房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流芻議

丁文翔

【摘 要】隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)化工作的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)在這個(gè)進(jìn)程中發(fā)揮著重要的作用，逐步成為當(dāng)下我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過項(xiàng)目開發(fā)來拓展和發(fā)展自身的業(yè)務(wù)，以期能夠始終保持自身的競爭力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該注意到在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中所體現(xiàn)出的不同特點(diǎn)，比如前期資金投入量大、周轉(zhuǎn)時(shí)間長等等。企業(yè)詳細(xì)和充分的了解這些特點(diǎn)，能夠有利于其內(nèi)外部管理工作的開展，提升管理工作的針對(duì)性和有效性。其中，現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理中的重要環(huán)節(jié)。鑒于此，我們將在概述現(xiàn)金流管理的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理進(jìn)行研究，以期能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)優(yōu)化現(xiàn)金流管理提供研究基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；現(xiàn)金流

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)在自身的發(fā)展過程中，總會(huì)不斷地通過項(xiàng)目開發(fā)來進(jìn)行有效的發(fā)展或者拓展，以期能夠擴(kuò)大自身的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，增強(qiáng)自身的市場競爭力。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，現(xiàn)金流管理已經(jīng)逐漸成為了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要工作。同時(shí)，在現(xiàn)代企業(yè)管理制度和相關(guān)理念的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸開始在內(nèi)部控制方面貫徹和實(shí)施相關(guān)的管理理念，其中就包含了對(duì)于其至關(guān)重要的現(xiàn)金流管理?？傮w來講，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理講求全面性、全局性和全過程，是房地產(chǎn)企業(yè)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保持自身長期可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要基石。我們希望通過分析和研究，給房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化自身現(xiàn)金流管理工作一點(diǎn)啟發(fā)和幫助，起到積極的促進(jìn)作用。

二、現(xiàn)金流管理概述和必要性探究

企業(yè)的現(xiàn)金流管理是其內(nèi)部管理控制工作的重要內(nèi)容之一，是關(guān)系到整個(gè)企業(yè)宏觀現(xiàn)金鏈條健康與否的至關(guān)重要的基礎(chǔ)。從管理的內(nèi)容方面講，企業(yè)的現(xiàn)金流管理主要圍繞經(jīng)營活動(dòng)、籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)進(jìn)行，其具體內(nèi)容就是針對(duì)當(dāng)下或者未來一段時(shí)間的企業(yè)相關(guān)活動(dòng)中的現(xiàn)金流進(jìn)行有效的計(jì)劃、控制、實(shí)施、評(píng)價(jià)等一系列的過程，旨在實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)金流的全程把控，降低企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保持企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。從廣義的角度講，企業(yè)的現(xiàn)金流管理不僅包含上述的計(jì)劃、控制等等管理的具體方式，還包含與現(xiàn)金流管理相關(guān)聯(lián)的制度體系、人才建設(shè)、流程控制系統(tǒng)等等內(nèi)容，這些體系或者系統(tǒng)的綜合就構(gòu)成了企業(yè)現(xiàn)金流管理的總體內(nèi)容。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流如同其血液一般，是維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展壯大的必要條件。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的現(xiàn)金流管理具有相當(dāng)?shù)谋匾浴?/p>

1.控制風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流是生命線，做好現(xiàn)金流管理工作就等于為企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)上好枷鎖，控制風(fēng)險(xiǎn)就等于促進(jìn)了企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

2.提升效益，促進(jìn)發(fā)展

房地產(chǎn)是資金密集的行業(yè)，其企業(yè)的發(fā)展必然離不開資本的助力和財(cái)務(wù)杠桿的發(fā)揮。因此，做好其現(xiàn)金流管理，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)提升其資本或資金的使用效率，最終實(shí)現(xiàn)促進(jìn)企業(yè)開拓發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)。

3.決策輔助，合理發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)具有相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目工程特征，其整體的發(fā)展是通過一個(gè)個(gè)的項(xiàng)目拓展來最終實(shí)現(xiàn)的。企業(yè)做好自身的現(xiàn)金流管理工作，將有利于其做好相關(guān)的決策工作，發(fā)揮現(xiàn)金流管理結(jié)論的決策依據(jù)功能，為房地產(chǎn)企業(yè)的合理發(fā)展、有序發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，杜絕盲目擴(kuò)張和發(fā)展帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理研究

1.開發(fā)項(xiàng)目決策階段的現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段顧名思義就是對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開始階段進(jìn)行的各個(gè)方面的評(píng)估和預(yù)測，其主要目的在于對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行預(yù)測和評(píng)估，以期能夠決定是否需要進(jìn)行該項(xiàng)目的落地實(shí)施，以及假設(shè)落地實(shí)施后預(yù)期給企業(yè)帶來的各個(gè)方面的影響和效益?？傮w來看，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目決策階段做好現(xiàn)金流管理工作將有利于企業(yè)進(jìn)行前期風(fēng)險(xiǎn)和效益預(yù)測，做好風(fēng)險(xiǎn)控制，有利于順利的完成其開發(fā)項(xiàng)目。從決策階段的環(huán)節(jié)上看，主要分為投資決策、土地報(bào)價(jià)和方案調(diào)整等3個(gè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理工作應(yīng)該始終貫穿這3個(gè)方面。對(duì)于投資決策環(huán)節(jié)來說，主要是需要企業(yè)做出是否進(jìn)行投資的判斷，該判斷的依據(jù)主要是現(xiàn)金流的預(yù)測等基本內(nèi)容，如果企業(yè)的現(xiàn)金流能夠覆蓋當(dāng)前擬開發(fā)的項(xiàng)目并且預(yù)期能夠給企業(yè)帶來較好的現(xiàn)金流量和收益，那么該開發(fā)項(xiàng)目在投資上就具有一定的可行性，企業(yè)就可以結(jié)合其他信息作出投資決策；對(duì)于土地報(bào)價(jià)來說，土地價(jià)款從來都是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過程中最為重要的成本支出，在當(dāng)下的土地市場越來越成熟和機(jī)制化運(yùn)行的大背景下，企業(yè)應(yīng)該提前綜合市場環(huán)境、競爭因素、自身實(shí)力等等方面做出合理的土地報(bào)價(jià)，保障企業(yè)的利益；對(duì)于方案調(diào)整來說，在后期實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)過程中，對(duì)于前期設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行有效的調(diào)整是不可避免的，是有利于更好地推進(jìn)項(xiàng)目工作的。因此，企業(yè)就應(yīng)該從現(xiàn)金流管理的角度出發(fā)，合理確定修正方式和內(nèi)容，以期能夠保持方案調(diào)整前后的企業(yè)現(xiàn)金流保持相對(duì)的穩(wěn)定，降低可能增加的現(xiàn)金流壓力，在規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)盡可能的保持項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值順利實(shí)現(xiàn)。

2.開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的現(xiàn)金流管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施階段，最為重要和核心的現(xiàn)金流管理內(nèi)容就是開發(fā)成本的相關(guān)收支和管控。開發(fā)成本直接關(guān)系到開發(fā)項(xiàng)目的最終成本，也是項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的效益的重要途徑和基礎(chǔ)。在項(xiàng)目的實(shí)施階段，通常情況下，企業(yè)依然會(huì)依照在決策階段所制定的相關(guān)計(jì)劃來實(shí)施具體的開發(fā)工作，這里的規(guī)劃或者計(jì)劃不僅僅包含開發(fā)工程本身的規(guī)劃或者計(jì)劃，同時(shí)也包含與開發(fā)工程密切相關(guān)聯(lián)的各項(xiàng)預(yù)算計(jì)劃，如財(cái)務(wù)預(yù)算以及我們重點(diǎn)關(guān)注的現(xiàn)金流規(guī)劃預(yù)測等等。實(shí)施階段的現(xiàn)金流，主要涉及到的是開發(fā)過程中的成本支出，對(duì)于現(xiàn)金流流入來說除了相關(guān)的融資資金之外，基本上不存在經(jīng)營業(yè)務(wù)上的流入。因此，企業(yè)在開發(fā)實(shí)施階段的現(xiàn)金流管理工作重點(diǎn)應(yīng)該是：一方面要注重開發(fā)成本支出的總體籌劃和合理安排，適度控制以期能夠與融資資金流入形成較好的時(shí)間匹配，實(shí)現(xiàn)資金的高效應(yīng)用，提升資金的總體使用效益；另一方面，企業(yè)也應(yīng)該注重經(jīng)營業(yè)務(wù)上的現(xiàn)金流入，例如可以在合適的時(shí)間進(jìn)行相關(guān)商品房等的預(yù)售，適度回流資金，加速現(xiàn)金的回流，與開發(fā)成本中現(xiàn)金流出進(jìn)行有效的匹配，在總體上降低企業(yè)現(xiàn)金流的不良波動(dòng)，控制現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化現(xiàn)金流鏈條，促進(jìn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

3.開發(fā)項(xiàng)目完成階段的現(xiàn)金流管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的完成階段，通常來說可以理解為一系列的評(píng)估和評(píng)價(jià)工作，例如預(yù)期效果評(píng)價(jià)、預(yù)期成本評(píng)價(jià)等等。對(duì)于企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理來說，其在完成階段的主要內(nèi)容就是對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的現(xiàn)金流管理作出有效全面的評(píng)價(jià)和評(píng)估，具體來說可以分為目標(biāo)評(píng)估、過程評(píng)估和結(jié)果評(píng)估等等。對(duì)于目標(biāo)評(píng)估來說，其往往是和結(jié)果評(píng)估共同完成，目的在于通過實(shí)施結(jié)果來反向評(píng)價(jià)最初的預(yù)期目標(biāo)是否已經(jīng)達(dá)到，或者說沒有達(dá)到以及背后的原因是什么，通過現(xiàn)金流管理目標(biāo)和結(jié)果的評(píng)價(jià)，將為企業(yè)針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)是否達(dá)到奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)于過程評(píng)估來說，其主要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間軸有序展開，回顧和檢查時(shí)間軸上每一個(gè)環(huán)節(jié)和過程的現(xiàn)金流管理內(nèi)容和方式，以期階段目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與否，通過整理、核算、分析、總結(jié)等步驟，達(dá)到對(duì)現(xiàn)金流管理的全角度、全過程的評(píng)價(jià)和評(píng)估。

四、結(jié)語

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流管理具有至關(guān)重要的地位，特別是在開發(fā)項(xiàng)目的過程中，更是發(fā)揮著核心的作用。鑒于此，企業(yè)應(yīng)該著力做好自身的現(xiàn)金流管理工作，從日常經(jīng)營、籌資、投資等角度出發(fā)，立足于開發(fā)項(xiàng)目的決策、實(shí)施、完成等三大階段，為企業(yè)項(xiàng)目的成功開發(fā)和整體的穩(wěn)定發(fā)展助力。

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