最嚴(yán)調(diào)控之下，房?jī)r(jià)會(huì)應(yīng)聲下跌嗎？

姜浩峰

目前總體上中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，特別是一些地級(jí)市，未來還是會(huì)增加調(diào)控的內(nèi)容，以防房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。

且看中國(guó)房地產(chǎn)的政策面巨變?！皥?jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，7月31日的中共中央政治局會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，最后做出六點(diǎn)要求。其中第五點(diǎn)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，清楚明了、擲地有聲。

歷數(shù)多年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，人們耳熟能詳?shù)拇蠖酁椤岸糁品績(jī)r(jià)過快上漲”云云。評(píng)論界往往會(huì)解讀為房?jī)r(jià)仍處在上漲周期，只不過漲幅受到抑制，從政策層面看，不能繼續(xù)過快上漲而已。

“從‘遏制房?jī)r(jià)過快上漲變?yōu)椤畧?jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，這表明了中央的調(diào)控決心！”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一如此解讀。

同在7月31日，住建部公布了一批各地查處的違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單。住建部稱，這批企業(yè)的違法違規(guī)行為涉及哄抬房?jī)r(jià)、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等。侵害了人民群眾合法權(quán)益，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，造成了不良的社會(huì)影響。一個(gè)星期之后，住建部在沈陽召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)。會(huì)上提出，要加快制定住房發(fā)展計(jì)劃，對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé)。

此時(shí)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期是否該破滅了呢？既然不漲，是否就該跌了呢？情況并沒有那么簡(jiǎn)單。

沸騰久了會(huì)干燒

“564套房源，只有273組認(rèn)籌，認(rèn)籌人數(shù)竟然不到一半！”這是上海閔行莘莊8月4日一個(gè)新盤——“金輝海上銘著”當(dāng)天開盤的情況。

在微信群里，人們熱烈地探討。有人稱，搖中了附近另一家開發(fā)商的號(hào)，剛巧人家早開盤。兩相比較，那家性價(jià)比更高，于是放棄了這個(gè)樓盤。

對(duì)于這一2016年莘莊地王所在樓盤來說，似乎開盤時(shí)間較為尷尬。剛巧在中共中央政治局會(huì)議做出堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲之后。

從現(xiàn)場(chǎng)選房情況來看，同樣面積總價(jià)較低的中低樓層、中小戶型被選中的較多，而高區(qū)大戶型大多沒有被翻牌。

“可能整體上，這個(gè)樓盤品質(zhì)比隔壁略差，但這不是重點(diǎn)?！薄盎ブu房”創(chuàng)始人猴子稱“重點(diǎn)是——人家比他先拿證，比他先走到認(rèn)籌程序，比他先搖號(hào)?！卞e(cuò)過了“商機(jī)”，未來，這一樓盤的去化率可能會(huì)相對(duì)走低。除非——降價(jià)。

堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲要求出臺(tái)之后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于8月15日發(fā)布了7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。有媒體分析稱，當(dāng)月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同環(huán)比漲幅均擴(kuò)大，環(huán)比更是創(chuàng)下近兩年新高，超過九成的城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲。

《新民周刊》記者粗略測(cè)算，2018年上半年，樓市調(diào)控政策高達(dá)192次，相比2017年上半年的116次調(diào)控，增幅高達(dá)65%。特別是7月份，累計(jì)疊加7月單月接近70次調(diào)控。2018年前7個(gè)月房地產(chǎn)主要城市調(diào)控次數(shù)達(dá)到了260次，相比去年同期上漲了80%，刷新歷史紀(jì)錄。

緣何調(diào)控政策頻頻？在接受《新民周刊》記者采訪時(shí)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)先生對(duì)此分析道：“去年中共十九大報(bào)告，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。今年以來出臺(tái)的一些政策，正是‘房住不炒政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性表現(xiàn)。另一方面，分類調(diào)控的內(nèi)容很多，各地在一城一策、一區(qū)一策方面有較為明顯的管控內(nèi)容?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/10/11/qkimagesxmzkxmzk201837xmzk20183721-1-l.jpg"/>

中共中央政治局會(huì)議的要求，具體來說是“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。換言之，不僅僅是為了遏制房?jī)r(jià)上漲，更在于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

在要求出臺(tái)之前，盡管各地出臺(tái)各種房地產(chǎn)調(diào)控手段，但市場(chǎng)總是能變著法兒鬧出各種幺蛾子。譬如杭州的融信瀾天，當(dāng)時(shí)備案均價(jià)為每平方米18460元，其周邊距之最近的萬科未來城二手房掛牌價(jià)，則達(dá)到了每平方米3萬元。由此給人的感覺就是——買到就是賺到。那還不抓緊買？于是，上萬人前往搖號(hào)。其中自住者的數(shù)量并不占大多數(shù)。老太太不惜扯張離婚證的有之，首付增加后開發(fā)商墊付部分首付的有之，掛靠公司補(bǔ)交個(gè)稅以沖抵限購年限的有之……總之花樣百出，上有政策下有對(duì)策。

一些人的想法是——炒短線，買到后，接近市價(jià)甚至低于周邊二手房?jī)r(jià)格，只要有得賺就拋。問題是，房子又不是股票。限價(jià)政策，限得了備案的一手房，卻限不了二手房。這樣變相的價(jià)格雙軌，導(dǎo)致了一些人拼命買到一手房以期短期賺大錢。此種預(yù)期，不僅與“房住不炒”背道而馳，更滋生了商業(yè)腐敗。

記者了解到，在之前的一些熱銷樓盤，存在著開發(fā)商變相收取定金的做法。譬如今年5月，寶雞市民李先生爆料稱，其到經(jīng)二路的寶雞碧桂園鳳凰城銷售展廳參加認(rèn)籌，選中了一套房子后，營(yíng)銷人員表示需要購買某銀行旗下一款理財(cái)產(chǎn)品，才能在開盤的時(shí)候有資格選房，金額是2萬元，在購買后180天后才能“解鎖”取出。而有知情人士披露，當(dāng)時(shí)該樓盤根本連預(yù)售證都沒有取得。

這還不算狠的。更有甚者，因?yàn)橐欢址績(jī)r(jià)格倒置，導(dǎo)致一些買房者不惜向“搞得定”的房企中高級(jí)職員塞錢，金額之巨，可達(dá)六位數(shù)甚至更多。

與此同時(shí)，一些地方傳出房貸利率下調(diào)的消息，讓人感到，房?jī)r(jià)仍有上漲預(yù)期。

回顧過去十多年房?jī)r(jià)上漲之路，房貸利率下調(diào)周期確實(shí)大概率房?jī)r(jià)是要上漲的。譬如2009年許多城市出現(xiàn)首付二成、利率七折的情況，房?jī)r(jià)漲速猶如駛上了高速公路的汽車一般。但今年一些城市一些銀行的房貸利率變化，并沒有如此大力度。以之前傳聞房貸利率要降的南京為例，多數(shù)銀行表示，與之前執(zhí)行的政策相同，并沒有出現(xiàn)政策的變動(dòng)。僅農(nóng)業(yè)銀行首套房的貸款利率出現(xiàn)下調(diào)，當(dāng)時(shí)農(nóng)業(yè)銀行首套房貸款利率是上浮30%。目前執(zhí)行的則是最低為25%，如果資質(zhì)非常好的話，才可以做到上浮20%。南京農(nóng)行此番房貸利率下調(diào)，無非從較高水平下調(diào)到主流水平而已。

如果將房貸比做煮沸房地產(chǎn)市場(chǎng)的薪火，那么，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)這鍋熱湯被煮沸相當(dāng)久之后，還要往釜底加薪，那就很有可能引起干燒，要么鍋燒穿大家沒得吃，要么湯里的肉燒焦，還是沒得吃。如今，在房貸環(huán)節(jié)只進(jìn)行微調(diào)，確實(shí)有利于更好地執(zhí)行“房住不炒”。

財(cái)經(jīng)評(píng)論人士張平認(rèn)為，部分銀行下調(diào)了首套房貸利率并不稀奇?！耙?yàn)榧词乖谌珖?guó)的房貸利率上升趨勢(shì)中，各地也可根據(jù)自身情況，對(duì)房貸利率做出調(diào)整，這并不代表下調(diào)首套房利率的地方房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲?！币陨虾槔瑥埰秸J(rèn)為，今年上半年上海本外幣個(gè)人住房貸款新增275.03億元，同比少增914.20億元。受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，上海個(gè)人新增住房貸需求下滑，使得部分銀行希望通過鼓勵(lì)首套剛需入市，讓自己在下半年房貸業(yè)務(wù)稍微好看一些。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，投機(jī)炒房需求的增加，會(huì)對(duì)剛需形成擠出效應(yīng)，使其購房變得更加困難。政府遏制炒房和保障剛需兩措并舉，將讓調(diào)控變得更具效力。

小火慢燉方見效

看到上海出臺(tái)企業(yè)購買商品房新的暫行規(guī)定后，李先生不禁感慨起來。他與朋友開了個(gè)小公司，主營(yíng)電梯維修。這買賣賺頭還可以，肯定比上班打工來錢多。但比起公司2016年買了一套市區(qū)商品房所賺來，這兩年李先生與合伙人吃辛吃苦風(fēng)里來雨里去的收入，根本就算是個(gè)零頭。

2016年的時(shí)候，由于公司經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)，李先生與合伙人商量，不對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行現(xiàn)金分配，也不投入擴(kuò)大再生產(chǎn)，而是在長(zhǎng)寧區(qū)靠近徐匯區(qū)買了一套老公房。這套房子當(dāng)時(shí)的買入價(jià)近四百萬元，到2017年過完春節(jié)，就漲了近一倍！之后上海房?jī)r(jià)基本上還算平穩(wěn)，但至今來說，這套房子給李先生公司所帶來的效益仍超過四百萬。攤到每一年來算，相當(dāng)于每年賺了兩百萬。而這兩年，李先生的公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這一數(shù)額。

原本，李先生正在盤算與合伙人商量，是否把房子賣了，將賣房款用作到其他城市買房。李先生認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)暫時(shí)很難飆升，而一些二三線城市則充滿了機(jī)會(huì)。前不久，成都、青島、西安都曾成為房?jī)r(jià)爆破點(diǎn)，李先生于是著手研究下一個(gè)爆破點(diǎn)?？?月3日，上海出臺(tái)公司買房新的暫行規(guī)定。企業(yè)購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。換句話說，李先生公司這套房，現(xiàn)在無法賣出，要等購進(jìn)滿5年才能考慮?！皩?shí)際上，這套房如果賣了，我們公司目前也就沒資格以公司名義在上海買房了。因?yàn)槿缃窆驹谏虾ＹI房，必須滿足在本市累計(jì)繳納稅款金額已達(dá)100萬元人民幣、職工人數(shù)10名及以上且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年等條件?！?/p>

李先生的公司如今想到外地買房，其實(shí)也已不太可能。

8月13日，南京下發(fā)通知稱，自即日起在南京范圍內(nèi)暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售商品住房。至此，南京成為繼深圳、西安、長(zhǎng)沙、杭州、上海、江陰之后的第七個(gè)出臺(tái)限制企事業(yè)單位購房的城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)此分析稱，利用企業(yè)購房，除了少數(shù)公寓投資企業(yè)外，大部分都是“短炒客”。之前即有媒體披露稱，上海部分樓市投機(jī)者或中介機(jī)構(gòu)也通過注冊(cè)多個(gè)公司“馬甲”參與新房搖號(hào)，以求增大“中簽”幾率、規(guī)避限購。例如，位于上海核心地段的熱盤翠湖天地雋薈，其公布的認(rèn)籌結(jié)果顯示，在385組客戶中，公司客戶高達(dá)214組。張大偉認(rèn)為，針對(duì)這類購房主體出臺(tái)限購政策，是房地產(chǎn)調(diào)控的補(bǔ)缺政策。預(yù)計(jì)后續(xù)還將有城市跟進(jìn)此類政策。

嚴(yán)躍進(jìn)則對(duì)記者表示：“這一輪樓市本身比較強(qiáng)勁。之前的調(diào)控過程中，許多地方房?jī)r(jià)依然在上漲，所以目前需要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新特征進(jìn)行研究，進(jìn)而形成更好的調(diào)控思路。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前總體上中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，特別是一些地級(jí)市，未來還是會(huì)增加調(diào)控的內(nèi)容，以防房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。從當(dāng)前政策補(bǔ)丁來說，最新的動(dòng)作則是租賃房源的收儲(chǔ)得到政府重視，未來預(yù)計(jì)針對(duì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，會(huì)形成房源、租金、合同、貸款等方面的全方位管理把控。

值得注意的一點(diǎn)是，近來，租賃市場(chǎng)魚龍混雜，惹出了不少麻煩，其混亂程度一點(diǎn)兒也不遜色于一些地方的房屋買賣市場(chǎng)。