城市地價水平與土地利用效率關(guān)系研究

林瑞瑞 ，梁小亮 ，梁 穎，陳鳴飛，耿 檳

（1.中國土地勘測規(guī)劃院，北京100193；2.浙江財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，浙江杭州310018；3.浙江財經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院，浙江 嘉興 314408；4.中國移動通信集團(tuán)設(shè)計院有限公司，北京100080）

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，土地作為城市發(fā)展的載體所起到的作用日益凸顯。然而，城市快速擴張過程中出現(xiàn)的一系列問題，如土地供求矛盾的愈演愈烈、土地浪費現(xiàn)象嚴(yán)重等，制約著城市持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。提高土地利用效率成為解決現(xiàn)行我國城市發(fā)展存在問題的基本途徑，是構(gòu)建社會主義和諧社會的必然趨勢。而土地價格作為市場配置的重要手段，其通過調(diào)節(jié)供求關(guān)系引導(dǎo)土地資源的合理配置，促使土地集約化程度的提高。因此，研究城市地價水平與土地利用效率之間的相互關(guān)系，對促進(jìn)城市用地的合理利用，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展具有重大的意義。目前，國內(nèi)外學(xué)者對土地價格、土地節(jié)約集約等內(nèi)容均展開了一系列的探討，包括土地價格的規(guī)律演變[1]、土地價格與房地產(chǎn)價格的關(guān)系分析等[2]，以及土地節(jié)約集約潛力研究、土地節(jié)約集約評價等[3]方面，而對于土地價格和土地節(jié)約集約之間的研究則比較少，多集中在某種土地價格形態(tài)與土地集約利用方面，比如住宅用地價格與土地集約利用的關(guān)系[4]等。因此，本文以全國為研究范圍，選取4個直轄市和27個省會城市為例，采取回歸分析模型，分析城市地價（綜合地價、商業(yè)地價、居住地價、工業(yè)地價）對土地利用效率的促進(jìn)作用以及土地利用效率對地價的反作用，并結(jié)合空間表達(dá)，深入探討其在空間上的分布特征，為促進(jìn)城市集約化用地提供一定的依據(jù)。

1 研究理論方法

1.1 城市土地利用效率評價因子的選取

本文在選取指標(biāo)時主要遵循科學(xué)性、綜合性、代表性以及數(shù)據(jù)可得性的原則，結(jié)合已有學(xué)者的研究成果[5-7]，分別從經(jīng)濟效率、社會效率和生態(tài)效率三個方面選取與土地利用效率聯(lián)系較緊密的指標(biāo)（表1）進(jìn)行綜合分析。

1.2 評價指標(biāo)權(quán)重的確定

目前國內(nèi)外關(guān)于確定多目標(biāo)綜合評價指標(biāo)權(quán)重的方法主要有德爾菲法（Delphi）、層次分析法（AHP）、熵值法、模糊聚類分析法等。在綜合評價中，一般認(rèn)為熵值法能夠深刻地反映出指標(biāo)信息熵值的效用價值，因此，應(yīng)用此研究方法[6]對城市土地利用效率進(jìn)行評價。

假設(shè)存在n個參評對象，m個指標(biāo)，則可得到評價系統(tǒng)的初始數(shù)據(jù)矩陣X：

式1中，xij表示第i個樣本第j項指標(biāo)的數(shù)值。由于各指標(biāo)數(shù)值量綱不同，因此需進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。

（1）數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。由于指標(biāo)的性質(zhì)不同，并且結(jié)合本研究實際，對正向指標(biāo)和逆向指標(biāo)采用不同的標(biāo)準(zhǔn)化處理方式，公式為：

（2）信息熵值e和信息效用值d。

1.3 數(shù)據(jù)來源與處理

本文選取4個直轄市和27個省會城市為代表進(jìn)行深入研究。土地數(shù)據(jù)主要來源于2016年各城市統(tǒng)計信息網(wǎng)，社會經(jīng)濟生態(tài)方面數(shù)據(jù)主要來源于各城市《2016年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，地價水平值數(shù)據(jù)來源于中國地價監(jiān)測網(wǎng)。

根據(jù)式（8）計算各評價指標(biāo)的權(quán)重（表1），并且運用式（9）-式（10）計算得出城市土地利用效率評價值。

表1城市土地利用效率評價因子

表2城市土地利用效率對地價水平影響線性函數(shù)擬合結(jié)果

表3城市地價水平對土地利用效率影響線性函數(shù)擬合結(jié)果

2 結(jié)果與分析

2.1 城市土地利用效率對地價水平的影響

利用Eviews3．1的方程估算功能，以城市土地利用效率為自變量，城市地價水平為因變量，選取線性函數(shù)進(jìn)行擬合，結(jié)果見表2。

從表2可看出，城市土地利用效率與地價水平具有較強的相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)分別達(dá)到0．6118、0．7254、0．6617、0．5354，且城市土地利用

效率每增加1，則地價水平（綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)）分別增加20180．97元 /平方米、39481．75元 /平方米、28046．37 元 / 平方米、1126．39 元 /平方米，由此可看出，城市土地利用效率對地價水平具有促進(jìn)作用。土地作為生產(chǎn)要素之一，其投入必然會帶來產(chǎn)出的增長。特別是隨著投資追加等因素的影響，土地的利用效率會得到提高，即會獲得級差地租Ⅱ的報酬，因而土地的價格會得到提高，從表3可以得到進(jìn)一步驗證。但是由于土地報酬遞增遞減規(guī)律的作用，在現(xiàn)有技術(shù)條件下存在邊際產(chǎn)量為零的臨界點，在此之后，資本、勞動的投入已無利可圖，如果在該點上，地價繼續(xù)上漲，那么作為利益主體的土地使用者，則不會傾向于購買高價的土地。

2.2 城市地價水平對土地利用效率的影響

利用Eviews3．1的方程估算功能，以城市地價水平為自變量，城市土地利用效率為因變量，選取線性函數(shù)進(jìn)行擬合，結(jié)果見表3。

從表3可看出，城市土地利用效率與地價水平具有較強的相關(guān)性，地價水平（綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)）每增加1元/平方米，則土地利用效率相應(yīng)的提高1．85×10-5、1．33×10-5、1．56×10-5、2．54×10-4。由此可看出，城市地價水平對土地利用效率的提升具有推動作用。土地、資本、勞動作為三個重要的生產(chǎn)要素，在其他條件一定的情況下，當(dāng)?shù)貎r水平

較高時，其余要素資本、勞動則相對較低，作為“經(jīng)濟人”而言，決策者必然會輕土地重資本、勞動，自然而然，隨著資本、勞動要素投入的加大，單位用地上的土地產(chǎn)出則會增加，土地利用效率也會相應(yīng)提高。

2.3 城市地價水平與土地利用效率的相互作用關(guān)系

圖1城市土地利用效率與地價水平值頻數(shù)分布直方圖

圖2城市土地利用效率與地價水平值空間分布圖

為進(jìn)一步分析城市地價水平與土地利用效率的關(guān)系，在利用SPSS11．5進(jìn)行頻數(shù)分析（圖1）的基礎(chǔ)上再進(jìn)行空間（圖2）上的剖析，以期能直觀的反映出兩者的變化趨勢。

土地利用總體效率主要集中在 0．22～0．53 之間（圖 1a），超過這個范圍的點較少。而從地價水平來看，其頻數(shù)呈現(xiàn)分布偏左的特點。綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)地價水平分布頻繁的區(qū)段分別是3333～6666元 /平方米、5000～10000元 /平方米、0～10000元 /平方米、500～750元/平方米，除此外，其余區(qū)段則零星分布（圖1b、圖1c、圖1d、圖1e）。結(jié)合城市地價水平與土地利用效率的空間分布圖分析，可看出土地利用效率整體分布較平穩(wěn)，處于較高水平（＞0．5）的城市集中在東、中部兩大經(jīng)濟帶，而處于較低水平（＜0．3）的城市則分布在中、西兩大經(jīng)濟帶。而且地價水平（綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)）也呈現(xiàn)與土地利用效率較類似的變化趨勢。地價水平值較高的城市基本上位于東部經(jīng)濟帶，如綜合地價水平值大于10000元/平方米的為福州、杭州、廣州、上海、北京；商業(yè)地價水平值最高值為北京的50757元/平方米；居住地價水平值大于10000元/平方米的為南京、福州、杭州、廣州、上海、北京；工業(yè)地價水平值最高的為北京的2526元/平方米。反之，地價水平值較低的城市多位于西部經(jīng)濟帶。由此對比可看出，土地利用效率和地價水平較高的城市絕大部分位于東部經(jīng)濟帶，而較低水平的絕大部分位于西部經(jīng)濟帶，而中部經(jīng)濟帶則基本處于中等水平，與我國經(jīng)濟發(fā)展梯度呈現(xiàn)類似的變化趨勢。也可看出，地價水平與土地利用效率兩者基本呈現(xiàn)正相關(guān)，東部經(jīng)濟帶經(jīng)濟發(fā)展水平較高，土地利用較集約，從而導(dǎo)致地價的攀升，而地價升高反作用于土地利用，引導(dǎo)土地利用效率的進(jìn)一步提高，而西部經(jīng)濟帶經(jīng)濟發(fā)展緩慢，土地利用粗放，地價水平低，進(jìn)一步制約土地利用的集約化。

3 結(jié)論

城市地價水平與土地利用效率存在相互作用關(guān)系：土地利用效率較高，從一個側(cè)面可表示為集約利用程度較高，從而產(chǎn)生集約地租，而土地價格是地租的資本化形式，因此，地價水平也會相應(yīng)較高；反之，在其他條件不變的情況下，作為生產(chǎn)要素之一的土地的價格上升，相應(yīng)的勞動、資本等生產(chǎn)要素價格則會下降，從而單位面積上的資本、勞動數(shù)量投入的加大，土地利用效率則會提高。由此可總結(jié)出，地價水平與土地利用效率具有正方向的相互作用。

城市地價水平與土地利用效率的分布存在地域上的差別：從我國省會、直轄市城市分布來看，這兩項指標(biāo)的變化呈現(xiàn)東部經(jīng)濟帶→中部經(jīng)濟帶→西部經(jīng)濟帶的梯度下降趨勢，可知地價水平與土地利用效率這兩項指標(biāo)與經(jīng)濟發(fā)展水平存在一定的相關(guān)性。

鑒于地價水平與土地利用效率具有正方向的相互作用，在市場競爭機制條件下可運用地價手段激發(fā)土地利用效率的提高，在適當(dāng)提高地價水平的條件下，土地使用者為了獲得更大收益，必然會通過更加合理的投入、更加合理的規(guī)劃，從而也能更加合理的利用土地，提高土地節(jié)約集約利用水平。因此，可以在價格手段的作用下，提高土地利用效率，引導(dǎo)城市利用由外延擴張向內(nèi)涵挖潛發(fā)展。