淺析我國房地產經濟的宏觀調控

汪曉玲

摘 要：房地產經濟是圍繞房地產的生產、分配、交換和消費所產生的經濟關系，是我國國民經濟的重要組成部分。近年來，我國房價虛高、房地產經濟呈現泡沫化現象，房地產經濟的發(fā)展面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。宏觀調控作為調節(jié)和干預國家經濟的重要手段，能夠對房地產經濟的改善和優(yōu)化起到積極作用。

關鍵詞：房地產；經濟；宏觀調控

1 前言

宏觀調控是國家政府利用政策、法規(guī)等手段對國民經濟進行干預和調節(jié)，是保證國民經濟的穩(wěn)定增長的重要手段。在近年來房地產經濟疲軟的態(tài)勢下，對房地產經濟進行有力的宏觀調控是十分必要的。

2 房地產經濟宏觀調控的相關概念

房地產宏觀調控是國家政府通過經濟、行政和法律等等手段，對房地產行業(yè)進行宏觀上的監(jiān)督指導和調控。有力的房地產宏觀調控能夠使房地產市場的供給和需求達到平衡，促進房地產結構的整體優(yōu)化，對促進房地產行業(yè)和國民經濟的協(xié)調發(fā)展有著重要的意義[1]。房地產宏觀調控不是一項單一的政策，是通過一系列的政策手段來實現的，房地產宏觀調控對控制房產價格，保證房地產行業(yè)的實際應用功能有著重要作用，房地產經濟的發(fā)展需要在必要的國家宏觀調控下才能實現穩(wěn)健發(fā)展。策逐漸向長短結合的方向發(fā)展，政策轉向風險防控方面。在2014年到2016年，政府不斷進行了四輪房地產經濟調控政策，通過放松限購與減免稅收等形式相結合，對熱點城市的房價進行刺激。從2016年9月以來，宏觀調控的政策將短期限購政策與長效機制的建立相結合，逐步將房地產經濟調控政策手段形成科學的體系。我國房地產經濟調控政策的轉變是符合市場經濟和房地產行業(yè)發(fā)展規(guī)律的，只有在不斷發(fā)展的形式下對調控政策進行不斷的完善，才能夠使行業(yè)得到健康長效的發(fā)展。

3 我國房地產經濟中存在的問題

3.1 房產價格虛高，不適合我國經濟發(fā)展水平

近年來，我國房地產行業(yè)發(fā)展迅速，房地產價格持續(xù)上漲，部分房產價格出現虛增的現象，對房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和人民生活提升造成了一定的阻礙。一方面房地產價格的虛高造成了建筑原材料等行業(yè)的物價上升，相關產業(yè)都受到房產價格的影響，發(fā)展態(tài)勢受到制約；另一方面，房產價格的增加使企業(yè)投入到辦公場所、場地的資金增加，造成了企業(yè)經營和管理成本的增高。同時，房產始終是人民生活的重要內容，人們在房地產上的投入只增不減。房產價格的增高造成部分城市居民購房困難，而居民的生活成本的增加，相應地使居民對提高收入的需求不斷加大。

3.2 房地產經濟機制不健全，房地產經濟市場混亂

房地產經濟近些年在我國的發(fā)展較為迅速，房地產市場規(guī)模和形式不斷壯大和創(chuàng)新。但由于經濟發(fā)展起步相對較晚，我國的房地長經濟在規(guī)章制度和房地產運行機制上都存在著嚴重的不足，房地產經濟市場中不良競爭、發(fā)展混亂的現象不容忽視[2]。完善的制度是保證市場和經濟穩(wěn)定、順利發(fā)展的有力前提，由于缺乏完善的制度基礎，我國房地產經濟中經濟詐騙、不良競爭等現象層出不窮，對人民財產安全和房地產經濟的發(fā)展造成了很大的制約。比如，個別的房地產開發(fā)商與中介機構進行房產炒作，對居民房產購置進行誤導。除此之外，在房地產開發(fā)、交易和服務等環(huán)節(jié)中，違規(guī)違法行為不同程度的存在，對消費者利益和房地產經濟的健康發(fā)展十分不利。

3.3 土地投機現象嚴重，缺乏完善的土地財政制度

土地資源是房地產行業(yè)發(fā)展的基礎條件，只有足夠的土地資源才能夠保證房地產經濟的持續(xù)健康發(fā)展。雖然我國從國土面積上來說土地資源十分豐富，但由于存在許多不適宜居住的土地，且國家人口密度大，在有限的土地資源上，房地產經濟的發(fā)展有著一定的難度。而近年來我國城市化進程不斷加快，人們對于土地資源的需求不斷加大，土地資源和人民需求的矛盾日益嚴峻。另外，由于我國房地產經濟發(fā)展的相對滯后，房地產經濟中的土地交易體系并不完整。在這種形勢下，房地產市場中的土地交易存在很多的弊病，不正當的土地交易手段經常出現[3]。部分的企業(yè)和個人為了追求經濟效益，使用不正當的手段獲取土地資源或是將土地價格抬高，致使土地資源交易不健康發(fā)展。

3.4 房地產經濟對金融依賴過大，存在較大金融風險

在我國的房地產經濟發(fā)展中，對金融行業(yè)的依賴是十分嚴重的。相關數據表明，房地產開發(fā)費用和土地交易費用有80%是依賴銀行貸款完成的，居民購置房產進行銀行貸款更是現在常見的現象，房地產經濟的運行離不開金融行業(yè)。但是，對金融產業(yè)的過分依賴，會導致金融產業(yè)和房地產開發(fā)存在較大的金融風險，房地產經濟的發(fā)展狀態(tài)將會影響甚至制約金融行業(yè)的發(fā)展。除此之外，金融銀行的增多、金融產業(yè)競爭加劇，使得金融行業(yè)出現不良競爭的現象，增加了金融產業(yè)和房地產行業(yè)的雙重風險。

4 完善房地產經濟的宏觀調控策略

4.1 通過財政和貨幣手段對房產價格進行有效調控

貨幣政策是對房地產經濟進行宏觀調控的有力手段之一，通過貨幣政策、信貸條件的變動等能夠對房地產行業(yè)產生有效的宏觀調控效果。針對目前的房地產市場現狀，可以通過提高存款準備金率和控制貸款等方式對房地產價格進行有效的宏觀調控。由于房地產經濟與銀行信貸的緊密關系，對信貸政策進行調整能夠對房地產價格實現干預作用。寬松的信貸政策能夠促進房地產市場的供需發(fā)展，而相對緊縮的信貸政策能夠對房地產經濟的發(fā)展進行抑制。相對來說，調控存款準備金是比較合理有效的宏觀調控政策。除此之外，可以通過財政體制改革等方式堅強地方政府對土地財政的過度依賴，優(yōu)化地方財政形式，為房地產經濟的健康有力發(fā)展奠定基礎。

4.2 建立健全房地產經濟制度

房地產經濟發(fā)展缺乏科學嚴謹的制度基礎，是導致房地產經濟發(fā)展受限的重要因素之一。由于房地產經濟發(fā)展初期，對經濟利益的追求占據主導地位，在相關政策和市場上較為寬松，使得房地產經濟的發(fā)展煩亂，沒有統(tǒng)一的制度和標準。國家政府要在對房地產市場進行科學調研和合理分析的基礎上，對房地產制度、住房制度等進行制定和完善，規(guī)范房地產經濟中的交易行為。

4.3 強化和完善土地管理制度

土地政策是影響房地產經濟發(fā)展的重要手段，良好的土地交易狀況是房地產經濟健康發(fā)展的前提條件。首先，要加強土地審批和監(jiān)督的力度，對土地交易的環(huán)境進行規(guī)范，避免不良交易和競爭現象的產生。其次，政府要對土地使用狀況進行科學和合理的規(guī)劃，對土地的使用性質等進行科學合理的調配，使土地使用情況符合房地產經濟和國民經濟的整體發(fā)展形勢。

4.4 利用金融手段，優(yōu)化房地產金融體系

從目前房地產經濟對金融的依賴程度來看，一旦房地產經濟和金融經濟中任何一方發(fā)生變動，經濟發(fā)展都將受到嚴重的影響和制約。尤其是近年來房屋貸款的發(fā)展，使金融行業(yè)承擔了大部分從房地產經濟轉接過來的金融風險。首先，要加大房地產企業(yè)直接開展融資的力度，使得金融體制得以豐富，降低房地產經濟的金融風險。

5 結論

綜上所述，國家政府通過有效的貨幣、財政手段能夠對房地產價格進行有效調控，通過建立健全房地產制度能夠對房地產市場行為進行規(guī)范，而良好的土地和金融政策手段，能夠對房地產市場的風險進行有效規(guī)避，促進房地產經濟的健康長效發(fā)展。只有國家政府利用有效的政策手段進行宏觀調控，才能對房地產經濟發(fā)展中產生的問題進行有效解決，對房地產經濟的發(fā)展起到有效的促進作用。

參考文獻：

[1] 崔紅雨.芻議稅收政策對我國房地產市場的影響[J].科技經濟市場，2017（8）：58～60.

[2] 陳洪芳.宏觀調控給我國房地產經濟帶來的變化[J].住宅與房地產，2017（24）：21.