè)鄙傧鄬?duì)一致的標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商的操作空間非常大。

廣大居民在購(gòu)房時(shí)，不只要接受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的壓力，還要接受開(kāi)發(fā)商各種不標(biāo)準(zhǔn)行為帶來(lái)的損傷。不僅經(jīng)常出現(xiàn)出售面積與實(shí)踐面積存在差異的問(wèn)題，還存在公攤面積份額過(guò)高、建筑面積扣頭過(guò)大的問(wèn)題。

當(dāng)然，公攤面積的問(wèn)題并非無(wú)法處理，推行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)就是辦法之一。

針對(duì)公攤問(wèn)題引發(fā)的種種亂象，有網(wǎng)民認(rèn)為，公攤問(wèn)題積弊已久，主張依照世界通行的管理方式，分步驟、分階段逐步進(jìn)行調(diào)整。即使不當(dāng)即撤銷，也要堅(jiān)決彌補(bǔ)其間不合理的漏洞，對(duì)公攤面積的設(shè)計(jì)和測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)化，加強(qiáng)行業(yè)源頭監(jiān)管與審核。