城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中房產(chǎn)落宗技術(shù)方法研究

王征強(qiáng)，孫幼政

(1.寶雞市勘察測(cè)繪院，陜西 寶雞 721000； 2.國(guó)家測(cè)繪地理信息局第一航測(cè)遙感院，陜西 西安 710054)

1 引 言

對(duì)城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合是構(gòu)建全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一整合的必要一步，城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)整合也是構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。目前，我國(guó)各地國(guó)土資源部門(mén)都已基本建成了完善的地籍管理系統(tǒng)，業(yè)務(wù)庫(kù)和圖形庫(kù)均已完善，并且對(duì)宗地按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了統(tǒng)一編碼[1，2]。但大部分地市的房產(chǎn)數(shù)據(jù)只有業(yè)務(wù)庫(kù)，沒(méi)有圖形庫(kù)，只有分戶(hù)平面圖照片，不能確定房產(chǎn)空間位置。而對(duì)城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行整合，最重要的一步就是房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)與城鎮(zhèn)地籍空間數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)，即房屋的空間落宗。而且房產(chǎn)落宗是不動(dòng)產(chǎn)單元編設(shè)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)編碼的前提[3]，所以解決房產(chǎn)落宗的問(wèn)題迫在眉睫，但能否落宗，如何落宗，應(yīng)用什么技術(shù)落宗是房產(chǎn)落宗需要討論的主要問(wèn)題[4]。

2 傳統(tǒng)房產(chǎn)落宗的方法

房產(chǎn)落宗就是為房屋找到其空間位置，將房屋在空間關(guān)系上和宗地相互關(guān)聯(lián)。傳統(tǒng)的房產(chǎn)落宗方法是首先布設(shè)控制點(diǎn)，之后進(jìn)行碎部測(cè)量測(cè)出每幢樓房拐點(diǎn)或特征點(diǎn)的平面坐標(biāo)，確定自然幢的空間位置，從而實(shí)現(xiàn)房屋落宗。

傳統(tǒng)房屋落宗方法有兩種：一種是應(yīng)用傳統(tǒng)控制測(cè)量來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)落宗，即根據(jù)測(cè)區(qū)已有的高等級(jí)控制點(diǎn)布設(shè)首級(jí)控制網(wǎng)，然后再加密一些低一級(jí)的控制網(wǎng)或點(diǎn)，經(jīng)平差后得出每個(gè)待測(cè)點(diǎn)的坐標(biāo)[5]，最后在這些控制點(diǎn)上設(shè)站，來(lái)采集所需要的自然幢拐點(diǎn)坐標(biāo)。傳統(tǒng)的控制測(cè)量模式的不足之處是需布設(shè)多等級(jí)的控制網(wǎng)，外業(yè)工作量較大，內(nèi)業(yè)平差處理數(shù)據(jù)極為煩瑣，費(fèi)時(shí)費(fèi)力、效益低下[6]；隨著GPS RTK測(cè)量技術(shù)的發(fā)展，又出現(xiàn)了另一種房產(chǎn)落宗方法，即應(yīng)用GPS RTK測(cè)量技術(shù)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行落宗，GPS RTK在測(cè)量中具有控制面積大、精度高、點(diǎn)位精度均勻、無(wú)誤差積累等特點(diǎn)，顯現(xiàn)了比全站儀更大的優(yōu)勢(shì)[7]。但是在局部地區(qū)，由于GPS-RTK受衛(wèi)星信號(hào)、測(cè)區(qū)環(huán)境等外部因素影響，使得用GPS RTK模式的測(cè)量也會(huì)受到影響，尤其是城鎮(zhèn)房產(chǎn)測(cè)量是在高樓林立的鬧市地區(qū)作業(yè)，基準(zhǔn)站的設(shè)置就比較困難，電臺(tái)數(shù)據(jù)鏈與傳輸就會(huì)受到比較大的影響，以至RTK無(wú)法接收信號(hào)或測(cè)量精度大大降低[8]，無(wú)法滿(mǎn)足城鎮(zhèn)房產(chǎn)測(cè)量的要求，所以RTK測(cè)量技術(shù)在城鎮(zhèn)房產(chǎn)測(cè)量當(dāng)中很難實(shí)施。如圖1所示為傳統(tǒng)房屋落宗方法。

圖1 傳統(tǒng)房屋落宗方法

3 自由設(shè)站法房產(chǎn)落宗

傳統(tǒng)的控制測(cè)量在房產(chǎn)落宗中，都有各自的不足。這樣就需要一種更加適合房產(chǎn)外業(yè)補(bǔ)測(cè)的新方法，即不用布設(shè)控制網(wǎng)，而且不會(huì)受到信號(hào)的影響。在統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)條件、工作需求、經(jīng)濟(jì)可行性和技術(shù)可能性，本文提出“全站儀自由設(shè)站法”進(jìn)行房屋落宗。

自由設(shè)站法：在自然幢或房屋所在宗地區(qū)域內(nèi)，全站儀不受控制點(diǎn)約束自由設(shè)站，但是設(shè)站點(diǎn)的選擇仍然需要滿(mǎn)足一定的條件，設(shè)站點(diǎn)必須能觀(guān)測(cè)到已有宗地圖中的2個(gè)或2個(gè)以上的特征點(diǎn)，并盡量能觀(guān)測(cè)到被測(cè)自然幢均勻分布的3個(gè)及3個(gè)以上的拐角，如果一次設(shè)站不能測(cè)得被測(cè)自然幢的3個(gè)樓拐點(diǎn)，可以選擇新的設(shè)站點(diǎn)，并進(jìn)行巡回觀(guān)測(cè)，即在新的設(shè)站點(diǎn)重復(fù)觀(guān)測(cè)上個(gè)設(shè)站點(diǎn)所測(cè)的樓拐點(diǎn)，再在新設(shè)站點(diǎn)測(cè)可通視的自然幢拐點(diǎn)，這樣就能保證形狀不規(guī)則的自然幢也能用自由設(shè)站法進(jìn)行房屋落宗。全站儀在設(shè)站點(diǎn)分別測(cè)出2個(gè)宗地特征點(diǎn)和自然幢3個(gè)拐點(diǎn)的相對(duì)坐標(biāo)，利用宗地已知界址點(diǎn)的坐標(biāo)與測(cè)得的宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)就可以算出兩個(gè)平面坐標(biāo)系轉(zhuǎn)換的四參數(shù)，通過(guò)四參數(shù)就可以測(cè)算出該幢樓的樓拐角的坐標(biāo)，即實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)落宗[9，10]。

自由設(shè)站法突破了傳統(tǒng)控制測(cè)量中設(shè)站點(diǎn)必須為已知控制點(diǎn)的限制，可以選擇任意一個(gè)方便觀(guān)測(cè)的待定點(diǎn)作為測(cè)站點(diǎn)，這對(duì)于城鎮(zhèn)中建筑物和公共設(shè)施密集，導(dǎo)致控制點(diǎn)上不便安置儀器時(shí)非常有利，必將在城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)登記中得到廣泛應(yīng)用。而且自由設(shè)站法與傳統(tǒng)控制測(cè)量相比，不用布設(shè)控制網(wǎng)，減少很多工作量，也不會(huì)存在GPS-RTK在高樓林立的市區(qū)信號(hào)差的問(wèn)題。該方法能夠提高工作效率，節(jié)省人力物力，并能保障不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的快速進(jìn)行[11～13]。如圖2所示自由設(shè)站法落宗流程。

圖2 自由設(shè)站法落宗方法

3.1 自由設(shè)站法原理與步驟

自由設(shè)站法房產(chǎn)落宗的測(cè)量詳細(xì)步驟如下：

(1)在宗地范圍內(nèi)，選擇一點(diǎn)作為設(shè)站點(diǎn)K，K點(diǎn)滿(mǎn)足既可以觀(guān)測(cè)到該宗地的至少2個(gè)界址點(diǎn)，又可以觀(guān)測(cè)到宗地內(nèi)房屋的3個(gè)及以上特征點(diǎn)。

(3)B，D是宗地的已知界址點(diǎn)，記B，D點(diǎn)在西安1980坐標(biāo)系下的坐標(biāo)為(XB，YB)(XD，YD)。

圖3 自由設(shè)站法示意圖

3.2 “自由設(shè)站法”的落宗成果

目前城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)中的基礎(chǔ)圖件是有坐標(biāo)系的宗地圖(如圖4所示)，利用城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)中的界址點(diǎn)，通過(guò)“全站儀自由設(shè)站法”對(duì)自然幢進(jìn)行外業(yè)測(cè)量，然后測(cè)算出自然幢的絕對(duì)坐標(biāo)，就可以繪制出房產(chǎn)分丘圖，即完成了房產(chǎn)落宗，所得到的落宗成果圖如圖5所示。

全站儀自由設(shè)站法在同一個(gè)測(cè)站點(diǎn)上同精度觀(guān)測(cè)界址點(diǎn)與房屋特征點(diǎn)，完全可以保證房屋特征點(diǎn)的測(cè)量精度，從而保證房屋位置、形狀和大小的測(cè)量精度[16]。

圖4 城鎮(zhèn)地籍宗地圖

圖5 城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)落宗成果圖

4 結(jié) 語(yǔ)

本文主要是針對(duì)城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)落宗問(wèn)題，提出了“全站儀自由設(shè)站法”。該方法既能節(jié)省時(shí)間和人力，又合理地利用上已有的宗地空間數(shù)據(jù)，而且避免了儀器對(duì)中誤差，保證了測(cè)量精度[17]，通過(guò)對(duì)設(shè)站點(diǎn)的合理選擇，可以在一個(gè)設(shè)站點(diǎn)對(duì)多幢房屋進(jìn)行測(cè)算落宗，大大提高效率[18]。但是，該方法仍然存在一些不足，設(shè)站點(diǎn)的選擇必須滿(mǎn)足一定的條件，這就使該方法存在了局限性，因此還需進(jìn)行新技術(shù)的不斷研究。