淺析土地評(píng)估存在的主要問題及其措施

聶芳

摘 要：隨著城鎮(zhèn)土地使用制度的改革和土地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，促進(jìn)了土地評(píng)估在土地資源利用中的發(fā)展，并在土地資源利用中具有不可替代的作用。并且隨著改革的不斷深入，對(duì)土地評(píng)估提出了更高的要求。基于此，本文闡述了土地評(píng)估的重要性，對(duì)土地評(píng)估存在的主要問題及其措施進(jìn)行了探討分析，旨在提高土地資源的有效利用。

關(guān)鍵詞：土地評(píng)估；重要性；問題；措施

1 前言

為了保證土地評(píng)估的準(zhǔn)確性，需要進(jìn)行實(shí)地勘查，勘查內(nèi)容主要包括產(chǎn)權(quán)登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價(jià)、地租資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖、現(xiàn)場(chǎng)踏勘包括查證地產(chǎn)位置狀況、等。但是基于各種因素的影響，土地評(píng)估仍然存在諸多問題，以下就土地評(píng)估存在的主要問題及其措施進(jìn)行探討。

2 土地評(píng)估的重要性

土地作為不可再生的資源，是非常重要的生產(chǎn)要素，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，起著不可小覷的作用。土地評(píng)估是土地估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的條例、原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料（如，土地的擁有者的個(gè)人以及家族的詳細(xì)信息，土地征用者的個(gè)人詳細(xì)信息，土地征用的目的，土地征用對(duì)市場(chǎng)的影響等）的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，是象征國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志。并且土地評(píng)估有助于土地交易的正常有序進(jìn)行，最大程度上保證了使用者和擁有者的權(quán)利，幫助企業(yè)的投資決策以及市場(chǎng)的管理，促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

3 土地評(píng)估存在的主要問題

（1）法律法規(guī)體系問題。法律法規(guī)體系是土地評(píng)估行業(yè)規(guī)范、有序化發(fā)展的保障和前提。當(dāng)前在我國(guó)雖然已經(jīng)了形成了以《中華人民共和國(guó)城市土地管理法》為基礎(chǔ)的土地評(píng)估法律體系，但是仍然沒有制定出關(guān)于土地評(píng)估的專門性的法律制度。這就造成土地評(píng)估相關(guān)人員在實(shí)際土地評(píng)估中缺乏執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)側(cè)和依據(jù)，實(shí)操過程存在混亂、無序的情況，也無法對(duì)土地評(píng)估進(jìn)行有效的監(jiān)督。

（2）土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)監(jiān)管問題分析。對(duì)于土地資源行業(yè)，沒有好的監(jiān)管，僅靠行業(yè)自律是無法實(shí)現(xiàn)土地評(píng)估行業(yè)的健康、有序發(fā)展的。當(dāng)前在土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)中存在著種種的亂象，都是因?yàn)樵谕恋卦u(píng)估過程中缺乏統(tǒng)一合理的標(biāo)準(zhǔn)和切實(shí)有力的監(jiān)管。一方面，受長(zhǎng)期以來政府主導(dǎo)的狀態(tài)制約，許多土地評(píng)估機(jī)構(gòu)都還或多或少存在行政抓手的影子，這對(duì)土地評(píng)估工作的獨(dú)立性產(chǎn)生了負(fù)面的影響。另一方面，沒有了有力的監(jiān)管，無法對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員形成有力的制約和監(jiān)督，違規(guī)操作和違法評(píng)估的成本不高，非法獲益的誘惑加大，致使土地評(píng)估行業(yè)道德淪喪，各種評(píng)估亂象環(huán)生，土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)的行業(yè)形象也大打折扣。

（3）評(píng)估人員綜合素質(zhì)的問題。當(dāng)前我國(guó)土地評(píng)估人員的綜合素質(zhì)較為參差不齊，造成這種情況的主要原因來自于三方面：首先是在土地評(píng)估人員的培養(yǎng)上面，當(dāng)前我國(guó)教育在土地評(píng)估人員教育方面缺乏專門的、有針對(duì)性的培養(yǎng)教育，致使土地評(píng)估行業(yè)專業(yè)性人才的缺失。其次是在土地評(píng)估人員的行業(yè)準(zhǔn)入方面，當(dāng)前我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)還沒有形成一套完善的、科學(xué)合理的人才準(zhǔn)入和考核機(jī)制，土地評(píng)估人員進(jìn)行行業(yè)存在一定的隨意性，從業(yè)人員綜合素質(zhì)參次不齊、良莠不齊，人員的理論知識(shí)和實(shí)踐技能缺失直接導(dǎo)致了土地評(píng)估工作質(zhì)量水平無法得到保障，最終影響了土地行業(yè)的總體形象。最后是在土地評(píng)估人員的再教育、再培訓(xùn)的力度不足。土地評(píng)估工作因個(gè)案的不同而可能需要采用不同的評(píng)估方式和計(jì)算手段，并且土地價(jià)格也受許多方面的影響，這就要求土地評(píng)估人員在評(píng)估過程中要不斷優(yōu)化和提升自身房產(chǎn)評(píng)估的理論和技能知識(shí)，與時(shí)俱進(jìn)，使得土地評(píng)估工作能跟上時(shí)代的節(jié)奏。

4 提高土地評(píng)估質(zhì)量的措施

（1）健全完善土地評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)體系。健全和完善的評(píng)估法律法規(guī)體系是土地評(píng)估行業(yè)順利和有序發(fā)展的必要保障。要建立健全完善土地評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)體系，可以從以下兩方面開展：一是建立和強(qiáng)化土地行業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在加強(qiáng)對(duì)相關(guān)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的監(jiān)督和管理的基礎(chǔ)上，在土地評(píng)估行業(yè)推行出統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范化的評(píng)估執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程。二是強(qiáng)化土地評(píng)估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，在強(qiáng)化制度監(jiān)督和保障的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)土地評(píng)估從業(yè)人員的職業(yè)道德和職業(yè)操守，營(yíng)造健康、積極的土地評(píng)估環(huán)境。

（2）嚴(yán)格土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管。當(dāng)前土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)存在著諸多的亂象這與相關(guān)部門監(jiān)管的缺位、錯(cuò)位有較大的關(guān)系。相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)切實(shí)采取有效的措施，加強(qiáng)對(duì)整個(gè)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管和整頓。完善土地評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)管規(guī)則，通過制定市場(chǎng)的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，制定相關(guān)的監(jiān)管懲罰措施和相應(yīng)的嚴(yán)格的查處辦法，對(duì)不同的機(jī)構(gòu)和人員采用有序的管理和監(jiān)督，特別是針對(duì)那些在評(píng)估過程中弄虛作假的機(jī)構(gòu)，取消其土地評(píng)估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。以種種有效的監(jiān)管，為土地評(píng)估市場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)公平和良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以此為維護(hù)土地評(píng)估活動(dòng)的獨(dú)立性，確保評(píng)估結(jié)果的公正和獨(dú)立性。

（3）提升從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。提升土地評(píng)估人員的綜合素質(zhì)，可以通過以下途徑來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。首先是加強(qiáng)對(duì)土地評(píng)估專業(yè)性人才的培養(yǎng)和教育，通過制定專門對(duì)口的土地評(píng)估專業(yè)，為土地評(píng)估行業(yè)培養(yǎng)和輸出專業(yè)性的人才，夯實(shí)土地評(píng)估行業(yè)的人才基礎(chǔ)。其次是建立土地評(píng)估行業(yè)人才準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，把好人才準(zhǔn)入的關(guān)卡，確保土地評(píng)估人員的素質(zhì)，保障土地評(píng)估工作質(zhì)量。最后是建立起具有激勵(lì)性的評(píng)估人才培訓(xùn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)土地評(píng)估人員的再教育、再培訓(xùn)，更新和優(yōu)化土地評(píng)估人員知識(shí)架構(gòu)體系和理論實(shí)踐技能，總體提升土地評(píng)估行業(yè)人員素質(zhì)。

5 結(jié)束語

綜上所述，土地資源的不可再生性在我國(guó)人口眾多的現(xiàn)實(shí)壓力下，顯得極其稀缺。保護(hù)土地不僅僅是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，也是群眾的基本責(zé)任，而土地評(píng)估是保護(hù)土地以及提高土地資源利用效率的重要途徑，因此對(duì)其存在的問題及其措施進(jìn)行分析具有重要意義。

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