簡(jiǎn)析房屋建設(shè)管理存在的問(wèn)題及其措施

于聲

摘 要：房屋建設(shè)管理不僅可以保證房屋建設(shè)的順利進(jìn)行，同時(shí)還具有提高企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的作用。但是其受到工程施工進(jìn)度、工程施工質(zhì)量以及對(duì)工程施工成本的控制等多方面影響，使得房屋建設(shè)管理存在諸多問(wèn)題，基于此，本文闡述了房屋建設(shè)管理的主要特征，對(duì)房屋建設(shè)管理存在的問(wèn)題及其措施進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，旨在促進(jìn)建筑業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房屋建設(shè)管理；特征；問(wèn)題；措施

1 前言

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)商在進(jìn)行房屋建設(shè)過(guò)程中，要不斷規(guī)范自身的行為，嚴(yán)格遵守國(guó)家的法規(guī)。并且針對(duì)存在的主要問(wèn)題采取有效措施，才能保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的順利實(shí)施。

2 房屋建設(shè)管理的主要特征

房屋建設(shè)管理的特征主要表現(xiàn)為：（1）復(fù)雜性特征。房屋建設(shè)管理具有多個(gè)組成部分，工作需要跨越多個(gè)組織，運(yùn)用多個(gè)學(xué)科知識(shí)來(lái)解決所出現(xiàn)的問(wèn)題。房屋建設(shè)管理工作可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)較少，執(zhí)行過(guò)程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經(jīng)歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個(gè)具有臨時(shí)性的組織當(dāng)中，在成本、科學(xué)技術(shù)、進(jìn)度等相對(duì)嚴(yán)格條件下實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)等。這些復(fù)雜多變的因素都體現(xiàn)了房屋建設(shè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，并且其復(fù)雜性與其他的生產(chǎn)管理存在很大的不同。（2）階段順序的特征。房屋建設(shè)管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過(guò)其任務(wù)的類(lèi)型來(lái)劃分，或者由關(guān)鍵的決策劃分。根據(jù)每個(gè)階段項(xiàng)目的內(nèi)容不同，階段的定義以及劃分也產(chǎn)生了區(qū)別。一般認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的每個(gè)具體階段應(yīng)結(jié)合管理上的不同特點(diǎn)，及時(shí)提出要需完成的多種任務(wù)。（3）創(chuàng)造性特征。房屋建設(shè)管理具有一次性特點(diǎn)，因此在承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)必須積極發(fā)揮創(chuàng)造性。這是房屋建設(shè)管理與一般的具有重復(fù)性的管理工作的重要區(qū)別。房屋建設(shè)管理的創(chuàng)造性依賴(lài)于科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和進(jìn)步要解決復(fù)雜多變的項(xiàng)目問(wèn)題，必須依靠和綜合利用多種學(xué)科的研究成果，多種技術(shù)相結(jié)合，借以實(shí)現(xiàn)問(wèn)題的解決和項(xiàng)目的順利進(jìn)行。（4）壽命周期的特征。房屋建設(shè)管理的本質(zhì)是對(duì)一次性的房地產(chǎn)工作的計(jì)劃和控制，保證預(yù)定目標(biāo)在規(guī)定期限內(nèi)完成。一旦工程的目標(biāo)得到滿(mǎn)足，項(xiàng)目本身就失去了存在的價(jià)值而最終解體。因此房屋建設(shè)管理具有一種人們可以預(yù)知的壽命周期。

3 房屋建設(shè)管理存在的主要問(wèn)題分析

3.1 房屋建設(shè)管理的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

房屋建設(shè)管理風(fēng)險(xiǎn)主要有：第一、政治風(fēng)險(xiǎn)，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。第二、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。第三、金融風(fēng)險(xiǎn)是房屋建設(shè)管理中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國(guó)或者金融風(fēng)暴，以及國(guó)家貨幣政策所帶來(lái)的投資以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第四、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。第五、任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開(kāi)發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)。第六、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。第七、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉，開(kāi)發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過(guò)高。

3.2 房屋建設(shè)管理的設(shè)計(jì)階段問(wèn)題

具體體現(xiàn)在：（1）設(shè)計(jì)委托書(shū)的問(wèn)題。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙，這樣一來(lái)，必然造成設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖谝恍┎蛔恪Ｈ绻谑┕み^(guò)程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；（2）設(shè)計(jì)圖紙是否對(duì)成本進(jìn)行控制，無(wú)法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無(wú)一種有效的辦法加以控制。

4 加強(qiáng)房屋建設(shè)管理的措施

4.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性的科學(xué)研究

其通常由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位委托，經(jīng)過(guò)審定的有關(guān)工程設(shè)計(jì)和咨詢(xún)類(lèi)單位來(lái)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性研究。經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的分析擬建項(xiàng)目以及比較多種擬建方案，進(jìn)一步提出客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)意見(jiàn)，經(jīng)咨詢(xún)單位與房地產(chǎn)雙方確認(rèn)可行后，最終進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)工作。可行性研究的報(bào)告經(jīng)批準(zhǔn)后，可以作為投資項(xiàng)目的確定以及設(shè)計(jì)文件的編制的主要依據(jù)?？尚行匝芯繄?bào)告是一項(xiàng)具有科學(xué)性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過(guò)這一階段，盲目地決定房屋建設(shè)的啟動(dòng)工作。

4.2 嚴(yán)格防范房屋建設(shè)管理風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來(lái)規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來(lái)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：（1）風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能獲得任何可能的利潤(rùn)。（2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無(wú)形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以?xún)煞N方式來(lái)完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來(lái)轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來(lái)承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過(guò)買(mǎi)保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過(guò)這種方式，最為有利。比如當(dāng)房屋建設(shè)管理過(guò)程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

4.3 強(qiáng)化房屋建設(shè)設(shè)計(jì)階段的管理

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日漸完善，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇及提高了消費(fèi)者成熟度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，而是建立在市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)過(guò)程，它是以開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。它們都是通過(guò)多年經(jīng)營(yíng)和多個(gè)項(xiàng)目的積累，才擁有了目前的市場(chǎng)知名度和品牌形象。一些大型集團(tuán)由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百?gòu)?qiáng)之一的某境外企業(yè)合作，在國(guó)內(nèi)很多大中城市開(kāi)發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)要走品牌競(jìng)爭(zhēng)之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿(mǎn)足客戶(hù)需求的同時(shí)，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

5 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展、消費(fèi)者生活水平的日益提高，人們對(duì)于自身所居住的環(huán)境要求也在逐漸提高。為了滿(mǎn)足人們對(duì)于的居所的需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要充分地意識(shí)到建設(shè)管理在房屋建設(shè)過(guò)程中所起到的重要作用。因此建筑企業(yè)要根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，以科學(xué)的方法管理房屋項(xiàng)目工程，對(duì)房屋建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格和規(guī)范管理，從而提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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