單位集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力分析

吳賢欽

摘 要：?jiǎn)挝患Y房出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代末90年代初，單位集資房在當(dāng)時(shí)屬于新型的住房建設(shè)形式，而專(zhuān)門(mén)調(diào)整單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的法律缺位，導(dǎo)致了法院在法律適用上出現(xiàn)了困惑和矛盾。本文探討了單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力問(wèn)題，認(rèn)為單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力有效論存在不足，進(jìn)而分析研究單位集資房在運(yùn)行過(guò)程中存在的法律問(wèn)題以及應(yīng)當(dāng)采取的法律措施和對(duì)策。

關(guān)鍵詞：?jiǎn)挝患Y房；購(gòu)房指標(biāo)；資格；人身依附性

中圖分類(lèi)號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2018）06-0115-03

單位集資房出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代末，到了20世紀(jì)90年代初，全國(guó)各地出現(xiàn)了形式多樣的單位集資房，不管是政府部門(mén)還是其他社會(huì)組織，都進(jìn)行了大量集資建房。單位集資房是由國(guó)家和單位承包，實(shí)行政府、單位和個(gè)人三方面共同承擔(dān)來(lái)進(jìn)行建設(shè)的一種房屋，其房屋的權(quán)屬由所有集資人按出資比例來(lái)確定。單位集資房由職工按照成本價(jià)集資建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸職工，但是在補(bǔ)繳土地出讓稅金前，職工只是享有房屋的部分產(chǎn)權(quán)并且在一定期限內(nèi)房屋也不得上市流通，這個(gè)期限一般為五年。在現(xiàn)實(shí)生活中，一些人為了賺取利益，對(duì)單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，才引起了各種爭(zhēng)議與糾紛。對(duì)于是否可以轉(zhuǎn)讓單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)這一問(wèn)題，當(dāng)前我國(guó)的法律法規(guī)還沒(méi)有做出明確的規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)怎樣認(rèn)定該類(lèi)協(xié)議是否有效，只能看該類(lèi)協(xié)議是否違反了《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第52條所規(guī)定的合同無(wú)效的情形。

一、單位集資房出現(xiàn)的歷史背景

西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明了，為了解決中低收入階層的住房問(wèn)題只靠市場(chǎng)是不行的，必須要有政府的政策傾斜進(jìn)行幫助，因此各國(guó)建立了對(duì)應(yīng)的社會(huì)保障住房制度。John F.McDonald在《城市經(jīng)濟(jì)原理》這本書(shū)中對(duì)于美國(guó)所專(zhuān)門(mén)出臺(tái)的社會(huì)低收入群體、弱勢(shì)群體保障性政策進(jìn)行了綜述與解析，他認(rèn)為通過(guò)政府的住房保障政策，能夠提高就業(yè)率和促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[1]。在我國(guó)住房弱勢(shì)群體購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)支付能力與其他群體存在巨大的差距，他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)法依靠自身的能力進(jìn)行正常的住房消費(fèi)，同時(shí)住房弱勢(shì)群體在社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治生活中往往也處于弱勢(shì)的地位。我國(guó)的單位集資房正是在這樣的背景下出現(xiàn)的。我國(guó)的單位集資房出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代。到了20世紀(jì)90年代初，全國(guó)各地出現(xiàn)了形式多樣的單位集資房，不管是政府部門(mén)還是其他社會(huì)組織，都進(jìn)行了大規(guī)模的集資建房。單位集資房是通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)對(duì)房產(chǎn)稅收、建設(shè)用地、房屋建材等方面給予極大的減免和優(yōu)惠，由單位籌集資金建造而成的。從原則講，由單位集資所建房屋的產(chǎn)權(quán)按照職工出資的比例來(lái)確定，同時(shí)單位集資房帶有福利性質(zhì)，是單位對(duì)本部門(mén)住房弱勢(shì)職工提供的一種福利[2]。

二、單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)及其轉(zhuǎn)讓協(xié)議的含義、特征與性質(zhì)

（一）單位集資房的含義與特征

單位集資房是在我國(guó)的商品房市場(chǎng)剛剛出現(xiàn)，使用貨幣購(gòu)房機(jī)制還沒(méi)有形成之時(shí)出現(xiàn)的，是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變時(shí)出現(xiàn)的住房建設(shè)形式。單位集資房是單位為了改善住房弱勢(shì)職工的住房條件，由政府給予政策傾斜，單位和本單位職工共同出資，再由國(guó)家和單位統(tǒng)一建造的房屋。單位根據(jù)內(nèi)部職工的工齡長(zhǎng)短、職務(wù)高低、業(yè)績(jī)大小以及家庭人口多少等諸多因素確定分房標(biāo)準(zhǔn)[3]。單位集資房主要有以下特征。

首先，單位集資房只能在劃撥土地上建設(shè)。建設(shè)單位集資房的土地，采取劃撥方式，主要為單位向政府申請(qǐng)的劃撥土地中的自用存量用地。通過(guò)劃撥方式取得的單位集資房土地使用權(quán)，沒(méi)有明確的使用期限，無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金，這在一定程度上體現(xiàn)出單位集資建房的某種公益性與福利性。

其次，購(gòu)房者必須是本單位職工。單位集資房要求購(gòu)房者是本單位職工，以雙方存在勞動(dòng)關(guān)系為前提。單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)是單位對(duì)職工常年工作的一種補(bǔ)償，是單位對(duì)職工發(fā)放的福利，以職工的勞動(dòng)年份和住房狀況來(lái)確定購(gòu)房資格。

另外，職工依照集資建房協(xié)議，只需繳納房屋建設(shè)成本的成本價(jià)，但是不能取得全部房屋產(chǎn)權(quán)，只能按照出資比例取得有限產(chǎn)權(quán)。單位集資房建設(shè)完成后，應(yīng)由單位出面，向房產(chǎn)局申請(qǐng)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上需注明“經(jīng)濟(jì)適用房、劃撥土地”等字樣。職工想要取得完全產(chǎn)權(quán)的話，需要向有關(guān)部門(mén)繳納規(guī)定的土地出讓金，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

最后，單位集資房的交易規(guī)則適用經(jīng)濟(jì)適用房的交易規(guī)則。建設(shè)單位集資房的土地是行政劃撥土地，國(guó)有土地使用權(quán)屬于建設(shè)單位，職工只有在職工繳納土地出讓金并辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后，才能取得房屋所有權(quán)。但依照規(guī)定，想要轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)該房屋需要經(jīng)過(guò)一定期限。購(gòu)買(mǎi)了單位集資房的職工需要對(duì)購(gòu)房時(shí)按成本價(jià)所少支付的費(fèi)用繳納個(gè)人所得稅，適用超額累進(jìn)稅率，稅率為5%-45%。

（二）單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)及其轉(zhuǎn)讓協(xié)議的性質(zhì)

筆者認(rèn)為單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)是一種資格，是單位根據(jù)本單位職工的工作年齡、職務(wù)的等級(jí)、工作的業(yè)績(jī)、家庭總?cè)丝跀?shù)以及職工購(gòu)房的困難程度等因素綜合考慮后，賦予購(gòu)房困難的職工購(gòu)買(mǎi)集資房的一種資格。單位集資房只能由符合以上多種條件的特定主體購(gòu)買(mǎi)，這種性質(zhì)決定了它與職工的身份緊密相連、不可分割，具有強(qiáng)烈的人身依附性。單位的職工在對(duì)集資房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，集資房可能還沒(méi)有開(kāi)始建設(shè)，可能正在建設(shè)中或者已經(jīng)建成但沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，只是與受讓人簽署《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》。協(xié)議基本都是約定出讓人在取得集資房的所有產(chǎn)權(quán)后再向受讓人履行房屋的交付以及辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，約定的都是附條件的義務(wù)。但因集資建房政策本身的特殊性和相關(guān)限制，職工從出賣(mài)房屋到取得產(chǎn)權(quán)一般要經(jīng)過(guò)一段過(guò)渡時(shí)期，有的長(zhǎng)達(dá)數(shù)年。單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議雖然從表面看起來(lái)是對(duì)購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，但是該協(xié)議的簽訂以轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)為最終目的。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議劃入房屋買(mǎi)賣(mài)合同的范疇，理應(yīng)適用房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)法律法規(guī)。

三、單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力的“有效論”和“無(wú)效論”

（一）協(xié)議有效論

對(duì)于單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，大多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其效力為有效，現(xiàn)在法院對(duì)單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛案件的審理中，也判決該類(lèi)協(xié)議有效。多數(shù)法院在審理過(guò)程中認(rèn)為該類(lèi)協(xié)議的內(nèi)容沒(méi)有涉及《合同法》第52條所規(guī)定的合同無(wú)效的情形，并且根據(jù)《合同法》的司法解釋?zhuān)擃?lèi)協(xié)議雖然違反了《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的規(guī)定，但不影響協(xié)議的效力。并認(rèn)為單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)《合同法》的規(guī)定，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合同當(dāng)事人所擁有的權(quán)利，合同當(dāng)事人可以自由地對(duì)自己享有的債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因此只要合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)雙方的意思表示真實(shí)一致，合同即成立，并發(fā)生雙方當(dāng)事人所期待的結(jié)果，對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生約束[4]。雙方當(dāng)事人簽訂協(xié)議而產(chǎn)生的約束力，一般情況下都會(huì)被法律認(rèn)可，從而產(chǎn)生法律上的約束力。即使不被法律認(rèn)可，該協(xié)議也是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，也具有事實(shí)上的約束力。

（二）協(xié)議無(wú)效論

對(duì)于單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，有些學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，主要觀點(diǎn)及理由如下。

觀點(diǎn)一及理由：?jiǎn)挝患Y房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了與經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)的法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。有學(xué)者認(rèn)為，既然單位集資房屬于經(jīng)濟(jì)適用房，那么單位集資房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)適用與經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)的法律法規(guī)。依照經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)的法律法規(guī)，其中對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓做出了很?chē)?yán)厲的限制，單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了其中的強(qiáng)制性規(guī)定，因此這些學(xué)者認(rèn)為單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓是法律嚴(yán)厲禁止的行為，因此，該協(xié)議的效力應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

觀點(diǎn)二及理由：?jiǎn)挝患Y房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的內(nèi)容損害了國(guó)家以及單位的利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。有些學(xué)者認(rèn)為單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓使沒(méi)有資格獲得單位集資房的人獲得了單位集資房，使得不是本單位職工的人享受到了本單位發(fā)放給單位職工的福利，損害了單位的利益。該協(xié)議還使得政府對(duì)單位集資房所減免的土地稅收費(fèi)用所應(yīng)當(dāng)取得效果與目標(biāo)落空，損害了國(guó)家、社會(huì)公共利益。因此，這些學(xué)者認(rèn)為該協(xié)議的效力應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

觀點(diǎn)三及理由：?jiǎn)挝患Y房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂沒(méi)有通知集資單位并得到集資單位的同意。有些學(xué)者認(rèn)為根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，集資職工只能獲得集資房的部分房屋產(chǎn)權(quán)，單位集資房的房屋所有權(quán)是由集資單位和職工按份共有，職工如果要對(duì)單位集資房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)通知集資單位并得到集資單位的同意。如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)集資單位的同意，那么根據(jù)《合同法》的規(guī)定，單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。

四、單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效的根據(jù)與理由

（一）單位集資房的特殊性

單位集資房屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一部分，與商品房有根本性的不同，二者存在很大區(qū)別。

首先，需要辦理的手續(xù)不同。單位集資房建設(shè)用地只能是單位自留地或者政府劃撥的土地，而商品房建設(shè)用地主要通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、公開(kāi)拍賣(mài)以及其他的方式取得，所以單位集資房建設(shè)所需要的手續(xù)和商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售有很大的不同。商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售需履行較多的行政審批手續(xù)，如規(guī)劃用地許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、土地使用證以及房屋銷(xiāo)售許可證等五大證件齊全。而單位集資房建設(shè)只需要辦理必要的審批手續(xù)即可。

其次，銷(xiāo)售對(duì)象不同。商品房的銷(xiāo)售對(duì)象可以是任何有購(gòu)買(mǎi)能力的公民、法人或其他組織，對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象不進(jìn)行任何的限制。通俗地講，只要你有錢(qián)，能買(mǎi)得起，就可以進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。而單位集資房是為了解決本單位職工的住房問(wèn)題才建設(shè)的，其銷(xiāo)售對(duì)象只能是本單位住房困難職工，限制了銷(xiāo)售對(duì)象。單位要對(duì)銷(xiāo)售對(duì)象進(jìn)行一定的資格審核，是以福利的形式銷(xiāo)售的。由于單位集資房的福利性特征，其購(gòu)房及所有權(quán)主體就應(yīng)當(dāng)受到一定的限制，這就使得單位集資房具有一定的人身依附性。由于單位集資房的銷(xiāo)售對(duì)象只能是滿足條件的本單位職工，所以單位集資房不能隨意地上市交易。

再次，銷(xiāo)售價(jià)格存在天壤之別。國(guó)家把單位集資房劃入經(jīng)濟(jì)適用房，限制了集資建設(shè)的成本，并減免了土地出讓金以及相關(guān)稅收。在銷(xiāo)售價(jià)格上，政府對(duì)單位擬定的銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行了限制，不允許單位賺取高額利益。而商品房不同，商品房需要繳納土地出讓金，房地產(chǎn)商人要賺取高額利益，政府還收取房屋買(mǎi)賣(mài)稅，對(duì)建筑材料的供應(yīng)沒(méi)有優(yōu)惠，還要受到市場(chǎng)調(diào)節(jié)的影響，所以商品房的銷(xiāo)售價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單位集資房的銷(xiāo)售價(jià)格。

最后，房屋產(chǎn)權(quán)的完整性不同。單位集資房因?yàn)闆](méi)有繳納土地出讓金，作為買(mǎi)受人的職工只能占有一部分房屋產(chǎn)權(quán)，而商品房買(mǎi)受人是繳納了所有土地出讓金和各種稅收的，其能完全地占有房屋產(chǎn)權(quán)。單位集資房的買(mǎi)受人想要轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，需要國(guó)家補(bǔ)交土地出讓金后才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。而商品房買(mǎi)受人的房產(chǎn)可自由交易[5]。

（二）單位集資建房的基本宗旨

單位集資建房是職工在本單位工作多年后單位對(duì)職工的一種補(bǔ)償，是單位根據(jù)職工提供的勞動(dòng)力所換來(lái)的勞動(dòng)價(jià)值與所得工資之間的差價(jià)做出的補(bǔ)償。單位為了幫助購(gòu)房困難職工解決住房問(wèn)題，使用本單位的劃撥自留地，由獲得購(gòu)買(mǎi)資格的職工按照成本價(jià)共同出資建設(shè)而成。在單位集資房的建設(shè)成本方面，政府有關(guān)部門(mén)對(duì)集資單位提供無(wú)息信貸、建材供應(yīng)、減免土地出讓金及其他稅收，但是政府也對(duì)單位集資房的銷(xiāo)售價(jià)格做出了限制。單位集資房的出現(xiàn)，主要是為了解決單位內(nèi)部收入較低的購(gòu)房困難職工的住房問(wèn)題，要求職工先進(jìn)行集資，然后由單位統(tǒng)一建設(shè)，在這個(gè)過(guò)程中并不存在交易關(guān)系，是非市場(chǎng)行為。

綜上所述，筆者認(rèn)為單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定為有效，應(yīng)從多方角度去考慮。筆者認(rèn)為單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，理由有以下三點(diǎn)。

1.單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)具有人身依附性。筆者認(rèn)為單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)是一種資格，是單位根據(jù)本單位職工的工作年齡、職務(wù)的等級(jí)、工作的業(yè)績(jī)、家庭總?cè)丝跀?shù)以及職工購(gòu)房的困難程度等因素綜合考慮后，對(duì)購(gòu)房困難的職工發(fā)放的一種指標(biāo)，也就是單位集資房與職工的身份緊密相連、不可分割，具有人身依附性?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中將單位集資房劃入了經(jīng)濟(jì)適用房的范疇，對(duì)單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)發(fā)放對(duì)象做出了嚴(yán)格的限制，只有本單位購(gòu)房困難職工才能取得購(gòu)房指標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在簽訂時(shí)，雙方當(dāng)事人都明知單位與出讓人簽訂了禁止轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，受讓人不屬于善意第三人，所以單位與出讓人簽訂的禁止指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議將會(huì)對(duì)單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的有效性產(chǎn)生影響。

2.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋不得轉(zhuǎn)讓。《房地產(chǎn)管理法》中第37條規(guī)定了七項(xiàng)房產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的情形，其中第6項(xiàng)為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”。在單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂之時(shí)，單位集資房還未開(kāi)始建設(shè)，根本就沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。筆者認(rèn)為單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同，那么根據(jù)該條款的規(guī)定，單位集資房屬于禁止轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。因而單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了《房地產(chǎn)管理法》之中的禁止性規(guī)定，該協(xié)議的效力應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

3.房屋的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)房屋所有權(quán)人同意?！逗贤ā返?1條規(guī)定“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！甭毠ぶ粨碛袉挝患Y房的部分產(chǎn)權(quán)，而不是所有產(chǎn)權(quán)，單位集資房屬于單位和職工按份共有，想要對(duì)單位集資房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)需要全部共有人的同意。筆者認(rèn)為，如果職工在轉(zhuǎn)讓單位集資房時(shí)未經(jīng)所在單位的同意，轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效。

（三）單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議“有效論”的不足

在很多集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效的案例中，法院認(rèn)為單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不違反《合同法》第52條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?條以及《合同法解釋?zhuān)ǘ返?4條的規(guī)定，并結(jié)合行政規(guī)章法律效力低于法律為由，判決認(rèn)定單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效。筆者認(rèn)為這看似是經(jīng)過(guò)完美的論證后得出的結(jié)論，但不是很合理。如果合同不違反《合同法》的規(guī)定，但是違反了行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章或者地方性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，筆者認(rèn)為不能認(rèn)定該合同有效。根據(jù)法律位階基本原理，雖然法律效力是高位法優(yōu)于低位法，但是人民法院不能對(duì)低階位的法律法規(guī)之中規(guī)定的禁止性規(guī)定和強(qiáng)制性規(guī)定全部直接否定，因?yàn)椴皇侵挥懈唠A位的法律和行政法規(guī)才代表著社會(huì)公共利益，才能夠干涉私人自治權(quán)，低階位的法律和行政法規(guī)同樣代表著社會(huì)公共利益，能夠干涉私人自治權(quán)，兩者都對(duì)合同的效力有影響。所以，法院直接用《合同法》第52條第（五）項(xiàng)及其相關(guān)司法解釋直接認(rèn)定單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效是存在一定的不合理性。

單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力之所以存在爭(zhēng)議，是由于對(duì)該效力的認(rèn)定沒(méi)有明確的根據(jù)，在我國(guó)法律、法規(guī)中沒(méi)有明確規(guī)定對(duì)該協(xié)議的效力應(yīng)該如何認(rèn)定，從根本上來(lái)說(shuō)這是我國(guó)法制不健全的表現(xiàn)。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，往往伴隨著很多新的法律問(wèn)題出現(xiàn)，筆者認(rèn)為想要解決問(wèn)題，需要通過(guò)制定新的法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控。所以，對(duì)于我國(guó)現(xiàn)行的住房保障制度，不僅需要政府在政策上提供傾斜，還需完善立法，以法律的形式來(lái)保障公民的合法權(quán)利。筆者認(rèn)為我國(guó)的立法機(jī)關(guān)可以在現(xiàn)有的與房屋買(mǎi)賣(mài)合同有關(guān)的法律、法規(guī)中增加對(duì)單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的主體資格、違反協(xié)議的補(bǔ)救措施以及協(xié)議雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任等規(guī)定。當(dāng)然，也可以在最高人民法院的司法解釋中予以規(guī)定。通過(guò)增加特殊法律規(guī)定或者專(zhuān)門(mén)的司法解釋的方法，來(lái)明確單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的主要內(nèi)容和轉(zhuǎn)讓雙方的主體資格。單位集資房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律地位和實(shí)際地位得到肯定，不僅能為實(shí)踐中該類(lèi)協(xié)議的效力認(rèn)定提供法律依據(jù)，而且能加強(qiáng)規(guī)范現(xiàn)實(shí)生活中該類(lèi)協(xié)議的簽訂。

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