論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因及治理對策

魏平利

【摘 要】對于我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來講，在日常運(yùn)行以及快速發(fā)展的過程中，財務(wù)方面的風(fēng)險問題，始終都是一項需要重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險類別項目。正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)行的過程中，通過科學(xué)合理的方式，對可能存在的風(fēng)險問題進(jìn)行全面的掌控以及針對性的解決，可以很大程度上增強(qiáng)自身整體水平以及對市場競爭能力的保證。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從整體的角度，來對財務(wù)方面存在的風(fēng)險問題進(jìn)行全面的研究與分析，并根據(jù)實際情況計劃出可行的解決方案，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；形成因素；解決方案

一、引言

從最近幾年我國的實際情況來看，房地產(chǎn)依然是重要的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)下我國的房地產(chǎn)市場，房屋的價格通常都偏高，房價正受到人們的普遍關(guān)注，整個行業(yè)的關(guān)注度大增，連帶相關(guān)行業(yè)也受到社會各界的重視。我們各級政府和房管部門為了控制房價上升速度過快的整體趨勢，針對性地出臺了一系列的政策。在這樣的情況之下，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行效益就會在很大程度上遭受影響。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中通常都必須投入較多的資金，隨著當(dāng)下信貸方面的不斷收緊，企業(yè)在日常運(yùn)行過程中可能面臨的財務(wù)風(fēng)險問題正不斷增加。受產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)性影響，相關(guān)上下游企業(yè)很可能遭受較大的沖擊，比如建筑施工企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、鋼材生產(chǎn)、銷售等企業(yè)，可見其對整個社會經(jīng)濟(jì)的影響舉足輕重。正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)能否以良性的狀態(tài)進(jìn)步和發(fā)展，很可能直接影響到一大批企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中財務(wù)方面風(fēng)險問題的形成原因分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)行過程中投資方面存在的風(fēng)險問題分析

從房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)來看，實際進(jìn)行項目開發(fā)所需要的時間周期相對較長，并且需要占用大量的開發(fā)建設(shè)資金。正因如此，其運(yùn)行過程中資金的循環(huán)周期也會相對變得更長，所面臨的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)一步增大。從當(dāng)下我們房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況來看，很多執(zhí)行環(huán)節(jié)和操作細(xì)節(jié)缺乏統(tǒng)籌安排，這就會在運(yùn)行過程中產(chǎn)生很多問題，需要針對具體的問題進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃以及調(diào)整。比如，目前我們部分房地產(chǎn)企業(yè)的總部與項目地之間的距離相對較遠(yuǎn)，這就在很大程度上對總部的管理工作造成了限制，總部無法在第一時間了解可能出現(xiàn)的問題，也沒有辦法隨著項目進(jìn)度的不斷變化進(jìn)行第一時間的調(diào)整。這就產(chǎn)生了日常工作效率不足，緊急事件無法盡快做出反應(yīng)的問題，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)日常財務(wù)活動的整體范圍。更何況一部分房地產(chǎn)企業(yè)正在展開多元化的投資，涉及的整體范圍更大，在實際進(jìn)行管理的過程中也會更加的艱難。

2.房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)行過程中籌資方面存在的風(fēng)險問題分析

從當(dāng)下我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況來看，在進(jìn)行籌資的過程中通常使用的方法有銀行貸款、融資租賃以及房屋的預(yù)先銷售等等?；I資工作過程中具體方法的不同，會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)最終的運(yùn)營收益，這也就在很大程度上使得籌資工作的風(fēng)險進(jìn)一步上升了。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期相對較長、有著較大的政策調(diào)控風(fēng)險并且資金的回籠相對較慢，再加上當(dāng)下有較多的房地產(chǎn)企業(yè)過分地依靠銀行借款，還款期限已到無法第一時間償還債務(wù)，這也在很大程度上進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險問題出現(xiàn)的概率。部分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用預(yù)售房款或者是融資租賃等等方法來進(jìn)行資金的籌措，但是當(dāng)下我國對其進(jìn)行了十分嚴(yán)格的監(jiān)督管理，各地有針對性地制定出很多政策，這就直接使得房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措的方法受到了較多的限制。正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行的過程中，一定要清楚地意識到：大規(guī)模的負(fù)債一定會使得經(jīng)濟(jì)支出增加，直接影響到企業(yè)自身對于債務(wù)的償付能力，財務(wù)風(fēng)險必然會大大提升。鑒于此，我們房地產(chǎn)企業(yè)要尋找出科學(xué)合理的融資方法，進(jìn)一步降低銀行方面的借款，以積極的態(tài)度進(jìn)一步開拓融資路線，對融資的具體方法進(jìn)行進(jìn)一步的創(chuàng)新。只有這樣，才能夠科學(xué)降低融資困難對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響，從而達(dá)到從整體上降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的實際效果。

三、房地產(chǎn)企日常運(yùn)行過程中財務(wù)方面風(fēng)險問題的解決方案分析

1.進(jìn)一步加強(qiáng)事前控制的力度

房地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)行的過程中，必須要開展全面預(yù)算管理，進(jìn)一步加強(qiáng)管理工作，科學(xué)合理地掌控開發(fā)經(jīng)營所需要花費(fèi)的經(jīng)濟(jì)成本，在很大程度上幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)對抗財務(wù)方面風(fēng)險問題的能力。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的命脈，企業(yè)可以從以下幾個角度出發(fā)，來科學(xué)地規(guī)避經(jīng)營過程中的風(fēng)險問題，從而從整體上降低財務(wù)方面的風(fēng)險。對資金的使用進(jìn)行科學(xué)合理地計劃與安排，從而有效避免可能產(chǎn)生的資金斷裂對企業(yè)造成負(fù)面的影響；根據(jù)自身的實際情況，制定出行之有效的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，一定要嚴(yán)格地控制建筑物的整體性能與質(zhì)量；深入市場調(diào)研，制定出科學(xué)合理的營銷方案，由于當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)在競爭十分的激烈，并且銷售方面帶來的經(jīng)濟(jì)收入，會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行效益；制定并完善銷售回款管理細(xì)則，最大程度上保證及時回收相應(yīng)的款項，由企業(yè)統(tǒng)一調(diào)配使用，從而從根本上降低財務(wù)方面的風(fēng)險問題。

2.進(jìn)一步提高財務(wù)管理工作整體的業(yè)務(wù)水平

從當(dāng)下我國房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況進(jìn)行分析，想要科學(xué)有效的對財務(wù)方面的風(fēng)險問題進(jìn)行預(yù)防或者解決，就一定要提高對內(nèi)部管理相關(guān)工作的重視程度，進(jìn)一步加強(qiáng)財務(wù)方面管理工作的整體質(zhì)量，通過這種方式來確保房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的全面落實財務(wù)相關(guān)管理工作，提升其整體的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作過程中，相關(guān)的高層管理人員要積極加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部整體的管理能力，并且將創(chuàng)新的思想觀念全面地融入到財務(wù)管理工作當(dāng)中去；要全面深入地了解國家相關(guān)方面的政策，還要建立起風(fēng)險辨識機(jī)制及規(guī)避機(jī)制，通過事前預(yù)防，事中化解等模式，增強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)實力，提高市場競爭能力。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)財務(wù)管理的人員，要一改往日過于注重控制，疏于管理的做法，牢固樹立管理與服務(wù)相結(jié)合的財務(wù)意識；一定要對當(dāng)下所應(yīng)用的管理思想，進(jìn)行全面的優(yōu)化以及完善，將國家相應(yīng)的法律規(guī)定與企業(yè)內(nèi)部的整體狀況進(jìn)行有效結(jié)合，使得企業(yè)各項經(jīng)濟(jì)活動能夠得以順利開展。

3.對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部預(yù)算管理工作的開展效果進(jìn)行考核

房地產(chǎn)企業(yè)對于預(yù)算管理，在思想上要足夠的重視，工作中要注重落實，從整體上進(jìn)一步加強(qiáng)財務(wù)方面管理工作的整體能力以及質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面地應(yīng)用到自身的經(jīng)營管理工作中，來有效地提升其經(jīng)營發(fā)展過程中的控制能力。在項目運(yùn)作的過程中，運(yùn)用科學(xué)的統(tǒng)籌方法、合理的預(yù)算，對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程之中的風(fēng)險問題進(jìn)行有效控制和化解。我們的房地產(chǎn)企業(yè)不僅要提高預(yù)算管理質(zhì)量，更要完善預(yù)算管理工作考核。優(yōu)化預(yù)算管理效果的考核指標(biāo)，完善預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度等指標(biāo)并增加相應(yīng)的考核權(quán)重，進(jìn)一步發(fā)揮工作考核對預(yù)算管理質(zhì)量和效果的促進(jìn)作用。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它在推進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)步方面發(fā)揮著相當(dāng)大的作用，并且在未來一段時間之內(nèi)，其發(fā)展的空間也是相當(dāng)廣闊的。由于房地產(chǎn)業(yè)是一個投資大、回收慢，涉及面較廣的系統(tǒng)工程，其融資金額大，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，所面臨的風(fēng)險也隨之增大，此類風(fēng)險主要集中于財務(wù)方面的風(fēng)險。本文主要針對目前我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中，自身可能面臨的財務(wù)方面風(fēng)險問題進(jìn)行了研究分析，并且結(jié)合我國實際情況，從中探尋了一些可操作的解決方案。希望能夠通過這種方式，來幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決日常運(yùn)行過程中存在的財務(wù)風(fēng)險問題，進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境下的可持續(xù)發(fā)展能力，確保企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

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