房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪中成圖環(huán)節(jié)的檢核作用

陳勇

[摘要]房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪是指房屋權(quán)屬管理、經(jīng)營(yíng)管理、開(kāi)發(fā)管理以及其他房產(chǎn)管理過(guò)程中需要測(cè)繪房產(chǎn)分丘平面圖、分層分戶平面圖及相關(guān)的圖表數(shù)據(jù)等測(cè)繪活動(dòng)，是房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)測(cè)繪中的重要組成部分。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)測(cè)繪；成圖；檢核；作用 文章編號(hào)：2095-4085（2018）04-0004-02

在房屋權(quán)屬管理中，以房產(chǎn)分丘平面圖、分層分戶平面圖及房屋面積測(cè)算數(shù)據(jù)為主要內(nèi)容的測(cè)繪成果，是確定房屋權(quán)屬關(guān)系的法律依據(jù)。確認(rèn)房屋的所有權(quán)，必須是經(jīng)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪成果審核后，向房屋所有權(quán)人發(fā)放所有權(quán)證書(shū)、納入房屋產(chǎn)權(quán)管理檔案。即我們平時(shí)所說(shuō)的房屋確權(quán)。房屋所有權(quán)證書(shū)是產(chǎn)權(quán)人擁有房屋所有權(quán)的唯一有效憑證，證書(shū)內(nèi)載明的相關(guān)圖表數(shù)據(jù)及房產(chǎn)平面圖的正確與否，直接關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。因此，房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪作為房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作是十分重要的。在房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪的工作程序中，成圖是至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)是對(duì)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量形成的數(shù)據(jù)的書(shū)面反映，也是房屋面積測(cè)算的直接依據(jù)，影響著測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性。在成圖過(guò)程中，應(yīng)用計(jì)算機(jī)及其成圖軟件輸入現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量數(shù)據(jù)，對(duì)檢核測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性具有不可替代的作用。

1 在繪制房產(chǎn)分丘平面圖過(guò)程中檢核房產(chǎn)占用土地的合法性

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同的約定，支付土地使用權(quán)出讓金?！狈康禺a(chǎn)是一個(gè)有機(jī)的不可分割的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理實(shí)行房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)主體一致的原則。因此，房屋所有權(quán)人和該房屋占用的土地使用權(quán)人應(yīng)同屬一個(gè)主體（法律、法規(guī)規(guī)定的除外）。

繪制房產(chǎn)分丘平面圖，首先依據(jù)土地使用權(quán)證書(shū)確定的土地使用權(quán)界限確定丘界，其次依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量數(shù)據(jù)確定房屋相對(duì)位置，如果房屋超出丘界，說(shuō)明該房屋超出土地使用權(quán)界限，占用了不屬于自己使用的土地。這種情況下有三種處理辦法。一是不予辦理確權(quán)手續(xù)；二是只辦理在允許使用土地范圍內(nèi)的部分房屋的確權(quán)手續(xù)；三是補(bǔ)辦多占用土地的使用權(quán)手續(xù)后再辦理房屋確權(quán)手續(xù)。通過(guò)房產(chǎn)分丘平面圖成圖過(guò)程，就可以檢核出房屋所占用土地是否在其允許的使用權(quán)界限范圍內(nèi)，能夠確認(rèn)房產(chǎn)占用土地的合法性與非法性，有效地控制國(guó)有土地超出使用范圍而被無(wú)償占用，造成國(guó)家土地資源流失。

2 在繪制分層分戶平面圖過(guò)程中檢核現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性

房屋建筑施工圖是進(jìn)行房屋現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量、成圖以及面積測(cè)算的基本依據(jù)。通過(guò)房產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，檢查房屋實(shí)際尺寸與圖紙尺寸是否相符，發(fā)現(xiàn)不符的要繪制草圖并做現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量記錄，成圖按現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量草圖及現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量記錄的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行。由于受各方面因素的影響，現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量可能產(chǎn)生差錯(cuò)，最常見(jiàn)的差錯(cuò)是細(xì)部軸線尺寸之和與總尺寸不相等，或上部軸線尺寸與下部軸線尺寸不相等。如果實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)存在上述差錯(cuò)，成圖過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)圖形不閉合現(xiàn)象。就要退回外業(yè)，由測(cè)量人員認(rèn)真檢查、核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量數(shù)據(jù)，必要時(shí)重新進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，從而保證成圖數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

3 在房屋建筑面積測(cè)算過(guò)程中檢核圖示尺寸的正確性

房屋建筑面積由套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積兩部分組成。由于各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、建筑式樣、使用功能等實(shí)際情況不同，尤其隨著建筑設(shè)計(jì)水平、施工技術(shù)水平的不斷提高，人們的住房需求層次以及建筑風(fēng)格的多樣化，使房屋建筑面積的計(jì)算特別是共有建筑面積的分?jǐn)傄苍絹?lái)越復(fù)雜。在成圖及房屋建筑面積計(jì)算過(guò)程中，房屋分層分戶平面圖的圖示尺寸是否正確，共有建筑面積的計(jì)算和分?jǐn)偡椒ㄊ欠窨茖W(xué)合理，直接影響著分戶建筑面積計(jì)算結(jié)果，關(guān)系到房屋權(quán)利各方的合法權(quán)益。因此，房產(chǎn)測(cè)繪成圖過(guò)程中，必須以《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量數(shù)據(jù)為基本依據(jù)，從客觀實(shí)際出發(fā)，合理確定各項(xiàng)成圖數(shù)據(jù)，做出科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆课萁ㄖ娣e計(jì)算成果?，F(xiàn)舉三個(gè)比較常見(jiàn)的例子。

（1）鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)房屋的建筑施工圖軸線尺寸大都體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)柱的柱中軸距離尺寸，而不是普通墻體軸線尺寸。對(duì)于這種情況，就必須以柱軸線尺寸為基礎(chǔ)，按實(shí)際情況外擴(kuò)或內(nèi)擴(kuò)來(lái)確定房屋建筑面積計(jì)算尺寸。為保證共有墻體建筑面積的合理分?jǐn)?，面積計(jì)算時(shí)應(yīng)遵循以下原則，外墻（包括山墻）的內(nèi)半墻厚度按同一樓層分戶隔墻厚度的一半計(jì)算記入共有建筑面積分?jǐn)偂?/p>

（2）坡屋頂結(jié)構(gòu)的房屋造型美觀，近年來(lái)在住宅工程建設(shè)中應(yīng)用越來(lái)越廣泛，這種結(jié)構(gòu)增加了測(cè)量、成圖和面積計(jì)算的難度。《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，層高小于2.2m的房屋不計(jì)算建筑面積，在計(jì)算坡屋頂結(jié)構(gòu)頂層房屋建筑面積時(shí)，只能計(jì)算層高2.2m以上部分的建筑面積。必須在房產(chǎn)平面圖中注明坡屋頂距地面高度在2.2m處的界線作為房屋建筑面積計(jì)算的尺寸依據(jù)，這個(gè)界線除了依據(jù)房屋坡屋頂施工祥圖注明的坡度、標(biāo)高等數(shù)據(jù)計(jì)算外，還要與現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，如果發(fā)現(xiàn)出入較大時(shí)，應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行重新復(fù)核。

（3）住宅建筑頂層設(shè)置露臺(tái)，使頂層居住環(huán)境更具人性化，受到許多用戶的青睞。按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，露臺(tái)設(shè)有頂蓋不計(jì)算建筑面積，但有些房屋的露臺(tái)部分有頂蓋，這部分屬于有頂蓋的不封閉結(jié)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)對(duì)有頂蓋部分按頂蓋水平投影面積的一半記入房屋建筑面積。成圖時(shí)應(yīng)當(dāng)分析現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量數(shù)據(jù)是露臺(tái)尺寸，還是露臺(tái)頂蓋尺寸，在房產(chǎn)平面圖中注明頂蓋部分的水平投影界線。

（4）應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的成圖、計(jì)算具有高效、準(zhǔn)確的特點(diǎn)，在成圖過(guò)程中只要房屋套內(nèi)尺寸設(shè)定準(zhǔn)確，分?jǐn)偯娣e設(shè)定合理，就會(huì)計(jì)算出正確的房屋建筑面積成果。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房產(chǎn)測(cè)繪成圖的操作人員只有在實(shí)際工作中保持科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、公正、公平的工作作風(fēng)，才能保證測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性。