物業(yè)管理成本核算中存在的問(wèn)題思考

摘 要：物業(yè)行業(yè)隨著近年來(lái)我國(guó)城市化的快速發(fā)展，而誕生的一個(gè)新興服務(wù)行業(yè)，其有著無(wú)產(chǎn)品庫(kù)存、對(duì)工作人員和管理知識(shí)要求相對(duì)較高，并且咩有形成統(tǒng)一的一個(gè)產(chǎn)品計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)特征，因此物業(yè)管理公司的成本核算工作，與其他企業(yè)之間的成本核算工作有著很大的差別。結(jié)合當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理公司成本核算工作的現(xiàn)狀來(lái)看，其相較于過(guò)去確實(shí)有了很大的發(fā)展和進(jìn)步，但從其更深層次的角度分析，當(dāng)中確實(shí)還存在很多的問(wèn)題和不足之處，這都還有待完善和優(yōu)化。所以本文就對(duì)物業(yè)管理成本核算中存在的問(wèn)題進(jìn)行有效分析和探究，希望能夠?yàn)閮?yōu)化物業(yè)管理成本核算提供有效的建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；成本核算；問(wèn)題；措施

1 前言

隨著近年來(lái)我國(guó)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，這也給物業(yè)管理工作創(chuàng)建了更加有利的條件，但結(jié)合當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀來(lái)看，物業(yè)管理公司在進(jìn)行實(shí)際管理過(guò)程中，其管理工作存在著多樣化和繁瑣化的特征。也也正是由于物業(yè)管理工作的實(shí)際特點(diǎn)，導(dǎo)致物業(yè)管理公司在實(shí)際成本核算過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生各種不同的問(wèn)題，這些問(wèn)題就導(dǎo)致我國(guó)物業(yè)管理成本核算工作開(kāi)始朝著邊緣化的方向發(fā)展。只有深入探析物業(yè)管理成本核算過(guò)程中的問(wèn)題，合理物業(yè)管理成本核算工作，才能夠更好的促進(jìn)企業(yè)資金成本的順利開(kāi)展，并為企業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

2 物業(yè)管理成本核算中的問(wèn)題

2.1 成本核算手段較為落后

成本核算工作是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，成本核算工作為提升企業(yè)管理效率和質(zhì)量，保證企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力等多方面有著十分重要的作用。隨著當(dāng)前我國(guó)社會(huì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，企業(yè)成本核算水平也有了很大程度上的發(fā)展，但在這樣的背景下，由于物業(yè)管理公司的特點(diǎn)，導(dǎo)致我孤獨(dú)物業(yè)管理企業(yè)成本核算研究和應(yīng)用，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于其他企業(yè)的成本核算工作[1]。目前我國(guó)很多物業(yè)管理公司都還沒(méi)有開(kāi)展信息化的管理機(jī)制，仍然還停留在人工記錄的時(shí)代，這就導(dǎo)致在財(cái)務(wù)信息記錄過(guò)程中，不僅會(huì)耗費(fèi)大量的人力物力資源，還會(huì)容易出現(xiàn)數(shù)據(jù)計(jì)算不準(zhǔn)確的情況，那這就會(huì)嚴(yán)重影響后續(xù)核算工作的順利開(kāi)展。那么要想提升物業(yè)管理企業(yè)的成本核算效率，避免其造成各種不必要的損失，就要注重積極利用物業(yè)軟件記賬，通過(guò)這樣的方式，有效彌補(bǔ)各種不足，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)、準(zhǔn)確的追蹤，大大提升成本核算的效率和準(zhǔn)確性。

2.2 成本核算設(shè)置不夠合理

當(dāng)前我國(guó)很多物業(yè)管理公司在進(jìn)行成本核算的時(shí)候，主要都是由公司的財(cái)務(wù)管理部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)核算工作的，但由于財(cái)務(wù)管理部門(mén)主要負(fù)責(zé)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息收集和管理工作[2]。導(dǎo)致其在實(shí)際的成本核算過(guò)程中，對(duì)物業(yè)管理成本核算工作缺乏一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)和了解，再加上物業(yè)管理公司沒(méi)有按照本身具備的特點(diǎn)，進(jìn)行科學(xué)、合理的成本核算工作，從而導(dǎo)致實(shí)際成本核算共工作存在不科學(xué)的地方。另外由于大多數(shù)的物業(yè)管理公司都沒(méi)有設(shè)立一個(gè)單項(xiàng)成本管理制度，可能是一個(gè)公司管理多個(gè)小區(qū)，整理多個(gè)成本數(shù)據(jù)，一旦企業(yè)沒(méi)有對(duì)各個(gè)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行精細(xì)化管理，就會(huì)在后期成本核算過(guò)程中，出現(xiàn)數(shù)據(jù)混亂的情況，從而導(dǎo)致后期成本核算結(jié)果出現(xiàn)誤差，甚至還會(huì)阻礙企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3 優(yōu)化物業(yè)管理成本核算的措施

3.1 減小人工成本，實(shí)行績(jī)效考核

物業(yè)管理作為近年來(lái)新興的一個(gè)服務(wù)行業(yè)，其作為服務(wù)行業(yè)的一員，就導(dǎo)致其有著服務(wù)行業(yè)的特性，因此物業(yè)管理企業(yè)中人工成本，就直接占據(jù)其總成本的70%左右[3]。那么要想優(yōu)化物業(yè)管理成本核算工作，就要注重不斷減小人工成本，積極開(kāi)展績(jī)效考核制度，只有這樣才能夠更好的優(yōu)化物業(yè)管理成本核算工作。因此在實(shí)際成本核算過(guò)程中，要注重設(shè)立人工費(fèi)科目，并劃分小核算單位，通過(guò)這樣的方式，將人工成本支出的和責(zé)任大小相聯(lián)系，通過(guò)這樣的方式，切實(shí)降低人工成本費(fèi)用，并不斷提升其服務(wù)的質(zhì)量。同時(shí)還要注重在成本核算過(guò)程中，科學(xué)應(yīng)用各種獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，從而有效開(kāi)展各種獎(jiǎng)懲制度，充分調(diào)動(dòng)物業(yè)管理公司成本管理人員和財(cái)務(wù)人員的工作積極性。

3.2 提升成本核算人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)

不論對(duì)于任何企業(yè)，人才始終都是第一資源，因此要想有效解決當(dāng)前物業(yè)管理成本核算過(guò)程中的問(wèn)題，積極優(yōu)化物業(yè)管理成本核算工作，就要注重不斷提升成本核算人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)[4]。所以物業(yè)管理企業(yè)就要注重積極引進(jìn)復(fù)合型的人才，不斷提升公司的人才儲(chǔ)備，從而保證自身能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，取得更高的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，其在引進(jìn)高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)過(guò)程中，還要注重提升公司現(xiàn)有的成本核算人員業(yè)務(wù)技能，積極開(kāi)展定期培訓(xùn)教育工作。不斷提升現(xiàn)有成本核算人員的知識(shí)儲(chǔ)備，保證其能夠不斷積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在今后的成本核算工作中發(fā)揮更大的作用，保證為物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展做出良好貢獻(xiàn)。

3.3 應(yīng)用科學(xué)的成本核算方法

要想優(yōu)化物業(yè)管理公司的成本核算工作，就要注重建立先進(jìn)的成本管理理念，從而實(shí)現(xiàn)全面成本管理工作，而這就需要物業(yè)管理公司各個(gè)部門(mén)的共同努力，協(xié)同一直，只有這樣才能夠真正有效落實(shí)成本核算工作。在此基礎(chǔ)上，要注重不斷優(yōu)化成本核算方法，積極應(yīng)用科學(xué)的成本核算方法，采用作業(yè)成本法有效克服傳統(tǒng)成本計(jì)算法中，間接費(fèi)用劃分不清的情況，進(jìn)行有效的克服，并且能夠讓物業(yè)管理公司的管理人員更加關(guān)注各種資源消耗的原因，并對(duì)成本發(fā)生的前因后果，能夠進(jìn)行一個(gè)科學(xué)的分析[5]。作為一種科學(xué)的成本核算方法，作業(yè)成本計(jì)算法在當(dāng)前物業(yè)管理公司成本核算中的有效應(yīng)用，能夠有效提升公司成本核算工作的效率和質(zhì)量。

3.4 建立二級(jí)成本核算管理制度

隨著當(dāng)前我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，這也給我國(guó)物業(yè)管理公司的發(fā)展帶來(lái)了無(wú)限的發(fā)展空間，那么在這樣背景下，物業(yè)管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也必然會(huì)更加激烈，要想提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就要注重不斷優(yōu)化成本核算工作。要想為各個(gè)小區(qū)創(chuàng)建良好的生活環(huán)境，提供一流的服務(wù)，很多物業(yè)管理公司都開(kāi)始認(rèn)識(shí)到成本核算工作的重要性[6]。那么在實(shí)際管理過(guò)程中，可以將管理工作分為不同的等級(jí)，分別為一級(jí)管理工作、二級(jí)管理工作和三級(jí)管理工作，同時(shí)結(jié)合各個(gè)不同小區(qū)的實(shí)際需求，科學(xué)設(shè)置管理等級(jí)。另外為了對(duì)小區(qū)的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行一個(gè)全面的監(jiān)督和管理，就要注重建立二級(jí)成本核算管理制度，通過(guò)這樣的方式，在優(yōu)化成本核算工作的基礎(chǔ)上，有效提升物業(yè)管理公司的管理水平。最后物業(yè)管理公司還要注重結(jié)合各個(gè)小區(qū)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)行定期的檢查工作，從而保證其能夠和物業(yè)管理公司所記錄的財(cái)務(wù)信息相符合，以保障物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性。

4 結(jié)語(yǔ)

總而言之，由于物業(yè)管理公司本身的特性，其要想在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，不斷取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就要注重及時(shí)更新自身的工作思路和方法，注重不斷優(yōu)化成本核算工作。并建立良好的成本管理理念，積極應(yīng)用先進(jìn)的成本核算技術(shù)，有效解決物業(yè)管理公司成本管理過(guò)程中的問(wèn)題，更好的促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 安永梅.基于作業(yè)成本法的物業(yè)管理企業(yè)成本核算與控制討論[J].新經(jīng)濟(jì)，2015（20）：50.

[2] 俞小明.淺析物業(yè)企業(yè)成本控制的問(wèn)題與對(duì)策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014（13）：29.

[3] 張海英.中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的成本控制探討[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2013（18）：187～188.

[4] 諶利華.探討物業(yè)管理企業(yè)成本核算及管理工作[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2012（3）：92.

[5] 曹維國(guó).探討物業(yè)管理企業(yè)的成本核算[J].中國(guó)外資，2012（2）：149.

[6] 晏嘉薇.物業(yè)管理企業(yè)成本核算與管理研究[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2009（5）：98+100.

作者簡(jiǎn)介：張懿丹.1968年出生.陜西西安人.大學(xué)本科學(xué)歷.2002年取得房地產(chǎn)類(lèi)助理經(jīng)濟(jì)師.2009年取得房地產(chǎn)類(lèi)中級(jí)經(jīng)濟(jì)師.一直從事房地產(chǎn)管理與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)工作。