破解“租房貸”怪圈

文 《法人》記者 肖岳

一方面是租客切實的需求，另一方面是在租房市場占據(jù)絕對信息優(yōu)勢的房屋中介，如何通過外部監(jiān)管提高雙方之間信息的透明度，從而實現(xiàn)“房屋是用來住的，不是用來炒的”，是尚待行業(yè)內(nèi)外共同探討的話題

隨著近期央視等媒體的曝光，“租房貸”這一房產(chǎn)租賃行業(yè)若隱若現(xiàn)、游走于灰色地帶的產(chǎn)品，開始曝光在公眾面前。在媒體報道的案例中，不乏租客始終被蒙在鼓里，僅僅認為自己通過押一付一的方式租了房，卻未料到自己已經(jīng)背上了“貸款”。

從租房貸的構(gòu)成上而言，主要涉及租客、房屋中介、網(wǎng)貸平臺和房東，其中租客和房東往往成為受害者。此前媒體報道的案例中，租客或消費者通過房屋中介看房選房后，房地產(chǎn)中介向租戶提出付款方式可以“押一付一”，而不必“押一付三”，這使得部分租戶認為可以緩解手中資金緊張現(xiàn)狀，掉以輕心，從而與中介指定的金融平臺，通過貸款方式繳納房租，而租戶并沒想到，這僅僅是噩夢的開始。

相關(guān)案例中，房屋中介倒閉、跑路者眾，房東因中介失聯(lián)而收回房屋，租戶租的房子沒了，但身上的債還在。繼續(xù)還貸等于白白出錢，不還貸則可能在征信上留下污點，租戶往往陷入兩難的窘境。

而除了以上案例，更有甚者，房地產(chǎn)中介直接向租戶以公司規(guī)定為名，提出不支持現(xiàn)金交房租，只能通過公司平臺扣款，隱瞞了貸款真相。租客在辦理了相關(guān)手續(xù)后，直到收到信息后，才發(fā)現(xiàn)是被中介辦理了分期貸款。

面對“租房貸”泛濫的現(xiàn)象，對于長租公寓的資金流向進行監(jiān)管，并且建立透明的租賃市場機制，才是緩解這些風險的可參考途徑。

缺乏安全保障“被貸款”

“要提高保障和改善民生水平，加強和創(chuàng)新社會治理，加強社會保障體系建設(shè)。按照兜底線、織密網(wǎng)、建機制的要求，全面建成覆蓋全民、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、權(quán)責清晰、保障適度、可持續(xù)的多層次社會保障體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這是習近平總書記在黨的十九大報告中指出的。

此后“房子是用來住的，不是用來炒的”更是深入人心，同時也將成為近幾年住房制度改革的主要內(nèi)容，而想使得“房住不炒”得以落實，則有賴于租購并舉模式和多主體供給以及多渠道保障的共同作用。

從租賃市場而言，近期租房貸和長租公寓更是隨著媒體的關(guān)注，站到了風口浪尖。

首先，就長租公寓本身而言，與傳統(tǒng)的個體租賃相比，其由專業(yè)的公司運營住房租賃服務(wù)，隨著2017年各地樓市政策密集出臺，租賃市場得以大力發(fā)展，也帶動了“長租公寓”的發(fā)展。

作為“租房貸”而言，從2015年伴隨著消費金融出現(xiàn)，更以“租房分期”產(chǎn)品為代表。

“租房貸”之所以屢屢出現(xiàn)，也與房屋中介在租賃市場中處于強勢地位不無關(guān)系

中研普華研究員鄒志丹在接受《法人》記者采訪時表示，“租房貸”本身其實也是網(wǎng)貸的一種新形示，有別于網(wǎng)貸連接個體和個體并通過互聯(lián)網(wǎng)平臺實現(xiàn)的直接借貸的是，“租房貸”本身是用戶通過平臺貸款的過程，但現(xiàn)階段最大的問題往往是由于監(jiān)管的缺失，導(dǎo)致大部分“租房貸”是在租戶不知情的情況下，莫名地“被貸款”，被房屋中介消耗了信用價值。

“手握租戶個人征信資料來變相‘替’中介貸款，中介手握這筆無息貸款，僅僅需要按照約定分期付給房東一定定金，往往真正的風險都被轉(zhuǎn)移給了租戶和房東?！编u志丹說道。

威諾律師事務(wù)所主任楊兆全則在接受《法人》記者采訪時表示，首先“租房貸”屬于網(wǎng)絡(luò)小額貸款，是網(wǎng)絡(luò)借貸的一種新形態(tài)，同時“租房貸”也是長租公寓運營企業(yè)（房產(chǎn)中介）利用承租人個人信用信息向網(wǎng)絡(luò)借貸平臺公司借款的一種網(wǎng)貸新形態(tài)。

上海漢盛律師事務(wù)所高級合伙人李旻在接受《法人》記者采訪時則直言，目前許多長租公寓為了解決自身對資金的需求會選擇ABS的方式來融資，但由于ABS的發(fā)行受到嚴格的監(jiān)管且耗時較長，很多長租公寓選擇和網(wǎng)貸機構(gòu)合作，一是處于監(jiān)管空白，二是資金到賬較快，但由于缺乏相應(yīng)監(jiān)管，危險性也相對較高。

此外，李旻指出，在租房貸現(xiàn)有的模式下，租客與金融機構(gòu)之間的貸款合同效力是獨立于租賃合同的，且金融機構(gòu)實際已支付了全部貸款，從法律角度而言，即便租客退租或者被趕出公寓，其仍負有歸還貸款的義務(wù)。因此，對租客而言，存在以貸款形式繳納的押金和房租無法退還的風險。而對于房東，長租公寓一般按月或按季支付房租，一旦公寓運營方資金鏈斷裂，房東在無法及時收回房子的情況下也存在租金的損失。

一切源于房屋中介強勢

“租房貸”之所以屢屢出現(xiàn)，也與房屋中介在租賃市場中處于強勢地位不無關(guān)系。更有甚者，一些長租公寓更是直接對租客提出，只能通過相關(guān)網(wǎng)貸app才能進行租賃操作。

李旻在接受《法人》記者采訪時表示，由于租房市場是典型的賣方市場，不管對方是房屋中介還是房東，租客往往處于相對弱勢的地位。作為消費者，租客應(yīng)當享有選擇支付方式的權(quán)利，租金必須通過合作平臺支付事實上剝奪了租客選擇的權(quán)利，可以向有關(guān)部門進行投訴。

另外，也有一些陷入“租房貸”怪圈的租客，主要是由于手中資金緊缺，往往選擇了中介推薦的“押一付一”，而一旦中介發(fā)生變化，如被并購和倒閉，消費者往往因為此前的網(wǎng)貸而陷入僵局，甚至要償還雙份貸款。

李旻指出，這也要求消費者或租客，在租賃房屋時不要相信工作人員的口頭承諾，所有的約定均以書面協(xié)議為準。盡量選擇大的平臺，同時了解中介與房東的合作模式，中介是將幾年內(nèi)的房租一次性支付給房東還是按月或按季支付，如果是按月支付風險就相對會比較高。最后，具體到簽約和支付租金時，要看清條款中押一付一的方式是否為貸款形式，在條件允許的情況下，盡量不要選擇貸款或一次性支付過長時間的房租。

楊兆全也就消費者或租客如何避免陷入“租房貸”怪圈提出了幾條建議。他指出，首先，承租者在租房時要盡量選擇資質(zhì)好、可信度高的房產(chǎn)中介；其次，承租者不能輕信中介工作人員的口頭承諾，必要時予以錄音保存證據(jù)；最后，仔細認真閱讀落實到書面租賃合同上的合同條款，特別留意“金融機構(gòu)”“分期服務(wù)”“信用評價”等字眼，慎重簽字。

“另外，簽訂合同時約定解除租賃合同時則終止借貸協(xié)議，消費者有權(quán)停止向房租分期平臺還款。身份證復(fù)印件可注明僅用于租房用途。”楊兆全最后說道。

租賃市場透明機制待建

“我覺得，租賃市場如何建立一個透明的機制至關(guān)重要?！编u志丹在接受《法人》記者采訪時表示，近年來，房地產(chǎn)市場逐漸由售轉(zhuǎn)向租售并舉，因此也進一步促進了房屋租賃資源的增加，但同時相關(guān)監(jiān)管與約束立法并非盡善盡美，比如對于房屋租賃市場的約束、房屋租賃雙方權(quán)益保障以及出現(xiàn)糾紛時，如何快速解決租賃糾紛等機制也是有待完善的。

同時，鄒志丹指出，如果國內(nèi)的金融機構(gòu)，對于長租公寓的資金流向進行監(jiān)管，某種程度上，也可以降低“租房貸”等亂象的出現(xiàn)，因為金融機構(gòu)監(jiān)管可預(yù)防長租公寓企業(yè)過度使用外來資金進行投融資操作，從而將資金使用限定在一定的比例，即使出現(xiàn)資金鏈問題，也能保障租戶與房東的基本利益。

楊兆全則指出，國內(nèi)的金融機構(gòu)應(yīng)對于長租公寓的資金流向進行監(jiān)管，需要相應(yīng)的政策支持?？山梃b深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會8月27日發(fā)布的《關(guān)于防范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風險提示》互聯(lián)網(wǎng)金融平臺嚴禁與違法違規(guī)從事長租公寓業(yè)務(wù)的中介服務(wù)商開展類似“租金貸”業(yè)務(wù)合作，進行資金監(jiān)管，從而保護承租人合法權(quán)益，并促進金融市場的穩(wěn)定。

“長租公寓在合規(guī)的前提下，引入消費金融一方面降低了租客的房租負擔，另一方面也為運營商帶來了沉淀資金，本來應(yīng)當是雙贏的結(jié)果。但由于信息不透明，中介采取欺騙性的手段，在租客不知情的情況下簽署了貸款合同，強制租客以貸款的形式付租金。因此有必要從政策層面要求對長租公寓運營方對貸款履行如實告知義務(wù)，并提供多種房租的繳納方式。”李旻最后說道。