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    小產權轉正,深圳在探路

    2018-10-17 01:26:48陳斌
    新城鄉(xiāng) 2018年9期
    關鍵詞:遺留實施辦法產權

    陳斌

    2018年7月27日,深圳市政府公布了《關于農村城市化歷史遺留產業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法(征求意見稿)》,向社會公眾征求意見,為期一個月。該辦法將公共配套類以及產業(yè)類(生產經營性+商業(yè)辦公類)歷史違建作為“優(yōu)先處理類別”。小產權性質的廠房、倉庫與商鋪、寫字樓有望通過補繳地價的方式轉正,是最為核心的內容,廣受關注。

    一些人遺憾該辦法沒有納入住宅類歷史遺留違法建筑(小產權住宅)。當然,如果該辦法實施效果良好,有望為小產權住宅問題的處理提供成功經驗。如果深圳能順利解決小產權房問題,有望為全國其他城市提供成功經驗。

    全國為何看深圳,一組數據足以說明一切。根據2015年深圳市規(guī)劃國土委公布的“關于查違和歷史遺留違建處理工作的匯報”,截至2014年底,深圳市違建筑37.30萬棟,4.28億平方米,其中,住宅類違建1.72億平方米,占40.08%,租住在違建筑內的人口約737.87萬,占深圳總人口的56%;工業(yè)類違建1.80億平方米,占比41.93%;商業(yè)和辦公類違建0.26億平方米,占6.02%;多種用途類、公共配套類等其它違建筑0.51億平方米,占11.98%。大致而言,是兩個“一半”:深圳大約一半的建筑面積是小產權房;超過一半的人口居住在小產權房內。深圳處理小產權房問題的難度可想而知。

    事實也是如此。2009年6月2日,深圳市人大常委會公布《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》,該決定“自公布之日起施行”,規(guī)定“違法建筑普查工作應當在本決定實施之日起一年內完成”,正式提出對小產權房轉正補繳地價的規(guī)則。根據深圳市的部署,2009年9月1日,全市各街道辦事處開始受理違法建筑當事人的申報登記;12月2日為普查登記申報的截止日。但是,小產權持有人的申報意愿似乎不高,“違法建筑普查50天,登記不足十分之一”,小產權持有人抱著法不責眾的心態(tài),觀望情緒嚴重。

    四五年后,深圳市政府退了一步,制定了上述決定的“試點實施辦法”,于2014年4月1日施行,選取12個社區(qū)和1個街道作為“首期試點”,開展為期一年的歷史遺留違法建筑分類處理試點工作。戰(zhàn)線從全市推進收縮為試點。根據“試點實施辦法”,原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建筑在480平方米以內的部分,可在有限確權后,補繳地價申請轉為商品性質,進入市場流通,這讓“試點實施辦法”看起來很優(yōu)厚。

    但是,正在征求意見的辦法,沒有把小產權住宅納入,反推可知,試點過程中對小產權住宅的處理或許遇到了障礙,所以本著“先易后難”的原則,對小產權住宅先放一放再說。從補繳地價的規(guī)則來看,同樣的違建類型,“原農村集體經濟組織繼受單位”持有的小產權房轉正比“原村民、其他企業(yè)或非原村民”補繳比例要低一些,轉成非商品性質比轉成商品性質補繳比例要低一些。生產經營性轉正要比商業(yè)辦公類補繳比例要低,這一點是對“試點實施辦法”的優(yōu)化。在“試點實施辦法”中,生產經營性與商業(yè)辦公類歸為一類,補繳比例是一樣的,并且都只能轉正為“非商品性質”。

    正在征求意見的辦法,規(guī)定“原村民、其他企業(yè)或非原村民”持有的小產權房,生產經營性補繳“公告基準地價的50%”,商業(yè)辦公類補繳“公告基準地價”,即可轉成“非商業(yè)性質”,前者有助于激勵小產權持有人申報與轉正。而在“試點實施辦法”中是要一律按照“公告基準地價”補繳的。同樣的主體持有的小產權房,生產經營性補繳“申請辦理時的市場評估地價的50%”,即可轉成“商業(yè)性質”,亦有助于激勵小產權持有人申報與轉正。合理的激勵與利益分配很重要。辦法落地后效果如何,大家會持續(xù)關切。

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