論“共享土地”與房市調(diào)控

徐宇

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱門，但是也推動(dòng)房價(jià)的快速上漲，不利于人民幸福感的獲得。一直以來，政府采取宏觀調(diào)控手段穩(wěn)定房市，市場(chǎng)對(duì)房市的調(diào)控作用有限。從“共享土地”出發(fā)，詳細(xì)闡述了其通過市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)進(jìn)行房市調(diào)控的內(nèi)在機(jī)理，為市場(chǎng)角度進(jìn)行房市調(diào)控進(jìn)行了有益的探索。

關(guān)鍵詞：共享土地；房市調(diào)控

中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672]3198.2018.27.036

改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高。取得可喜成績的同時(shí)，也有不少專家存在質(zhì)疑，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用較大，隨著房市泡沫不斷擴(kuò)大，如果不能采取有效措施解決房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱問題，將不利于中國經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。由于房市的特殊性和中國人長久以來買房的思想觀念，房市一直難以得到有效的調(diào)控，與傳統(tǒng)的政府出臺(tái)政策法規(guī)進(jìn)行房市調(diào)控不同，“共享土地”的出現(xiàn)，為從市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)角度上進(jìn)行房市調(diào)控提供了一條新的途徑。

1“共享土地”

“共享土地”，就是把土地進(jìn)行共享，共享的是土地的經(jīng)營權(quán)。“共享土地”有三個(gè)階段，第一階段是非農(nóng)業(yè)戶口的居民和農(nóng)業(yè)戶口的居民共享農(nóng)村的土地經(jīng)營權(quán)，農(nóng)業(yè)戶口的居民通過共享可以收取相應(yīng)的費(fèi)用，非農(nóng)業(yè)戶口的居民需要支付一定的費(fèi)用才能獲得土地的經(jīng)營權(quán)。隨著“共享土地”的發(fā)展，農(nóng)民收入不斷增加，農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，農(nóng)民進(jìn)城買房能力不斷提升，農(nóng)業(yè)戶口開始逐漸消失，轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)戶口，“共享土地”進(jìn)入第二階段。此時(shí)已經(jīng)沒有農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口的差別，土地成為所有居民共有的產(chǎn)物，所有居民按照一定的規(guī)則獲得土地，居民土地使用權(quán)可以進(jìn)行交易，土地的產(chǎn)物可以自吃也可以用來售賣。由于并非每個(gè)人都有時(shí)間和能力對(duì)劃分來的土地進(jìn)行管理，出于對(duì)土地管理的需要，會(huì)有專門的土地生產(chǎn)和管理人員對(duì)土地進(jìn)行管理?！肮蚕硗恋亍钡牡谌A段，這個(gè)階段的前提就是生產(chǎn)力已經(jīng)高度發(fā)達(dá)，土地的生產(chǎn)可以滿足所有人的需求，因此也可以看成所有土地為個(gè)體服務(wù)，個(gè)體可以共享到所有土地上的產(chǎn)物，那時(shí)個(gè)人不再擁有土地經(jīng)營權(quán)，所有的土地由國家進(jìn)行統(tǒng)一管理，在生產(chǎn)形式上利用人工智能、IT技術(shù)、機(jī)器人等高科技對(duì)土地進(jìn)行生產(chǎn)和管理，“共享土地”的人均土地面積達(dá)到最大。

2房市調(diào)控

房市調(diào)控，主要是指對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，防止房價(jià)漲幅或跌幅過快。十九大報(bào)告明確指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，對(duì)于目前火熱的中國房市，房市調(diào)控以防止房價(jià)漲幅過快為主。在房市調(diào)控的手段上，目前主要以政府手段為主，不斷出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》等政策法規(guī)，北京、上海、廣州等一些大城市相繼出臺(tái)限購令，同時(shí)在金融（例如部分地區(qū)嚴(yán)格限制銀行對(duì)購買第三套及以上的住房貸款、相比購買第一套住房提高第二套住房的首付比例）、稅收（例如對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的高額稅收）等領(lǐng)域也不斷“重拳出擊”，以達(dá)到抑制投資、防止房價(jià)漲幅過快的目的。

3“共享土地”促進(jìn)房市調(diào)控的內(nèi)在機(jī)理

當(dāng)前政府調(diào)控房市效果只能控制一時(shí)但不能治本的原因就在于它難以抑制城市中巨大的購買需求，既有外來人口居住、結(jié)婚、子女上學(xué)等帶來的剛性需求，也有房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引的投資需求，這是目前城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的必然現(xiàn)象，大量人才和勞動(dòng)力從經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地方涌入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方，尤其是一線城市，成為人口流入的主要地區(qū)，帶來巨大的住房需求，存在大量的房屋急需購買者和潛在購買者。如果讓市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)，以北京上海這些大型城市為例，每年都會(huì)有成千上萬的人為了尋求機(jī)遇到城市里發(fā)展，每年的房屋交易量也十分巨大，火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)給人造成的一個(gè)直接錯(cuò)覺就是“只要買了房，一定不會(huì)虧”。因此哪怕政府強(qiáng)行將房價(jià)下降，也會(huì)有足夠多的購買者來進(jìn)行接盤，無論是轉(zhuǎn)賣還是自住，都不會(huì)影響其買房的意愿。因此，要從根本上解決控制房價(jià)漲幅過快問題，必須要從降低購買者的購買意愿入手。

當(dāng)前一線城市房價(jià)漲幅過快，但是二線三線四線這些城市的房價(jià)漲幅卻很低，甚至還往下跌，造成這種現(xiàn)象的原因就在于城市的發(fā)展水平差異，像上海這些大城市在醫(yī)療、教育、就業(yè)等各領(lǐng)域有著巨大的優(yōu)勢(shì)，使得人流源源不斷流入。因此，要降低購買者的意愿，一條路徑是發(fā)展二線三線四線這些中小城市，隨著中西部的快速發(fā)展，已經(jīng)有相當(dāng)一部分人流從東往西回流，其中以外出打工的農(nóng)民工為典型代表，另一條路徑就是發(fā)展農(nóng)村，這里所指的農(nóng)村不僅僅是中西部的農(nóng)村，也包括東部發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，“共享土地”促進(jìn)房市調(diào)控主要就在于通過這條途徑。

“共享土地”第一階段下，由于農(nóng)村的土地經(jīng)營權(quán)被共享，原先農(nóng)村的土地經(jīng)營權(quán)所有者可以獲得租金收入，當(dāng)共享后的經(jīng)營權(quán)所有者無法親自來照顧土地時(shí)可以賺取雇傭費(fèi)用，當(dāng)來農(nóng)村看望和照顧土地的人流增加時(shí)，會(huì)帶動(dòng)農(nóng)村旅游、住宿、餐飲等第三行業(yè)的發(fā)展，相比之前荒廢閑置的土地，能夠極大提高了農(nóng)民的收入。

當(dāng)農(nóng)民收入增加時(shí)，農(nóng)民外出務(wù)工的意愿就會(huì)降低，一方面對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)房市的壓力就會(huì)減少，主要體現(xiàn)在租賃市場(chǎng)和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。在租賃市場(chǎng)，由于很多外出打工的農(nóng)民收入較低，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的高房價(jià)下難以買得起房子，只能選擇租房生活，當(dāng)這部分農(nóng)民數(shù)量減少時(shí)，租賃市場(chǎng)將失去一大批剛需的顧客，有利于租賃市場(chǎng)租賃價(jià)格的漲幅控制，當(dāng)農(nóng)民收入增加買得起房屋時(shí)，租賃市場(chǎng)進(jìn)一步壓縮，將會(huì)減少部門人買房用來出租的購買意愿，房價(jià)漲幅受到進(jìn)一步的控制。在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，隨著農(nóng)民的逐漸富裕，離農(nóng)村較近的城市房屋交易需求量將逐漸擴(kuò)大，從整個(gè)中國來看，一線城市周邊農(nóng)民及農(nóng)村土地?cái)?shù)量較小，反而是二線三線四線這些經(jīng)濟(jì)尚未高度發(fā)達(dá)的城市周邊農(nóng)民和農(nóng)村土地?cái)?shù)量較多，中西部地區(qū)比東部地區(qū)農(nóng)民和農(nóng)村土地?cái)?shù)量多。當(dāng)這部分富裕起來的農(nóng)民開始在周邊城市買房而不再只關(guān)注東地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市時(shí)，將會(huì)有效推動(dòng)周邊二線三線四線城市的城鎮(zhèn)化建設(shè)。買房和居住的人越多，將會(huì)推動(dòng)城市的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市越來越好，將會(huì)吸引更多的人來居住生活和更多的商業(yè)資金注入，進(jìn)一步推動(dòng)城市的發(fā)展，這是一個(gè)良性循環(huán)。在此循環(huán)下，可以預(yù)見的是，中西部房價(jià)將會(huì)上漲，但是由于歷史和區(qū)域的因素，房價(jià)不會(huì)超過東部地區(qū)，二線三線四線城市房價(jià)將會(huì)上漲，但房價(jià)不會(huì)超過一線城市。東部地區(qū)和一線城市將會(huì)面臨人口流失，既有原先中西部地區(qū)、二線三線四線城市過來的人口回流，也有因?yàn)橹形鞑康貐^(qū)、二線三線四線城市發(fā)展和其生活成本較低的優(yōu)勢(shì)吸引東部地區(qū)和一線城市的部分人口流入。因?yàn)楸镜厝丝谕蟹课菥幼?，買房居住的通常是外地人和投資者，當(dāng)人口流失時(shí)，尤其是人才流失時(shí)，外地人購買房屋的群體數(shù)量和購買能力將會(huì)減少，投資者從投資成本和升值角度，也會(huì)青睞于房價(jià)相對(duì)較低、升值空間較大的中西部地區(qū)和二線三線四線城市，使得高房價(jià)下的東部地區(qū)和一線城市漲幅得到控制。

“共享土地”第二階段下，由于已經(jīng)沒有了農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口的差別，農(nóng)村集體土地的性質(zhì)也隨之變化，農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)也可以像城鎮(zhèn)土地一樣進(jìn)行出讓，可以在農(nóng)村建設(shè)房屋進(jìn)行買賣，此時(shí)農(nóng)村已經(jīng)隨著“共享土地”而發(fā)展起來，其清新的空氣、優(yōu)美的環(huán)境、完善的交通、相對(duì)廉價(jià)的房價(jià)是居住的理想選擇。目前很多西方發(fā)達(dá)國家已經(jīng)開始逆城市化進(jìn)程，“共享土地”將會(huì)推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程，加快“城市化”到“逆城市化”的進(jìn)程，甚至“城市化”和“逆城市化”兩個(gè)進(jìn)程并行發(fā)展。那時(shí)居民基本已經(jīng)解決居住問題，購買者的購買意愿會(huì)更多以居住為主，農(nóng)村房價(jià)將會(huì)上升，甚至高于周邊的城市，而城市房價(jià)漲幅將進(jìn)一步縮小，一線二線三線等城市間的房價(jià)差距也會(huì)逐漸減小。

“共享土地”第三階段下，此時(shí)土地已經(jīng)成為我國居民生活發(fā)展無需再重點(diǎn)關(guān)注的要素，就像空氣一樣，對(duì)于個(gè)體而言已經(jīng)可以獲得極大滿足，購房意愿達(dá)到最低，房價(jià)調(diào)控趨于穩(wěn)定。