上海土拍新增“隨機(jī)值”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》攝影記者 宋杰 | 攝

控地價(jià)“模范生”上海又出土拍妙招。

10月上海將迎來(lái)第二波土地集中拍賣(mài)，據(jù)上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)9月中旬公告顯示，此次集中供地共出讓48宗地塊，其中27宗涉宅用地，出讓面積約為167.82萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)574.57億元。有25幅地塊給出新房指導(dǎo)價(jià)，平均值為50564元/平方米。

值得一提的是，本次競(jìng)拍再度優(yōu)化調(diào)整了競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，有業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，由于此次集中供地新增了“隨機(jī)值”報(bào)價(jià)，“競(jìng)拍者的數(shù)學(xué)好顯得尤為重要”，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地資金的來(lái)源審查也更為嚴(yán)格。

新增“隨機(jī)值”，競(jìng)拍者數(shù)學(xué)要好

6月18日，上海首批集中供應(yīng)土地正式開(kāi)拍，當(dāng)日出讓13宗涉宅地塊，總成交金額約399.60億元，位于靜安區(qū)的靈石社區(qū)地塊成交金額最高，以約105.13億元被保利拿下。

上海集中供地規(guī)則在申請(qǐng)人資格審核及?10%的溢價(jià)率硬性約束下，相比其他核心城市，市場(chǎng)成交相對(duì)理性。同時(shí)，同一地塊競(jìng)拍中不允許出現(xiàn)馬甲企業(yè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中也禁止項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑔蔚貕K的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度大幅下降，土地市場(chǎng)明顯回歸理性。

在第一批土地集中出讓時(shí)，由于規(guī)則定得好，上海在業(yè)內(nèi)被譽(yù)為是全國(guó)的“模范生”。因此，第二批土地集中出讓時(shí)還將延續(xù)此前規(guī)則，但在細(xì)微處有了優(yōu)化，如首次出現(xiàn)“隨機(jī)值”概念。

據(jù)上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于住宅用地集中出讓相關(guān)提問(wèn)的解答和提示》公告，競(jìng)價(jià)進(jìn)入一次書(shū)面報(bào)價(jià)階段，一旦有競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)相同（無(wú)論該報(bào)價(jià)最終是否有效），將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個(gè)大于中止價(jià)但不大于一次書(shū)面最高報(bào)價(jià)的任一萬(wàn)位整數(shù)“隨機(jī)值”。書(shū)面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)僅新增一個(gè)隨機(jī)值，隨機(jī)值可與競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)重復(fù)。平均價(jià)為一次書(shū)面報(bào)價(jià)結(jié)束后所有有效報(bào)價(jià)的算術(shù)平均值（有三個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)的，“隨機(jī)值”納入平均價(jià)計(jì)算），未報(bào)價(jià)、無(wú)效報(bào)價(jià)和修正報(bào)價(jià)不納入平均價(jià)計(jì)算。

“根據(jù)之前的規(guī)則，各競(jìng)買(mǎi)人通過(guò)書(shū)面報(bào)價(jià)，最接近平均值的獲得土地。但類(lèi)似政策有一些瑕疵，比如說(shuō)，部分房企揣摩到了這個(gè)平均值的大小，使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。而現(xiàn)在增加了隨機(jī)值，類(lèi)似‘揣摩的做法就沒(méi)意義，拿地有一定的隨機(jī)性，反過(guò)來(lái)增加了書(shū)面報(bào)價(jià)過(guò)程中拿地的公平性?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析說(shuō)：“從第一次拍賣(mài)可以看到，越到后面大家越有經(jīng)驗(yàn)。報(bào)價(jià)就往‘封頂價(jià)和‘中止價(jià)兩個(gè)價(jià)格的平均數(shù)靠，而且先報(bào)這個(gè)平均數(shù)的人有利。但現(xiàn)在可能出現(xiàn)‘隨機(jī)值，原本4個(gè)人拍，現(xiàn)在可能出現(xiàn)第5個(gè)價(jià)格，而這個(gè)價(jià)格是隨機(jī)值，可能高，也可能低，對(duì)‘平均值的產(chǎn)生有很大干擾性?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士列舉了觸發(fā)“隨機(jī)值”的案例。

A、B、C、D?4家企業(yè)均已進(jìn)入一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，并且分別出價(jià)，A：1980萬(wàn)，B：1600萬(wàn)（先出價(jià)），C：1600萬(wàn)（后出價(jià)），D：1270萬(wàn)，此時(shí)，B和C出價(jià)相同，但由于B的出價(jià)先于C的出價(jià)，因此，主持人會(huì)詢(xún)問(wèn)B是否改價(jià)，若B選擇不改價(jià)，則C必須將報(bào)價(jià)改為與A、B、D均不相同的價(jià)格。同時(shí)觸發(fā)“隨機(jī)值”機(jī)制，系統(tǒng)會(huì)隨機(jī)生成一個(gè)以萬(wàn)為最小單位的數(shù)，如999萬(wàn)。

假如此時(shí)C將價(jià)格改為1500萬(wàn)，那么在計(jì)算新的算術(shù)平均價(jià)時(shí)，系統(tǒng)生成的隨機(jī)數(shù)（假設(shè)為999萬(wàn)）也會(huì)被納入計(jì)算中，即為（1700+1600+1500+1400+999）/5=

1439.8萬(wàn)，那么此時(shí)A、B、C、D各報(bào)價(jià)與算數(shù)平均價(jià)的差即為，A：+260.2萬(wàn)，B：+160.2萬(wàn)，C：+60.2萬(wàn)，D：-39.8萬(wàn)，D（-39.8萬(wàn)）即為第一順位（競(jìng)得人），C（+60.2萬(wàn)）為第二順位，B（+160.2萬(wàn)）為第三順位。

“報(bào)價(jià)時(shí)間只有10分鐘，其間面臨的壓力、數(shù)學(xué)功底、運(yùn)氣成分可想而知，拿地的不確定性增加?！北R文曦說(shuō)。

此次上海土拍新規(guī)，還出現(xiàn)了對(duì)于房企拿地資金方面的約束。

“至少?gòu)漠?dāng)前的政策管控看，房企利用高杠桿的方式去拿地的可能性是不大的，房企資金或拿地主體資格面臨更為嚴(yán)格的審查，自然促進(jìn)了房企拿地方面的規(guī)范，也進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)前上海土拍市場(chǎng)的穩(wěn)定，落實(shí)了穩(wěn)地價(jià)的政策導(dǎo)向?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

上海會(huì)否出現(xiàn)流拍案例？

從分布來(lái)看，本次上海公布的第二批名單中所屬區(qū)位依舊以五大新城為主，其中臨港主城為供地大戶(hù)，共有5宗涉宅地。

在本次供應(yīng)的27宗涉宅用地中，有25幅地塊給出了房地聯(lián)動(dòng)價(jià)（新房指導(dǎo)價(jià)），僅3宗在10萬(wàn)元以上，單價(jià)5萬(wàn)元以下共18宗，單價(jià)5萬(wàn)～7萬(wàn)元2宗，單價(jià)7萬(wàn)～10萬(wàn)元2宗。

其中，徐匯和楊浦的4幅用地指導(dǎo)價(jià)最靠前，徐匯區(qū)漕河涇街道地塊指導(dǎo)價(jià)11.4萬(wàn)元/平方米、康健街道地塊指導(dǎo)價(jià)10.2萬(wàn)元/平方米;楊浦江浦社區(qū)地塊指導(dǎo)價(jià)10.99萬(wàn)元/平方米、定海社區(qū)地塊指導(dǎo)價(jià)9.9萬(wàn)元/平方米。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者此前報(bào)道，截至目前已完成第二輪集中供地的8個(gè)城市，合計(jì)超過(guò)100宗地或直接流拍，占全部供地總數(shù)的比例超過(guò)30%，這樣的情況已經(jīng)類(lèi)似于2007年下半年。那么，上海會(huì)否出現(xiàn)流拍案例呢？

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從土地流拍的角度看，上海的可能性要小于其他城市房企。“從房企心態(tài)看，能在上海拿地自然是有優(yōu)勢(shì)的，雖然上海限價(jià)政策管控多，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)，上海土地市場(chǎng)的操作還是有很多空間，也容易出標(biāo)桿產(chǎn)品。近期管控下，拿地的性?xún)r(jià)比高，所以房企會(huì)拿地。從地方政府供地角度看，也會(huì)注意到此前別的城市流拍的情況，從而積極地在拿地方面形成各類(lèi)保障措施?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

“上海有其特殊性，并且沒(méi)有因?yàn)橐{(diào)控市場(chǎng)而推出質(zhì)地比較次的地塊，所以不會(huì)出現(xiàn)流拍案例。即便當(dāng)前市場(chǎng)開(kāi)始降溫，但房企仍會(huì)保持拿地?zé)崆椤．?dāng)然，成交價(jià)格也是可控的，上海土拍‘模范生是要做到底了?！北R文曦分析說(shuō)。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水則認(rèn)為，第二批集中供地政策下，房企或?qū)⒂瓉?lái)較好拿地窗口期。

“拿地銷(xiāo)售比40%的紅線削弱了企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)，第二批集中供地政策將使土拍市場(chǎng)更加理性，房企可根據(jù)自身資金、土儲(chǔ)情況擇機(jī)增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變，市場(chǎng)存在調(diào)整壓力，房企仍需較強(qiáng)的市場(chǎng)研判能力、資金調(diào)度能力、營(yíng)銷(xiāo)鋪排調(diào)整能力才能將機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)換為業(yè)績(jī)。房企還需科學(xué)把握城市周期運(yùn)行節(jié)奏，精準(zhǔn)研判城市發(fā)展趨勢(shì)，注意短期拿地節(jié)奏，避免高價(jià)地?！眲⑺f(shuō)。

中泰證券研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前房企拿地逐漸回歸理性，在一二季度集中補(bǔ)貨需求得到滿(mǎn)足后，銷(xiāo)售端的放緩背景下，整體開(kāi)發(fā)商拿地回歸理性，地價(jià)上行壓力持續(xù)緩解。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第19期）