基于裝配式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略研究

周夢(mèng)婷

摘要：隨著國(guó)家宏觀調(diào)控效應(yīng)的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。自《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見(jiàn)》頒布以來(lái)，房地產(chǎn)商紛紛調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式及發(fā)展戰(zhàn)略，積極研究“新時(shí)代”背景下裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略，以適應(yīng)新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)?；诖?，本文將從政策、技術(shù)、設(shè)計(jì)、成本等方面進(jìn)行闡述，探索基于裝配式的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);裝配式;開(kāi)發(fā)策略

1、引言

裝配式建筑的優(yōu)點(diǎn)集中體現(xiàn)在：符合綠色建筑的要求，可以有效緩解生態(tài)環(huán)境破壞和能源使用效率低下的問(wèn)題;助力實(shí)現(xiàn)建筑質(zhì)量提升、縮減工期的目標(biāo)，構(gòu)件在預(yù)制廠標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)后拉至現(xiàn)場(chǎng)裝配，配合標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)及信息管理，可實(shí)現(xiàn)建筑、裝修一體化，顯著提高施工生產(chǎn)效率。

在節(jié)能增效、轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展需求和國(guó)家強(qiáng)制性、獎(jiǎng)勵(lì)性政策的推動(dòng)下，大力推進(jìn)裝配式建筑在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用正當(dāng)其時(shí)。因此，關(guān)注裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略的研究，有利于提升生產(chǎn)質(zhì)量及產(chǎn)品性能，加速裝配式建筑的產(chǎn)業(yè)化及規(guī)模化發(fā)展。

2、政策研究

為推動(dòng)裝配式建筑在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中的應(yīng)用，各級(jí)政府積極引入配套經(jīng)濟(jì)措施，培育裝配式建筑市場(chǎng)。其中，強(qiáng)制性政策包含如上海、深圳等城市土地出讓的前置條件規(guī)定，鼓勵(lì)性政策包含財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、金融扶持等。

2.1用地支持政策。土地出讓環(huán)節(jié)規(guī)定年度土地供應(yīng)中裝配式必須占有一定的比例，強(qiáng)化用地保障。如青島市明確提出，對(duì)以劃撥方式取得的政府投資建筑及以招拍掛供地的項(xiàng)目，必須在建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)中明確預(yù)制裝配率、一次性裝修面積比例等。將裝配式的要求納入土地招拍掛成為了現(xiàn)階段最有效的政策之一。

2.2建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)政策。為彌補(bǔ)建筑的增量成本，北京市率先出臺(tái)建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)政策，采用裝配式的建筑可給予3%的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)，此后，各城市紛紛引入關(guān)于外墻預(yù)制部分不計(jì)入建筑面積、差異化容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策。然而隨著裝配率的不斷提升，面積獎(jiǎng)勵(lì)政策將分階段逐漸退出。

2.3財(cái)政補(bǔ)貼政策。如青島市針對(duì)裝配式保障性住房等國(guó)有投資項(xiàng)目，建造增量成本可同步列入建設(shè)項(xiàng);租用園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化廠房用于裝配式建設(shè)的，園區(qū)所在地政府給予2年以上租金補(bǔ)貼。然而，在前期的立項(xiàng)階段只能估算出基于已完成項(xiàng)目測(cè)算結(jié)果的增量成本，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，裝配式建筑體系及管理水平都會(huì)影響實(shí)際增量，導(dǎo)致增量難以科學(xué)界定。

2.4金融扶持政策。許多城市金融部門(mén)規(guī)定優(yōu)先放貸于裝配式建筑項(xiàng)目并提供貸款貼息，對(duì)消費(fèi)者可增加貸款額度與貸款限制。例如在山東省，消費(fèi)者通過(guò)按揭貸款的形式購(gòu)買(mǎi)全裝修商品住宅的，房?jī)r(jià)款的計(jì)算中包含裝修費(fèi)用;通過(guò)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)裝配式住宅的，最高貸款額度可提高20%。

2.5提前預(yù)售政策?！胺艑挷捎醚b配式技術(shù)的商品房預(yù)售條件”政策很大程度降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力及財(cái)務(wù)成本。根據(jù)萬(wàn)科等房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，區(qū)別于普通住宅的建造，主體結(jié)構(gòu)采用裝配式，配合全裝修，上部結(jié)構(gòu)在施工的同時(shí)，下部進(jìn)行二次結(jié)構(gòu)或安裝工程施工，分期驗(yàn)收，大大縮減了開(kāi)發(fā)周期，減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的時(shí)間及管理成本。

3、技術(shù)及設(shè)計(jì)研究

3.1 技術(shù)體系

從結(jié)構(gòu)的形式來(lái)看，我國(guó)裝配式結(jié)構(gòu)體系以裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)、裝配式混凝土框架結(jié)構(gòu)、裝配式框架-剪力墻結(jié)構(gòu)為主。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面，主要借鑒日本、歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的現(xiàn)代化技術(shù)體系。然而，與國(guó)外相比，我國(guó)裝配式建筑表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：在保障性住房建設(shè)的大量需求下，我國(guó)裝配式建筑以剪力墻體系為主，但由于裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)在國(guó)外很少應(yīng)用于高層建筑中，因而，我國(guó)的裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)是在引進(jìn)鋼筋連接、節(jié)點(diǎn)構(gòu)造技術(shù)的基礎(chǔ)上，自主研發(fā)的結(jié)構(gòu)體系。

3.2 協(xié)同設(shè)計(jì)要點(diǎn)

發(fā)展裝配式是粗放型向集約型轉(zhuǎn)型的有效途徑，為體現(xiàn)生產(chǎn)工業(yè)化，應(yīng)從標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修、信息化管理五個(gè)層面實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的協(xié)同。

設(shè)計(jì)單位須在對(duì)項(xiàng)目定位、成本限額等要素充分了解后制定合理的建筑設(shè)計(jì)方案并提升預(yù)制構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化程度。為滿(mǎn)足建筑工業(yè)化的要求，預(yù)制構(gòu)件應(yīng)以受力合理、連接簡(jiǎn)單、施工便捷為設(shè)計(jì)依據(jù)，在方便加工和運(yùn)輸?shù)那疤嵯?，控制預(yù)制構(gòu)件的尺寸及重量，在保障工程質(zhì)量的同時(shí)，控制建設(shè)成本。

內(nèi)裝修設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)應(yīng)遵循建筑、裝修、部品一體化的設(shè)計(jì)原則，為增強(qiáng)部品及構(gòu)件的互換性和通用性，部品和構(gòu)件宜采取優(yōu)化參數(shù)、公差配合及接口技術(shù)等措施。

4、成本研究

裝配式與傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式相對(duì)比，建安成本費(fèi)有減有增。減少部分為鋼筋工程、混凝土工程、砌筑工程、抹灰工程的支出及措施費(fèi)，而預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)、運(yùn)輸、吊裝費(fèi)用、墻板和樓板拼接處理費(fèi)是形成增量部分的主要原因。當(dāng)前，減項(xiàng)部分不明顯，生產(chǎn)未形成規(guī)?；?，預(yù)制構(gòu)件價(jià)格高、標(biāo)準(zhǔn)化程度低等因素致使增量部分超出了合理范圍。

4.1 增量原因分析

4.1.1從預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)及安裝層面來(lái)看，預(yù)制構(gòu)件與現(xiàn)澆相對(duì)比，材料費(fèi)基本沒(méi)有差異，而人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)有所降低。二者價(jià)格的差異來(lái)源主要是模板費(fèi)、廠房及機(jī)械折舊費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)和稅金。由于企業(yè)管理費(fèi)和稅金是以直接費(fèi)為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算的，與構(gòu)件的產(chǎn)量有關(guān)，因而只有當(dāng)預(yù)制構(gòu)件的產(chǎn)量達(dá)到一定規(guī)模后，直接費(fèi)降低了，才能帶動(dòng)間接費(fèi)降低。由此，生產(chǎn)的規(guī)?；墙档皖A(yù)制構(gòu)件價(jià)格的重要措施之一。

4.1.2從設(shè)計(jì)層面來(lái)看，過(guò)去，首先進(jìn)行單體設(shè)計(jì)，再拆分，然而這種模式很難達(dá)到構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化的要求。若能自項(xiàng)目啟動(dòng)就執(zhí)行工業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)，可大幅度增強(qiáng)構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化的程度并提高模板周轉(zhuǎn)次數(shù)。

4.1.3從現(xiàn)場(chǎng)施工層面來(lái)看，導(dǎo)致裝配式的優(yōu)勢(shì)未能充分體現(xiàn)的主因在于設(shè)計(jì)與生產(chǎn)及施工環(huán)節(jié)脫節(jié)。推行設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工一體化的工程總承包建設(shè)模式是解決此類(lèi)問(wèn)題的方法之一。

4.1.4從建筑體型來(lái)看，由于建筑體型的差異及建筑外立面的復(fù)雜性，即使使用相同裝配式體系的兩個(gè)單體工程，成本差別依舊明顯。此外，不同設(shè)計(jì)種類(lèi)的預(yù)制構(gòu)件越多，構(gòu)件形式越復(fù)雜，模具成本隨之越高，因而提高構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化程度顯得尤為重要。

4.2 降低增量的措施分析

4.2.1通過(guò)有效措施降低預(yù)制件的價(jià)格。由于設(shè)計(jì)對(duì)最終成本起著決定性作用，因而項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)系統(tǒng)考慮建筑方案對(duì)深化設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)、運(yùn)輸、安裝施工等環(huán)節(jié)的影響。特別是對(duì)于需預(yù)制的零件，要重點(diǎn)關(guān)注預(yù)制率和重復(fù)率，通過(guò)合理設(shè)計(jì)預(yù)制構(gòu)件與現(xiàn)澆連接之間的構(gòu)造形式，降低生產(chǎn)與施工難度。

4.2.2建議探索出讓金返還方式。雖然企業(yè)在面積獎(jiǎng)勵(lì)政策中有所收益，但在實(shí)施過(guò)程中行政成本偏高，且有突破規(guī)劃容積率的嫌疑，而預(yù)制外墻不計(jì)入建筑面積的政策在某些方面與現(xiàn)行房屋測(cè)繪規(guī)定間存在一定矛盾。因此，探索新獎(jiǎng)勵(lì)措施，如緩交或返還部分土地出讓金是可取的。

5、結(jié)語(yǔ)

綜上分析，“新時(shí)代”背景下推進(jìn)裝配式的利好政策是引領(lǐng)裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目快速發(fā)展的助燃劑。裝配式建筑在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全過(guò)程中，優(yōu)勢(shì)突出，只要采取合理的技術(shù)措施及設(shè)計(jì)方案來(lái)控制成本，裝配式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將有著廣闊的發(fā)展前景。因此，著眼于裝配式的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略的研究與分析，可促進(jìn)裝配式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的推廣與應(yīng)用。

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