精裝房對裝飾企業(yè)的影響及對策

文/張馮濱 重慶嘉昱建筑工程有限公司 重慶 400000

1、引言

自2008年住建部發(fā)布《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》以來，各地政府也陸續(xù)出臺相關政策，要求逐步達到取消毛坯房、直接向消費者提供精裝修房。然而十余年時間的推廣效果并不理想，遠未達到《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》要求的到2020年，新開工精裝修成品住宅面積達到30%的目標。其主要原因是精裝修房不僅提高了房屋銷售的單價，并且裝修成本還需繳納5%的營業(yè)稅，增大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負。隨著2016年“營改增”的推行，精裝房由于可以降低房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務負擔；通過規(guī)模化的集中采購和科學化的管理，將一定程度上降低裝修成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和客戶可共享帶來的溢價；在相同的銷售環(huán)境下，精裝房在一定程度上將改善開發(fā)商財務現(xiàn)金流，減少資金占用和資金成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本回報率；同時可提高住宅的競爭能力，促進銷售，形成品牌效應等，這極大調動了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全裝修房的積極性。

2、精裝房利好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

2.1 降低土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)稅務負擔較重，企業(yè)利潤對于稅務成本的敏感性較強，在所涉稅種中，土地增稅的稅率最高。精裝房可大幅降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅，增大稅后利潤。

根據(jù)國家稅務總局2007年發(fā)布的《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》中相關條款規(guī)定，精裝房裝修成本可享受加計扣除20%的優(yōu)惠。這相當于無形中增加了建安成本，降低了土地增值額度，從減少土地增值稅方面給予精裝房稅收優(yōu)惠。

假設裝修標準為X元/平米，并以裝修成本價進行銷售，不同增值率區(qū)間裝修成本可抵扣的增值稅計算公式為：

增值稅=X＊1.2＊1.2＊稅率 =1.44X＊稅率。

增值額是納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入減取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房屋及配套設施的成本和費用、與轉讓房地產(chǎn)有關稅金等扣除項目后的余額。

在房地產(chǎn)行業(yè)告別暴利的今天，精裝房帶來的土地增值稅的降低，凈利潤的增加是十分可觀的。

裝修標準越高，土地增值稅抵扣額越大。以2000元/平米的裝修標準為例，不同增值率區(qū)間土地增值稅的抵扣額度如下表：

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2.2 改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動性

高周轉是現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的主流。標桿企業(yè)如恒大、碧桂園、保利等能做到拿地6個月左右開盤的速度。以碧桂園為例，其“456”策略，要求4個月開盤、5.5個月資金回正，6個月資金再周轉。由于房屋銷售是采用預售許可制，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上即可預售。房屋銷售及向業(yè)主交房之間一般有1-2年的時差，對于資本運作能力較強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果運用得當，房屋預售收取的裝修款，可以在向業(yè)主交房前再周轉1-2次，放大了資金杠桿，提升了資金的使用效率，從財務回報這一層面來看，能大幅提升企業(yè)的ROE。

3、精裝房利好以工裝為主的裝飾企業(yè)

3.1 精裝房增大工裝市場規(guī)模

精裝房將對家裝公司帶來巨大沖擊。隨著精裝房的提速，相應地擠壓了家裝市場，擴大了工裝規(guī)模，為以工裝為主的裝飾企業(yè)帶來長期利好。目前全國精裝房比例不足20%，根據(jù)建筑業(yè)“十三五”規(guī)劃提出的目標，2020年全國精裝房比例將達到30%，精裝房市場規(guī)模將達8000億元左右。

此外，裝修標準對裝修規(guī)模的影響更為敏感。隨著人們生活水平的提升，對裝修的要求也會越來越高，裝修標準的提升將大幅增大精裝房的市場容量。

3.2 精裝修受益于長租公寓行業(yè)浪潮

在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位指導下，發(fā)展住房租賃市場已然成為大趨勢。根據(jù)2016年鏈家研究院院長行業(yè)研究報告預測，2020年、2025年、2030年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模將分別達到1.6萬億元、1.9萬億元、4萬億元。長租公寓的裝修一般是經(jīng)久耐用、裝修標準中低端。假設長租公寓每5年裝修一次，每次裝修價格約為1年租金，當前長租公寓裝修市場每年超2000億元，2030年將達到8000億元的規(guī)模，市場前景可期。

4、裝飾企業(yè)的應對之策

4.1 推進大客戶戰(zhàn)略，促業(yè)務規(guī)模持續(xù)提升

隨著毛坯房的退出，對于房地產(chǎn)的下游裝飾企業(yè)來說，既是機會，也是挑戰(zhàn)。近年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度繼續(xù)提升，行業(yè)資源加速向500強企業(yè)聚集的趨勢越發(fā)明顯。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會統(tǒng)計的中國房地產(chǎn)500強測評結果，十強房地產(chǎn)企業(yè)銷售總金額己占到500強銷售總金額的35%，銷售面積占銷售總面積的38%。裝飾公司精裝房客戶為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為此，可以通過和信用良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)進行深度合作綁定，保持長期穩(wěn)定的合作關系，將會持續(xù)受益于上游地產(chǎn)行業(yè)市場集中度提升，確保裝飾業(yè)務的穩(wěn)定增長。

4.2 提升下游供應商整合能力，確保資金快速回籠

盡可能延期支付下游施工企業(yè)工程款項，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展融資渠道、降低融資成本的常用手段。面對裝飾行業(yè)的激烈競爭，裝飾企業(yè)將被迫滿足墊付資金要求，如果不能及時籌集足夠的資金，現(xiàn)金流周轉將陷入困境。相較于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，裝飾企業(yè)通常以中小企業(yè)為主，規(guī)模較小，自身財力有限，為此需整合下游勞務公司、材料供應商等資源，形成緊密的合作關系，才能共同應對墊資的需求及風險。此外，裝飾企業(yè)還應尋求和金融機構的合作，拓寬融資渠道，盡可能地通過供應鏈金融手段，將應收賬款轉讓給保理公司，快速變現(xiàn)，獲得充裕的現(xiàn)金流。

4.3 提高管理水平，行業(yè)中樹立良好口碑

裝飾公司作為精裝房的承建商，在工程的具體實施階段起著重要作用。具有豐富工程經(jīng)驗、管理水平較高的承建商，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高項目的工程質量、減少管理及交易成本。伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精裝房項目品質被認同，承建商作為項目實施團隊的重要成員也會被認同，有利于行業(yè)中良好口碑的建立。

結論：

精裝房是房地產(chǎn)行業(yè)未來的趨勢，并最終取代毛坯房是市場發(fā)展的必然選擇。我國目前新建商品房全裝修房比例不到20%，，和發(fā)達國家80%的水平相比，還存在較大差距，“十三五”期間精裝房市場前景廣闊。 “營改增”的實施，使得房地產(chǎn)企業(yè)對精裝房的認識和重視程度越來越高，以專注于精裝房領域的全筑股份為代表的上市企業(yè)，通過證券市場融資，實現(xiàn)了和地產(chǎn)巨頭深度綁定，客戶資源穩(wěn)定，業(yè)績持續(xù)增長。中小型裝飾公司，應抓住二線房企進入精裝房市場時間不長，正在尋求戰(zhàn)略合作伙伴的機會，積極拓展精裝房市場，穩(wěn)定業(yè)務渠道，實現(xiàn)營收和業(yè)績的穩(wěn)定增長。