工業(yè)型中小城市房地產(chǎn)供給側(cè)改革探索

朱宗友 宗志芳 朱玉玉 周金輝 周群

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)部分為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大的貢獻(xiàn)，工業(yè)型中小城市作為全國(guó)城市結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)起著不可忽視的作用，以供給側(cè)改革為手段，探尋工業(yè)型中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展之路。

[關(guān)鍵詞]供給側(cè)改革；中小城市；房地產(chǎn) 文章編號(hào)：2095-4085（2018）06-0089-02

1 房地產(chǎn)供給側(cè)改革的意義

2015年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，習(xí)近平指出：“在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率。”供給側(cè)改革的重點(diǎn)是要做到“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”。隨后，各行業(yè)根據(jù)行業(yè)特色與社會(huì)發(fā)展需要都進(jìn)行了全面的改革治理。在供給側(cè)改革的背景下，工業(yè)型中小城市普遍面臨著產(chǎn)能單一，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、市場(chǎng)活力欠缺的問(wèn)題。同時(shí)，這些城市普遍面臨著房地產(chǎn)供給過(guò)多，庫(kù)存較大的問(wèn)題。工業(yè)結(jié)構(gòu)的“去產(chǎn)能”與房地產(chǎn)的“去庫(kù)存”雙重影響工業(yè)型中小城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展[1]。因此，工業(yè)型中小城市需要根據(jù)自身需要，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革，保證地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并不斷完善城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2.1 房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用

房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，只有國(guó)家上升到具有足夠的閑散基金的時(shí)候，社會(huì)才能聚集一定的資本進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)[2]。我國(guó)受長(zhǎng)期的傳統(tǒng)文化的影響，人民對(duì)于房地產(chǎn)具有一定的偏好，這一偏好加重了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。根據(jù)國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展的歷程以及我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)的發(fā)展階段與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間有著密切的聯(lián)系。只有國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及人均可支配收入的進(jìn)一步增加，普通居民才能真正計(jì)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展。

2.2 工業(yè)型中小城市房地產(chǎn)發(fā)展特征

國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了上百年的發(fā)展歷程，已經(jīng)趨于成熟，從國(guó)外房地產(chǎn)的發(fā)展階段來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要經(jīng)歷了初級(jí)階段，過(guò)渡階段和高級(jí)階段。我國(guó)由于地域發(fā)展的差異性的存在，一二線城市已經(jīng)邁入房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)渡階段，三四線城市尚處于初級(jí)階段。工業(yè)型中小城市在我國(guó)普遍屬于三四線城市，因此具備房地產(chǎn)市場(chǎng)初級(jí)階段的普遍特征。即居住指出占消費(fèi)支出的比重較低，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重較低，房地產(chǎn)庫(kù)存較大，去庫(kù)存能力較差[3]。

3 房地產(chǎn)發(fā)展需求與功能分析

3.1 深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革，吸引入口流入

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮首要因素是人口，人口流動(dòng)量大，常駐人口增加，才會(huì)有效刺激房地產(chǎn)的發(fā)展。工業(yè)型中小城市通常存在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的特征，城市的發(fā)展往往是基于某一工業(yè)特定產(chǎn)業(yè)的支出，隨著社會(huì)多元化的發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型速度較慢，導(dǎo)致人員外流現(xiàn)象出現(xiàn)。同時(shí)，由于相關(guān)政策的不足，不能有效吸引其它投資。因此，深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不僅關(guān)系到城市轉(zhuǎn)型而且對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是巨大的。

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，不能完全依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，需要有效的政府政策支持。在一二線城市房?jī)r(jià)過(guò)高，政府限購(gòu)的背景下，工業(yè)型中小城市應(yīng)充分利用便利條件，放寬購(gòu)房落戶等相關(guān)政策，減免稅收充分吸引外來(lái)投資或者是回鄉(xiāng)置業(yè)。在城市發(fā)展的進(jìn)程中，進(jìn)一步吸引農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民，一方面能夠有效增加城市常駐人口，另一方面能夠刺激就業(yè)，實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展。

3.2 加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快住房流轉(zhuǎn)

工業(yè)型中小城市有強(qiáng)大的工業(yè)背景依托，在城市發(fā)展的起步階段，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都是依托于當(dāng)?shù)毓I(yè)建設(shè)而發(fā)展的，在當(dāng)時(shí)的歷史環(huán)境下起到了積極的推動(dòng)作用。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，城市職能的不斷完善，這種規(guī)劃模式顯然已經(jīng)不適應(yīng)城市發(fā)展的要求。面對(duì)這種局面各地普遍采取了規(guī)劃新城區(qū)，城市外延的做法。并且房地產(chǎn)尤其是住宅項(xiàng)目的基本功能是居住要求，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮，其公共服務(wù)功能進(jìn)一步突顯出來(lái)。相對(duì)于一二線城市而言，工業(yè)型中小城市的住宅“剛需”較少，而具有改善住房要求的需求較大。

政府應(yīng)充分利用職能手段，對(duì)老市區(qū)加大投入改造，增加基礎(chǔ)設(shè)施投入，改善企業(yè)“老職工”的生活環(huán)境；同時(shí)充分利用“去產(chǎn)能”之后的工業(yè)、土地閑置物質(zhì)，吸引其它投資，提高商業(yè)和生活價(jià)值，提升老市區(qū)的環(huán)境形象，從而增加老市區(qū)的人員流動(dòng)性，有搬出，有遷人，從而提高房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)性。

4 結(jié)語(yǔ)

2016～2017年是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革不斷深化的兩年，要繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革，擴(kuò)大有效需求，消化庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。目前，已有部分工業(yè)型中小城市度過(guò)了城市轉(zhuǎn)型的寒冬，已經(jīng)開始朝良性化發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為城市產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，其良好的發(fā)展道路對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民居生活都具有主要的作用，在供給側(cè)改革的不斷深化過(guò)程中，仍需要不斷探索完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國(guó)人民大學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)課題組.供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2016，（08）.

[2]董藩，董文婷.發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及其對(duì)我國(guó)供給側(cè)改革的啟示[J].人文雜志，2017，（04）.

[3]高紅.房地產(chǎn)供給側(cè)改革：由“去庫(kù)存”到“公共服務(wù)+”[J].中國(guó)行政管理，2016，（10）.