小區(qū)停車位權(quán)屬的若干法律問題

馬欣怡

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)科技的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，私家車的數(shù)量急劇攀升，而停車位作為其配套的基礎(chǔ)設(shè)施也影響著人們的日常生活。在現(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)停車位的權(quán)屬爭議層出不窮。本文中列舉了小區(qū)停車位供需不平衡、小區(qū)停車位公共收益分配、外來車輛停放等現(xiàn)象，同時(shí)分析了產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因，主要包括小區(qū)建設(shè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)技術(shù)落后、小區(qū)停車位等相關(guān)配置不合理，車輛購買增速，外來車輛停放沒有秩序，以及小區(qū)停車位取得的公共收益分配不合理，最后筆者還結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定，闡述了一系列解決方案，希望為解決我國大小城市的停車位權(quán)屬問題貢獻(xiàn)一份力量。

關(guān)鍵詞：停車位權(quán)屬；法律登記制度；多途徑解決機(jī)制

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009 — 2234（2018）05 — 0107 — 03

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，小區(qū)停車位權(quán)屬爭議逐漸成為人民生活中亟待解決的問題。筆者在實(shí)際走訪身邊的小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)停車位權(quán)屬爭議的種類主要是小區(qū)停車位供需不平衡引起的權(quán)屬爭議、外來車輛停放不規(guī)范引起的權(quán)屬爭議、小區(qū)停車位公共收益引起的權(quán)屬爭議、小區(qū)公攤面積引發(fā)的小區(qū)停車位權(quán)屬爭議。本文中，筆者逐個(gè)分析四個(gè)類型的小區(qū)停車位權(quán)屬爭議的現(xiàn)狀、原因以及解決機(jī)制，希望解決小區(qū)停車位權(quán)屬爭議。

本文中主要討論的是房屋出售后的停車位權(quán)屬問題，為了下文討論時(shí)不混淆，首先對小區(qū)停車位的類型進(jìn)行分類討論。在確定停車位的大范圍后，筆者認(rèn)為還應(yīng)該細(xì)分為四類討論：地上停車位、地下停車位、臨時(shí)停車位和改造停車位。地上停車位是指開發(fā)商取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后在建筑區(qū)劃內(nèi)，不得隨意更改的在地表上用于停放車輛的具體區(qū)域包括，住宅小區(qū)規(guī)劃內(nèi)的停車場和位于住宅大樓內(nèi)的各種車輛停放場所。地下停車位是指開發(fā)商為了滿足業(yè)主的需要，在建筑區(qū)劃內(nèi)合法建造的位于地表以下的車輛停放場所，包括劃線車位和車庫。臨時(shí)停車位是指在規(guī)劃車庫以外的，未經(jīng)出售、附贈(zèng)或者出租等方式取得的占用業(yè)主共有道路或者其他場所增設(shè)的車位。改造停車位是指地下停車位的一種，是開發(fā)商將建筑地下的人防空間合法的使用、收益的一種車位?！?〕

一、小區(qū)停車位供需不平衡引發(fā)的權(quán)屬爭議

（一）小區(qū)停車位的供需權(quán)屬爭議的現(xiàn)狀及原因

全國私家車數(shù)量越來越多，各類小區(qū)的停車位嚴(yán)重供不應(yīng)求，由此產(chǎn)生的權(quán)屬矛盾也越來越嚴(yán)重。本文以烏魯木齊市的小區(qū)停車位權(quán)屬矛盾為例進(jìn)行分析。2015年開始，筆者發(fā)現(xiàn)部分車主為給愛車設(shè)立“專屬”車位，于是在小區(qū)內(nèi)掀起圈車位大比拼，自制花樣車位應(yīng)有盡有，主要有以下三種：裝車位鎖占地停車。拉鐵鏈圈出停車位。自制車位停車棚。由于供需不平衡引發(fā)的小區(qū)停車位權(quán)屬爭議在全國許多大中城市都普遍存在。小區(qū)停車位供需不平衡引起爭議的原因，還需要分情況討論?！?〕

小區(qū)停車位供需不平衡的原因可以分為老舊小區(qū)和新建小區(qū)兩種情況討論。老舊小區(qū)又可以分為兩類：一是由于商業(yè)區(qū)域的開發(fā)建設(shè)而被具有一定車流壓力的城市主干道的分支劃分形成的單位居住地塊，這些小區(qū)周圍往往建有商場、酒店等，除有內(nèi)部停車壓力外，還須接受外部車輛的行駛、停泊造成的交通壓力，特點(diǎn)是在特殊時(shí)段遭遇相當(dāng)?shù)耐＼噷擂巍６亲鳛樽≌瑓^(qū)規(guī)劃的小區(qū)群落，由于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，小區(qū)的配置比較不合理，造成停車位供需不平衡，特點(diǎn)是人口基數(shù)大，車輛增速快。新建小區(qū)的矛盾主要是由于小區(qū)停車位的建設(shè)速度不及私家車輛增長速度以及外來車輛停車影響小區(qū)車輛停放。如何解決小區(qū)業(yè)主停車難，避免鄰里因?yàn)閾屚＼囄灰l(fā)糾紛，已迫在眉睫。

（二）小區(qū)停車位的供需權(quán)屬爭議的解決機(jī)制

很多小區(qū)采取先到先得的方式解決矛盾，但這不能從根本上解決問題。

1.對于老舊小區(qū)，我們可以對原有車位進(jìn)行拍賣確定歸屬、抽簽確定歸屬、投票確定歸屬等，例如投票采取直接民主-所有業(yè)主直接參與投票抉擇的方法；或者間接民主-部分業(yè)主代替全部業(yè)主投票決策的方法。還可以先進(jìn)行小區(qū)停車位的擴(kuò)建工作，例如改造地下停車位，建設(shè)多層車位或者屋頂停車位。

2.對于新建小區(qū)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定，我們可以在法律規(guī)范中明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在投資建設(shè)房屋之前，明確開發(fā)商的建設(shè)小區(qū)停車位的法定義務(wù)，并對小區(qū)停車位的最低配建比例做出規(guī)劃，以保證能夠滿足業(yè)主的小區(qū)停車位的潛在需要。

3.在國家層面出臺統(tǒng)一的停車位利用的法律法規(guī)之后，各地方政府可以制定實(shí)施細(xì)則，例如嚴(yán)格規(guī)范建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審批條件，通過嚴(yán)格程序后才能許可開發(fā)商進(jìn)行房屋承建工作，可以將小區(qū)停車位的規(guī)劃建設(shè)切實(shí)落在實(shí)處，避免老舊小區(qū)的現(xiàn)狀再次出現(xiàn)；也可以鼓勵(lì)錯(cuò)時(shí)停車，即鼓勵(lì)商業(yè)區(qū)附近的居民小區(qū)、單位停車場利用錯(cuò)時(shí)停車向社會(huì)開放提供有償服務(wù)，實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)有停車位資源的充分利用，減少因小區(qū)停車位供需不平衡引起的權(quán)屬爭議?！?〕

二、小區(qū)停車位公共收益分配引發(fā)的權(quán)屬爭議

（一）小區(qū)停車位的公共收益權(quán)屬爭議的現(xiàn)狀及原因

小區(qū)公共收益通常是指小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司利用小區(qū)公共部位或者公共設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營而獲得的收益。在停車位資源有限的情況下，政府鼓勵(lì)商業(yè)區(qū)附近的居民小區(qū)、單位停車場利用錯(cuò)時(shí)停車向社會(huì)開放提供有償服務(wù)，實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)有停車位資源的充分開發(fā)、合理利用。但在實(shí)際操作中，小區(qū)物業(yè)不與小區(qū)業(yè)主商量，私自將小區(qū)停車位處分、收益，損害小區(qū)業(yè)主利益的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。

（二）小區(qū)停車位的公共收益權(quán)屬爭議的解決機(jī)制

根據(jù)《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條、第五十條以及第五十五條規(guī)定，小區(qū)物業(yè)只能收取合理的管理費(fèi)，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。目前多數(shù)物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制，所有小區(qū)公共收益中除去以上物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，剩余應(yīng)當(dāng)歸全體小區(qū)業(yè)主所有，進(jìn)行公共設(shè)施的維修以及其他用途。物業(yè)多收取的部分屬于不當(dāng)?shù)美?。小區(qū)物業(yè)違反規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照第五十八條的規(guī)定依法承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，本人認(rèn)為應(yīng)該將私自收取的小區(qū)停車費(fèi)返還小區(qū)業(yè)主或者作為專項(xiàng)維修資金或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的公用資金，由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)決定使用途徑。〔4〕

三、外來車輛停放引發(fā)的權(quán)屬爭議

（一）外來車輛停放權(quán)屬爭議的現(xiàn)狀及原因

小區(qū)停車位原本是為方便業(yè)主的生活而建設(shè)，現(xiàn)在卻有很多業(yè)主因?yàn)橥＼囄坏脑龆喽鵁?。一是因?yàn)楹芏嗤鈦碥囕v長期停放在小區(qū)停車位或者進(jìn)出小區(qū)的道路上，造成小區(qū)有車業(yè)主的車輛無處停放，從而引發(fā)停車位權(quán)屬爭議。二是因?yàn)橥鈦硗＼嚺R時(shí)停放造成小區(qū)業(yè)主的車輛停放困難，引發(fā)的停車位權(quán)屬爭議。

（二）外來車輛停放權(quán)屬爭議的解決機(jī)制

對于解決第一種原因造成的爭議，可以對小區(qū)停車位的權(quán)屬進(jìn)行分類登記，明確小區(qū)停車位權(quán)屬：

1.地上停車位。建筑區(qū)劃內(nèi)的地上停車位，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的地上停車位通過開發(fā)商與業(yè)主的約定確定歸屬。

2.地下停車位。對于地下停車庫，其符合《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋》的規(guī)定：第二條：建筑物區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋、以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他適用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。對于劃線停車位，其不符合上述專有部分的規(guī)定，應(yīng)該屬于業(yè)主專有部分。

3.臨時(shí)停車位。臨時(shí)的停車位，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款的規(guī)定、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，臨時(shí)的停車位的歸屬屬于業(yè)主。

4.改造停車位?！吨腥A人民共和國人民防空法》第五條的規(guī)定、《新疆維吾爾自治區(qū)實(shí)施人民防空法辦法》第八條規(guī)定、第二十三條，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定人民防空工程改造的小區(qū)停車位所有權(quán)屬于開發(fā)商，開發(fā)商通過與業(yè)主約定使用權(quán)，由開發(fā)商收益。進(jìn)行登記之后，被損害合法利益的業(yè)主可以要求實(shí)施侵權(quán)行為的業(yè)主根據(jù)實(shí)際情況停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失、賠禮道歉?！?〕

這種情況還涉及一個(gè)熱點(diǎn)問題--小區(qū)開放?！吨泄仓醒雵鴦?wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》發(fā)布，其中有一個(gè)信息引起了廣泛注意：“我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用?！焙芏嗳丝吹竭@個(gè)新聞，非常高興，因?yàn)楹芏嘟?jīng)典的規(guī)劃理論都在宣揚(yáng)街區(qū)制的好處。例如那本世界名著《美國大城市的死與生》，書里很大篇幅在論證街區(qū)制在營造社區(qū)活力、公共安全等方面的優(yōu)點(diǎn)。街區(qū)制最常見的形式就是，把人和商業(yè)區(qū)分為同一棟建筑物的兩層，住宅與外部世界全面打通，形成一個(gè)沒有圍墻的開放式社會(huì)。相反的就是封閉式小區(qū)，就是我們現(xiàn)在大多數(shù)的小區(qū)。雖然開放式小區(qū)有很多優(yōu)點(diǎn)，但是首先應(yīng)該考慮到小區(qū)業(yè)主權(quán)利保障和安全保障問題。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地，屬于業(yè)主共有，其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有，全體業(yè)主享有共有權(quán)，一旦拆除圍墻可能會(huì)造成《物權(quán)法》中的小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)遭到侵害，并且公攤面積的計(jì)算也會(huì)陷入困難。沒有了門禁，少了保安隊(duì)進(jìn)出人員的排查，安全保障也將降低。因此，本人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行細(xì)化，并增加程序干預(yù)，以減少小區(qū)業(yè)主因?yàn)樾^(qū)物業(yè)管理停車位不當(dāng)產(chǎn)生的矛盾?！?〕

對于解決第二種原因造成的爭議，可以鼓勵(lì)多方資本參與停車位建設(shè)，將停車位的投資、所有權(quán)、運(yùn)營和管理結(jié)合起來，促使停車位經(jīng)營的良性運(yùn)營；充分利用現(xiàn)代科技建立立體交通和停車系統(tǒng)。同時(shí)可以通過促進(jìn)小區(qū)物業(yè)的積極作為來改善，例如讓小區(qū)物業(yè)進(jìn)行臨時(shí)停放車輛規(guī)劃并與外來車輛車主進(jìn)行溝通，由此取得的收益根據(jù)上文小區(qū)停車位公共收益分配引發(fā)的權(quán)屬爭議的解決辦法解決?！?〕

四、小區(qū)公攤面積引發(fā)的停車位權(quán)屬爭議

（一）小區(qū)公攤面積權(quán)屬爭議的現(xiàn)狀及原因

2013年，某樓盤全體業(yè)主與開發(fā)商因小區(qū)停車位權(quán)屬發(fā)生糾紛，請求法院依法判決停車費(fèi)歸屬。公攤面積是指公攤建筑面積，即公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。小區(qū)公攤面積引發(fā)的權(quán)屬爭議類型主要有以下幾兩種：其一是統(tǒng)一的沒有建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分的公攤面積比例法律規(guī)定，共有部分的公攤面積仍然是按照慣例。獨(dú)立使用的車庫，人民防空改造的停車位不屬于公攤面積。一個(gè)慣例是屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外外圍水平投影面積計(jì)算。雖然公攤面積在合同中一般都有寫明，但是在實(shí)踐中，小區(qū)停車位權(quán)屬爭議的關(guān)鍵在于小區(qū)停車位的建設(shè)、開發(fā)投入是否屬于購房合同中的公攤面積比較難證明，損害業(yè)主利益。〔8〕其二是在明確小區(qū)停車位的土地使用是小區(qū)的公攤面積后，小區(qū)業(yè)主也已經(jīng)繳納公攤費(fèi)用的情況下，開發(fā)商將公攤部分建設(shè)成停車位后又要求小區(qū)業(yè)主繳納購買或者租用停車位的費(fèi)用。

（二）小區(qū)公攤面積權(quán)屬爭議的解決機(jī)制

對于第一種爭議，筆者認(rèn)為可以加強(qiáng)事前預(yù)防措施，在法條中明確規(guī)定公攤面積比例及公攤面積的計(jì)算公式。對于第二種爭議，因?yàn)闃I(yè)主在與開發(fā)商的關(guān)系上處于劣勢地位，可以規(guī)定若開發(fā)商不能證明其小區(qū)停車位的權(quán)屬屬于開發(fā)商，那就證明權(quán)屬屬于全體業(yè)主；如果開發(fā)商不能出示小區(qū)停車位的權(quán)屬登記證明或者不能辦理權(quán)屬登記證明，開發(fā)商不能出售。物業(yè)公司對小區(qū)停車位進(jìn)行合理利用，取得的小區(qū)停車位公共收益根據(jù)上文小區(qū)停車位公共收益分配引發(fā)的權(quán)屬爭議的解決機(jī)制解決?！?〕

小區(qū)停車位權(quán)屬爭議目前爭議較大，全國各地的情況各不相同。在對四種類型的小區(qū)停車位權(quán)屬爭議提出針對性的解決機(jī)制后，筆者了解今年車輛的增速情況，認(rèn)為還可以對私家車的數(shù)量進(jìn)行合理的限制，例如用增加燃油稅、行車稅等行車費(fèi)用來減少購車熱情。以及完善法律爭議解決機(jī)制，包括調(diào)解、仲裁、訴訟等?！?0〕爭議的出現(xiàn)提出了不斷完善法律的要求，促使我們積極完善法律，建立解決矛盾爭議的機(jī)制，緩解社會(huì)矛盾糾紛。希望本文能夠?qū)鉀Q小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛有所幫助，為中國法制建設(shè)貢獻(xiàn)一份力量。

〔參 考 文 獻(xiàn)〕

〔1〕蔡宗翰，王芳，譚俊.北京市住宅小區(qū)停車空間權(quán)屬與登記問題芻議〔J〕.中國礦業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2015，（04）：37-44.

〔2〕李潔媚.建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有部分登記〔J〕.法制與社會(huì)，2015，（03）：252-254.

〔3〕胡裴潔.論人防工程停車位之物權(quán)變動(dòng)〔J〕.法制與社會(huì)，2015，（10）：294-295.

〔4〕張勇.住宅小區(qū)地下停車位權(quán)利歸屬研究——以南京鼓樓區(qū)地下停車位案為例〔D〕.廣州：廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)，2017.

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〔8〕趙劍英.住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬爭議及解決機(jī)制〔J〕.法制與社會(huì)，2015，（06）：61，77.

〔9〕王蓉.住宅小區(qū)地下停車場所有權(quán)歸屬問題硏究〔D〕.呼和浩特：內(nèi)蒙古大學(xué)，2017.

〔10〕陳金枝，林鑫娜.關(guān)于小區(qū)車庫車位問題研究〔J〕.法制與社會(huì)，2016，（01）：191-192.

〔責(zé)任編輯：陳玉榮〕