淺析房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)的影響

張銀鎖

近年來，我國(guó)房?jī)r(jià)的暴漲已日益成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會(huì)生活的突出問題。為此，政府先后出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，但是，由于房地產(chǎn)業(yè)涉及的面太廣，影響因素眾多，以至于調(diào)控政策未能取得預(yù)期的績(jī)效。由此就非常有必要從多方面出發(fā)去了解當(dāng)前影響我國(guó)的當(dāng)?shù)禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)因素，因而當(dāng)務(wù)之急就需要一步步去分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到哪些波動(dòng)因素的影響。

一、自然因素

自然因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用是基礎(chǔ)性的，影響房地產(chǎn)價(jià)格的自然因素主要是指房地產(chǎn)自身的自然或物理性質(zhì)，包括位置、地形、地勢(shì)、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度、自然災(zāi)害、建筑物的外觀、建筑物的朝向及其結(jié)構(gòu)等。對(duì)于具有優(yōu)越自然條件的住房，住房的需求量會(huì)增加，房?jī)r(jià)自然會(huì)上漲。在諸多自然因素中，住房的位置又是人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。簡(jiǎn)言之位置處于交通便利、人口流量大、城市經(jīng)濟(jì)中心位置的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較低。

二、成本因素

房地產(chǎn)的成本會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)的成本因素主要包括土地開發(fā)費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)。土地開發(fā)費(fèi)包括土地出讓金、征地補(bǔ)償費(fèi)、遷移安置補(bǔ)償費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、前期工程費(fèi)等。土地開發(fā)費(fèi)用占房地產(chǎn)成本的比重較大，近年來中國(guó)土地開發(fā)費(fèi)用已占到商品房成本的30%左右，土地開發(fā)費(fèi)用不斷攀升成為推高房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。除土地開發(fā)費(fèi)外，建筑安裝工程費(fèi)占房地產(chǎn)成本的比重也較大，一般來說，建筑安裝費(fèi)用約占房產(chǎn)成本的30%，建筑安裝工程費(fèi)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建筑施工企業(yè)支付的建造房屋建筑的費(fèi)用，主要由建筑材料、施工和管理費(fèi)用、投資利息和開發(fā)利潤(rùn)等構(gòu)成。

三、經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)是具有投資與消費(fèi)雙重屬性的特殊商品，其價(jià)格的高低與經(jīng)濟(jì)因素有密切關(guān)系。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素很多，首先是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速時(shí)，消費(fèi)和投資水平高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展，房?jī)r(jià)也因此上漲。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對(duì)廠房、寫字樓、商店的需求增加，由此也會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其次物價(jià)水平也是比較重要的經(jīng)濟(jì)因素之一。當(dāng)總體物價(jià)上漲時(shí)，房地產(chǎn)名義價(jià)格隨之上漲。同時(shí)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響逐漸增強(qiáng)。居民實(shí)際收入的增加，居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，追求更好生活的居民增加了對(duì)住房的需求，也會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

四、政策因素

（一）土地影響因素

縱觀相關(guān)的市場(chǎng)變化規(guī)律情況分析，可以發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，主要會(huì)受到兩個(gè)市場(chǎng)的影響，分別被稱為是一級(jí)市場(chǎng)跟二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)跟二級(jí)市場(chǎng)有著不同的概念跟內(nèi)容劃分。從該方面分析，在一級(jí)市場(chǎng)的交易過程中：在開發(fā)的過程中，國(guó)家的土地部門為房地產(chǎn)的交易提供土地資源，房地產(chǎn)的開發(fā)商則是獲得了相關(guān)的土地處理權(quán)，土地在該過程中就成為了真正意義上的交換商品，它也體現(xiàn)出了自身的交換價(jià)值。在二級(jí)市場(chǎng)中，購(gòu)房者是以需求方的身份發(fā)揮作用，房地產(chǎn)開發(fā)商成為了供求方，交易的商品開始轉(zhuǎn)化為土地的使用權(quán)跟房屋的所有權(quán)。

（二）金融影響因素

根據(jù)相關(guān)的金融學(xué)知識(shí)，我們可以知道，從某一程度上來說，房地產(chǎn)的開發(fā)跟金融資本的支持是密不可分的。在房地產(chǎn)的開發(fā)階段中，相關(guān)的部門實(shí)行的是通過貸款投資等手段，來具體地開展相關(guān)的進(jìn)行房地產(chǎn)的運(yùn)作程序。對(duì)房地產(chǎn)具體地進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)它屬于經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)的范疇之內(nèi)，因而它的生存跟發(fā)展是跟大量的資金緊緊掛鉤的。在這其中，一部分的資金可以通過企業(yè)自己內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)賬處理，而其他的一部分就需要通過市場(chǎng)來進(jìn)行解決，這樣可以為房地產(chǎn)開發(fā)籌集相關(guān)的資金，才有資本進(jìn)行相關(guān)的運(yùn)作。

（三）市場(chǎng)影響因素

當(dāng)前緊張的現(xiàn)代化市場(chǎng)環(huán)境分析，房地產(chǎn)的需求變化會(huì)逐漸影響到房地產(chǎn)價(jià)格的水平的不同程度的變化，嚴(yán)重的還會(huì)去不斷地影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行的擴(kuò)張情況。從其它的角度來分析，我們可以知道商品經(jīng)濟(jì)房的面積也會(huì)隨著房地產(chǎn)的消費(fèi)需求發(fā)生相應(yīng)的變化，從該方面出發(fā)，我們就可以知道這些因素可以幫助人們對(duì)未來的房地產(chǎn)的價(jià)格變化做出一個(gè)粗略的預(yù)計(jì)。

（四）稅收政策

房地產(chǎn)稅收政策影響中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)于遏制投機(jī)和房地產(chǎn)泡沫具有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅種主要有房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅等，其中房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大。2011年房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地試點(diǎn)，房產(chǎn)稅增加了投資性住房的持有成本，投資回收期延長(zhǎng)，加大了投資成本與風(fēng)險(xiǎn)，從而降低投資性需求；同時(shí)，閑置房產(chǎn)的持有成本上升，投機(jī)者為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)而拋售多余的房產(chǎn)，這樣會(huì)增加總供給，短期內(nèi)，房產(chǎn)稅會(huì)使房地產(chǎn)的需求降低而供給增加，開征房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)起到了一定控制作用。

五、心理預(yù)期因素

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，需求者心理預(yù)期是影響房?jī)r(jià)的又一重要因素，需求者心理預(yù)期是指需求者為追求自身利益最大化而根據(jù)市場(chǎng)的具體情況，結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)對(duì)房?jī)r(jià)的未來趨勢(shì)做出預(yù)期和判斷。由于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中市場(chǎng)信息是不對(duì)稱的，需求者并不能做出完全的理性判斷，很多情況下需求者只是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)過去的情況和自身的經(jīng)驗(yàn)對(duì)未來做出的判斷，并且人具有從眾心理，這就導(dǎo)致了需求者的非理性預(yù)期的產(chǎn)生，刺激了未來需求的提前釋放，使得房地產(chǎn)存量減少，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

結(jié)語：

通過對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素的具體因素的分析，我們可以對(duì)目前的房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有清晰的了解，同時(shí)還可以根據(jù)當(dāng)前的具體形式，采用科學(xué)的方法做出相關(guān)預(yù)測(cè)，這些可以有助于制定出科學(xué)有效的解決策略。這樣可以有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策，還可以從多方面來促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)改革的前進(jìn)步伐。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都會(huì)起到一定程度的促進(jìn)作用。