淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

易軍

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)一直都是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，本文運(yùn)用層次分析法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)以及風(fēng)險(xiǎn)防范，研究房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè);風(fēng)險(xiǎn)管理;層次分析法

盡管在當(dāng)前比較寬松的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭良好，但是由于風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在性，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨一系列風(fēng)險(xiǎn)，本文以房地產(chǎn)項(xiàng)目為研究對(duì)象，分析其風(fēng)險(xiǎn)管理的一般過(guò)程。

1房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理概述

1.1 風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)概念

“風(fēng)險(xiǎn)”一詞最早出現(xiàn)在保險(xiǎn)行業(yè)，從某種意義來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)是一種概率事件，即當(dāng)事件以一定的概率發(fā)生之后，可能會(huì)造成一定的損失。風(fēng)險(xiǎn)包括兩個(gè)方面，即事件發(fā)生的概率以及可能存在的危害性。

美國(guó)國(guó)防部將風(fēng)險(xiǎn)管理定義為“風(fēng)險(xiǎn)管理是指應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的行動(dòng)或?qū)嶋H做法，包括制定風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題規(guī)劃、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、擬定風(fēng)險(xiǎn)處理方案、監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)變化情況和記錄所有風(fēng)險(xiǎn)管理情況”。我國(guó)學(xué)者通常認(rèn)為，所謂的風(fēng)險(xiǎn)管理是指風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督等一系列環(huán)節(jié)的組合體。

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的定義并沒(méi)有統(tǒng)一，通常情況下認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是將項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中實(shí)施的過(guò)程，在此過(guò)程中將可能導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素通過(guò)一定的手段識(shí)別、評(píng)價(jià)并加以控制，從而將損失避免或者降到最低。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)的過(guò)程，其風(fēng)險(xiǎn)管理更是具有影響因子多，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜的特點(diǎn)，在我國(guó)，通常認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)防范三個(gè)階段，具體內(nèi)容如下。

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是指識(shí)別項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)因子，通常包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。第一，收集相關(guān)信息，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行深入的了解;二是確定風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;三是要量化、細(xì)化風(fēng)險(xiǎn)的級(jí)別?，F(xiàn)在比較常用的分析方法，包括 環(huán)境分析法、專(zhuān)家調(diào)查法、德?tīng)柗品?、情景分析法、頭腦風(fēng)暴法等風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。用定性和定量相結(jié)合的方法對(duì)識(shí)別出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷評(píng)級(jí)的過(guò)程。其重點(diǎn)是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率以及損失進(jìn)行定量分析和等級(jí)劃分，以此判斷哪些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率較大，哪些風(fēng)險(xiǎn)不可接受。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范。風(fēng)險(xiǎn)防范并不是完全避免風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)是不可能完全避免的，風(fēng)險(xiǎn)防范的額重點(diǎn)是將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率降到最低，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后將損失降到最低[1]。

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理就是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)防范的過(guò)程。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步就是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，本文首先分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目可能的風(fēng)險(xiǎn)因素，在此基礎(chǔ)上運(yùn)用專(zhuān)家分析法識(shí)別項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)事件。根據(jù)前人研究的成果，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)因子，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)德?tīng)柗品?，得出具體的風(fēng)險(xiǎn)事件如下。

2.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是任何一個(gè)存在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的項(xiàng)目不可能避免的風(fēng)險(xiǎn)，其核心體現(xiàn)了市場(chǎng)供需的關(guān)系，因此，所有可能引起供需變化的因素都會(huì)影響到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的大小，包括地方經(jīng)濟(jì)狀況、人口因素、居民收入、政策變動(dòng)等等，從市場(chǎng)的角度來(lái)講，影響市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的因素?zé)o非就是價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)情況，因此，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素包括的風(fēng)險(xiǎn)事件有價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 管理風(fēng)險(xiǎn)

管理風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)之一，管理效率低下，從而影響到項(xiàng)目的生產(chǎn)、安全、效率等等。管理風(fēng)險(xiǎn)的影響因素很多，管理失職可能造成的危害也不小，影響項(xiàng)目建設(shè)效率，造成不必要的成本等等，都有可能因?yàn)楣芾硎毝a(chǎn)生。管理風(fēng)險(xiǎn)包括安全管理風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量管理風(fēng)險(xiǎn)以及管理效率風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的另一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)因素，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資需要的資金量巨大，投資周期長(zhǎng)，資金回籠慢等都可能會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，甚至有可能因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目的投資失敗導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括融資風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 政策風(fēng)險(xiǎn)

宏觀政策調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響毋庸置疑，宏觀調(diào)控政策的變化可能會(huì)影響供需變化、價(jià)格變化等，這些都可能給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，當(dāng)?shù)卣囊恍┱咭矔?huì)對(duì)項(xiàng)目造成風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)包括宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)以及地方政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)以上風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量管理風(fēng)險(xiǎn)、管理效率風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠風(fēng)險(xiǎn)、宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、地方政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等10項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)事件[2]。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

根據(jù)上一節(jié)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的結(jié)果，本節(jié)運(yùn)用層次分析法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是將風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行分級(jí)量化的過(guò)程。

3.1 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的建立

如表1所示。

3.2 判斷矩陣構(gòu)建

通過(guò)專(zhuān)家對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因子進(jìn)行重要性判斷，整理后得出房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因子的判斷矩陣如表2所示。

首先簡(jiǎn)要介紹下表2數(shù)據(jù)的意義。

Ri代表橫坐標(biāo)，Rj代表縱坐標(biāo) ，當(dāng)Rij=1時(shí)，則表示Ri、Rj一樣重要，當(dāng)Rij=3時(shí)，表示Ri比Rj重要一點(diǎn)，以此類(lèi)推，當(dāng)Rij=7時(shí)，則表示Ri比Rj最重要，同理，2、4、6等代表數(shù)字大小正相關(guān)的重要程度，數(shù)字越大，表示Ri比Rj越重要，反過(guò)來(lái)，這些數(shù)字的倒數(shù)，即1/2、1/3…到1/7，代表Rj比Ri的重要程度，分母越大，代表Rj比Ri更加重要。

根據(jù)此表可以計(jì)算出四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因子的權(quán)重分別為0.539、0.146、0.253、0.063。根據(jù)計(jì)算，可以得出市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響最大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響次之，管理風(fēng)險(xiǎn)的影響第三，政策風(fēng)險(xiǎn)的影響最小[3]。

4風(fēng)險(xiǎn)防范

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的結(jié)果，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范最重要，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范次之，風(fēng)險(xiǎn)防范是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因子和風(fēng)險(xiǎn)事件提出針對(duì)性的解決措施。

4.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目可能存在的最大風(fēng)險(xiǎn)，也是項(xiàng)目最需要重視的風(fēng)險(xiǎn)因子，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范要做好如下幾點(diǎn)：

（1）進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查和定位。房地產(chǎn)是典型的買(mǎi)方市場(chǎng)，滿足市場(chǎng)需求是項(xiàng)目的生命線，只有了解市場(chǎng)需求，提供市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，項(xiàng)目才能擁有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范才能夠有效，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上找準(zhǔn)項(xiàng)目的定位，才能夠?qū)⑹袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小化。

（2）價(jià)格定位準(zhǔn)確。價(jià)格消費(fèi)者最看重的因素之一，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)也是裕馨花苑項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)之一，因此，做好價(jià)格定位，不僅可以獲得消費(fèi)者的青睞，也能夠最大限度的防范價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害。

4.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資大，周期長(zhǎng)，資金回籠慢的特點(diǎn)，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范有以下幾個(gè)方面。

（1）合理融資。中小房地產(chǎn)企業(yè)最重要的事件之一就是融資，資金來(lái)源自籌資金，其他都需要通過(guò)融資來(lái)完成，一般情況下，自籌資金和融資的比例不宜低于1：1，一旦低于1：1，說(shuō)明項(xiàng)目所需資金的大部分需要融資，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)必將大增。

（2）預(yù)算管控。財(cái)務(wù)預(yù)算管控是應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，應(yīng)該在項(xiàng)目建設(shè)的開(kāi)始階段，做好項(xiàng)目建設(shè)、融資、現(xiàn)金流來(lái)源、現(xiàn)金流支出等全方面預(yù)算，包括做好融資計(jì)劃、償還計(jì)劃、資金使用計(jì)劃，需要注意的是，這些計(jì)劃都要轉(zhuǎn)換成可以量化的指標(biāo)，管理者要可以看到計(jì)劃的進(jìn)度和目標(biāo)完成的程度，以適時(shí)地調(diào)整計(jì)劃和做好應(yīng)急處理措施。

（3）加強(qiáng)成本控制管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必然要考慮投入產(chǎn)出比，在產(chǎn)出確定的前提下，效益的提高就是要加強(qiáng)項(xiàng)目成本的控制。

4.3 管理風(fēng)險(xiǎn)防范

管理風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的另一個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)，管理風(fēng)險(xiǎn)大部分是由于管理不善所導(dǎo)致，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)防范需要注意以下幾點(diǎn)：

（1）加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理。安全生產(chǎn)是項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)，安全生產(chǎn)管理主要包括做好安全管理計(jì)劃、制定安全生產(chǎn)目標(biāo)、明確安全生產(chǎn)責(zé)任、進(jìn)行安全生產(chǎn)培訓(xùn)、提高安全管理意識(shí)、做好安全應(yīng)急措施等方面[4]。

（2）加強(qiáng)質(zhì)量管理。質(zhì)量是項(xiàng)目的生命線，加強(qiáng)質(zhì)量管理是應(yīng)對(duì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)防范是在生產(chǎn)施工期間做好質(zhì)量管理，派出質(zhì)量監(jiān)管員參與項(xiàng)目的質(zhì)量管理中，進(jìn)行質(zhì)量管理決策，防止質(zhì)量事故的發(fā)生。

（3）培養(yǎng)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)。優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)是管理效率提高的基礎(chǔ)，只有建立了優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，才能提高管理效率，避免因管理失誤而造成的損失。優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該包括優(yōu)秀的管理人員、合理的組織結(jié)構(gòu)、良好的企業(yè)文化以及現(xiàn)代化的科學(xué)管理理念。

4.4 政策風(fēng)險(xiǎn)防范

無(wú)論是國(guó)家宏觀調(diào)控政策還是地方政策，都可能產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真研究政策的變動(dòng)，及時(shí)進(jìn)行政策解讀和應(yīng)對(duì)，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范意義重大。

（1）建立國(guó)家政策解讀機(jī)制。國(guó)家政策變動(dòng)頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)為了防范政策風(fēng)險(xiǎn)，就要建立國(guó)家政策解讀機(jī)制，及時(shí)把握國(guó)家政策變動(dòng)，應(yīng)時(shí)而動(dòng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得先機(jī)。

（2）注意與地方政府關(guān)系的建立。在我國(guó)，政治資源是最大的資源，建立和政府的關(guān)系可以省去很多不必要的麻煩，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于政府的依賴更大。我國(guó)地緣遼闊，在中央政府政策之下，地方政府通常會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)，對(duì)政策進(jìn)行地方性質(zhì)的解讀，制定地方實(shí)施細(xì)則，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要建立起和地方政府的關(guān)系，爭(zhēng)取第一時(shí)間獲得政策實(shí)施細(xì)則的內(nèi)容，提前做好政策風(fēng)險(xiǎn)防范措施[5]。

5結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是客觀而普遍存在的，但是其中一些不必要的風(fēng)險(xiǎn)則可以通過(guò)統(tǒng)籌管理進(jìn)行規(guī)避，通過(guò)本文的研究，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估、防范，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐提供借鑒。

參考文獻(xiàn)

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