房地產(chǎn)企業(yè)基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型研究
——以花樣年集團(tuán)為例

張 偉，劉忻憶

(山東高速投資控股有限公司；山東 濟(jì)南 250098)

一、引言

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的特點(diǎn)是以較小的資源投入來配置更多的無形資產(chǎn)從而獲得更大的投資收益。自2012年以來，由于重資產(chǎn)運(yùn)營模式而面臨較大融資壓力的房地產(chǎn)企業(yè)先后提出了向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的策略，希望能夠通過轉(zhuǎn)型來擺脫過去重資產(chǎn)運(yùn)營模式帶來的融資壓力和資金鏈風(fēng)險，同時能夠獲得競爭優(yōu)勢，提升企業(yè)價值。房地產(chǎn)企業(yè)著眼于各自不同的方式，以此追尋輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型，如綠城中國的代建模式、萬科的“小股操盤”模式等，各有特色也各有成效。

本文主要采用了文獻(xiàn)分析法和案例研究法對花樣年集團(tuán)基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進(jìn)行研究。首先，本文介紹了國內(nèi)外關(guān)于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式和房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的已有研究成果，基于前人的研究和相關(guān)基礎(chǔ)理論，對輕資產(chǎn)、輕資產(chǎn)運(yùn)營模式和基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方式進(jìn)行了概念界定，總結(jié)了輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的特征。其次，分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的主要途徑，并基于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的特征和房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，選取部分財務(wù)指標(biāo)作為評價房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型有效性的標(biāo)準(zhǔn)。再次，根據(jù)評價房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型有效性的標(biāo)準(zhǔn)，選取了花樣年集團(tuán)2010—2016年的部分財務(wù)指標(biāo)，通過分析其變化來評價花樣年集團(tuán)基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的有效性，再通過該集團(tuán)在轉(zhuǎn)型前后經(jīng)濟(jì)增加值的變化分析其轉(zhuǎn)型方式的實施效果。最后，得到相關(guān)結(jié)論及啟示。

二、文獻(xiàn)綜述

Wernerfelt認(rèn)為輕資產(chǎn)的內(nèi)涵是在資源基礎(chǔ)理論下構(gòu)成企業(yè)核心競爭力的各種因素的集合[注]Wernerfelt B:A resource‐based view of the firm,Strategic Management Journal ,1984(2).。Barney則認(rèn)為輕資產(chǎn)是企業(yè)所特有的、有價值的而且難以被替代的資源，以及整合運(yùn)用這些資源來創(chuàng)造價值的能力，而這些資源和能力構(gòu)成了企業(yè)的核心競爭力[注]Barney J:Firm resource and sustained competitive advantage, Journal of Management, 1991(1).。劉艷軍認(rèn)為，輕資產(chǎn)為一種無形資產(chǎn)，這種資產(chǎn)成型于企業(yè)的經(jīng)營過程，這種資產(chǎn)更會培養(yǎng)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，也會幫助其增加利潤[注]劉艷軍：《國有線下電子支付企業(yè)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略研究——以PE線下電子支付公司為例》，中山大學(xué)學(xué)位論文，2010年。。由此，本文認(rèn)為輕資產(chǎn)是一種獨(dú)到的企業(yè)資源，這種資源形成于企業(yè)一直以來的經(jīng)營實踐。具體而言即企業(yè)的組織資源、人力資源、客戶資源、品牌資源等；而企業(yè)的品牌專利、企業(yè)文化、企業(yè)的管理制度、知識產(chǎn)權(quán)、銷售渠道、供銷網(wǎng)絡(luò)以及企業(yè)與各方面的關(guān)系等，更會為企業(yè)帶來潛在利潤。

就輕資產(chǎn)運(yùn)營而言，Camarina-Matos認(rèn)為，這個過程主要是企業(yè)把視點(diǎn)聚焦于競爭力強(qiáng)的方面，在此基礎(chǔ)上剝離其他部分，再輔以外部的力量加以整合彌補(bǔ)?；谳p資產(chǎn)的運(yùn)營形式，企業(yè)僅僅行使價值鏈上的部分功能；而其價值鏈功能依舊完整[注]Camarinha-Matos L M, et al:Towards an architecture for virtual enterprises,Journal of Intelligent Manufacturing, 1998(2).。王鶴春則將輕資產(chǎn)運(yùn)營概括為兩種：一種是外包，將其價值鏈中附加值較低的部分進(jìn)行外包，企業(yè)自身著眼于重視附加值高的內(nèi)容。另一種是并購，企業(yè)以這種方式管理重資產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)而將自己的品牌、管理和企業(yè)文化等輕資產(chǎn)同被并購的企業(yè)相融合[注]王鶴春：《輕資產(chǎn)類型TPL企業(yè)管理創(chuàng)新過程:從企業(yè)家角度的分析》，《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理》，2012年第1期。。李欣卓總結(jié)了制造業(yè)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的運(yùn)營現(xiàn)狀，認(rèn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營的企業(yè)通過業(yè)務(wù)外包來控制成本、使用無息負(fù)債來提高資金使用效率、關(guān)注技術(shù)研發(fā)和創(chuàng)新來提高競爭力、通過品牌效應(yīng)來提高客戶忠誠度[注]李欣卓：《淺析輕資產(chǎn)運(yùn)營財務(wù)績效》，《物流工程與管理》，2016年第6期。。還有學(xué)者對輕資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)的財務(wù)特征作了大量的研究和分析。戴謝爾等認(rèn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營的企業(yè)通常在財務(wù)上表現(xiàn)出資產(chǎn)規(guī)模小、資產(chǎn)形態(tài)輕、知識運(yùn)用高和投資收益高的特點(diǎn)[注]戴謝爾，代明：《輕資產(chǎn)運(yùn)營“輕”在哪里》，《特區(qū)經(jīng)濟(jì)》，2008年第9期。。薛文艷則認(rèn)為，若某企業(yè)采取這種運(yùn)營方式，其表外無法計量的資產(chǎn)較多，流動資產(chǎn)更會大于固定資產(chǎn)。雖然需要不多的資本輸入，然而會得到更大利潤。充足的現(xiàn)金流讓其不會有太高的資產(chǎn)負(fù)債率，還有較高的毛利率和周轉(zhuǎn)率等優(yōu)勢[注]薛文艷：《輕資產(chǎn)類公司的運(yùn)營模式與財務(wù)管理》，《山西財稅》，2012年第3期。。

國內(nèi)外學(xué)者就實行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式對企業(yè)的影響進(jìn)行了研究。Jayoung Sohn對美國實行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的連鎖酒店進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)的盈利能力得到了提升，而且企業(yè)盈利的穩(wěn)定性和公司價值也得到了提升[注]Sohn J Y,et al:Does the asset-light and fee-oriented strategy create value?,International Journal of Hospitality Management, 2013(1).。劉艷軍認(rèn)為，采取杠桿方式利用外部資源輔助輕資產(chǎn)運(yùn)營，能夠幫助企業(yè)將有限的資源同利潤最大的方面相融合進(jìn)而獲益[注]劉艷軍：《國有線下電子支付企業(yè)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略研究——以PE線下電子支付公司為例》，中山大學(xué)學(xué)位論文，2010年。。茆薇在對騰訊公司進(jìn)行分析后，認(rèn)為其積累的大量輕資產(chǎn)資源，比如用戶資源、品牌和技術(shù)等鞏固了企業(yè)的核心競爭力，進(jìn)而為企業(yè)價值提升帶來了積極效應(yīng)[注]茆薇：《輕資產(chǎn)運(yùn)營模式撬動企業(yè)價值最大化——基于騰訊公司的財務(wù)案例研究》，《新會計》，2013年第11期。。

同時國內(nèi)學(xué)者在研究中也提出了輕資產(chǎn)運(yùn)營模式有可能為企業(yè)帶來一定的負(fù)面影響，尤其是對產(chǎn)品質(zhì)量的把控上。呂民樂認(rèn)為，企業(yè)若進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營，可能會在一定程度上丟失對外包環(huán)節(jié)的管控，產(chǎn)品質(zhì)量難以保證。不僅如此，核心技術(shù)也可能會泄露、讓競爭對手獲利，進(jìn)而波及企業(yè)的服務(wù)能力，進(jìn)一步影響品牌形象。此外，財務(wù)風(fēng)險也是這種經(jīng)營方式的弊端[注]呂民樂：《淺析輕資產(chǎn)運(yùn)營的軟肋》，《現(xiàn)代企業(yè)》，2004年第7期。。王翊等通過研究海瀾之家得出如下結(jié)論：該企業(yè)在托管加盟的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下會帶來在融資行為、投資策略及企業(yè)資金管理中的財務(wù)風(fēng)險[注]王翊, 彭博：《海瀾之家“輕資產(chǎn)”經(jīng)營模式下的財務(wù)風(fēng)險解析》，《財務(wù)與會計》，2012年第11期。。

伴隨追求質(zhì)量發(fā)展新時代的來臨，房地產(chǎn)行業(yè)的主體和各環(huán)節(jié)都在積極變革，陳小慧認(rèn)為，未來房地產(chǎn)企業(yè)會形成從最初概念到建筑過程再到銷售的完整產(chǎn)業(yè)生態(tài)互聯(lián)網(wǎng)化[注]陳小慧：《房地產(chǎn)加速擁抱互聯(lián)網(wǎng)》，《大眾理財顧問》，2015 第2期。。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不能一直采用舊方法，即“重資產(chǎn)、高負(fù)債”的形式進(jìn)行發(fā)展，否則會失去競爭力[注]嚴(yán)躍進(jìn)：《“輕資產(chǎn)”漸進(jìn)或成新選擇》，《城市開發(fā)》，2013年第4期。。陳麗君建議，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況來選擇如提高產(chǎn)品附加值、優(yōu)化投資組合、延伸產(chǎn)業(yè)鏈等方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型[注]陳麗君：《淺談“后房地產(chǎn)”時代房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型路徑》，《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息》，2015年第9期。。涂山青則認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)模式需要依靠核心知識和技能、良好的品牌、強(qiáng)大的整合資源能力、完善的質(zhì)量技術(shù)、準(zhǔn)確的價值鏈定位能力等來保障，否則企業(yè)可能會遇到品牌濫用、資源稀釋、培養(yǎng)競爭對手等問題[注]涂山青：《房企如何玩轉(zhuǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營》，《城市開發(fā)》，2014年第22期。。

通過對近些年來國內(nèi)外學(xué)術(shù)界關(guān)于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式和房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的相關(guān)研究成果的梳理，可見學(xué)者們對輕資產(chǎn)運(yùn)營方式及其帶來影響的態(tài)度是積極的,認(rèn)為采取這種運(yùn)營方式能夠讓企業(yè)更具盈利能力，并在一定程度上更具競爭力。當(dāng)前，在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的判別標(biāo)準(zhǔn)上，所有標(biāo)準(zhǔn)都是著眼于制造業(yè)。對于其他行業(yè)，目前尚缺乏相關(guān)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的通用、統(tǒng)一的判別標(biāo)準(zhǔn)。而重資產(chǎn)運(yùn)營是房地產(chǎn)行業(yè)的最大特征，房地產(chǎn)企業(yè)采取輕資產(chǎn)運(yùn)營時，其特征與制造業(yè)企業(yè)以及以無形資產(chǎn)為主的企業(yè)之間既存在不同之處，又存在一定的相通之處。因此，本文通過歸納房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式的現(xiàn)狀，基于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的特征來總結(jié)出評價房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型有效性的指標(biāo)，并著眼于分析案例，對房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方式、有效性及其實施效果進(jìn)行實證評價。

三、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型途徑

(一)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式

相對于重資產(chǎn)運(yùn)營模式下房地產(chǎn)企業(yè)的全過程經(jīng)營，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈上的設(shè)計、開發(fā)、建造、管理等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行分解，房地產(chǎn)企業(yè)不再獨(dú)自承擔(dān)從融資到銷售的全過程，而是選擇適合自身且頗具優(yōu)勢的部分加以經(jīng)營。重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)當(dāng)?shù)氖恰叭荛_發(fā)商”的角色，而輕資產(chǎn)運(yùn)營模式則把房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)閱渭兊墓芾碚?、參與者或者經(jīng)營者等當(dāng)中的一個或少數(shù)幾個角色。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈中，房地產(chǎn)企業(yè)控制少數(shù)優(yōu)勢鏈條，將剩下的環(huán)節(jié)分給在各自環(huán)節(jié)中擁有比較優(yōu)勢的公司。該模式能夠讓分工更為專業(yè)化，致力于自我競爭力的提升，進(jìn)一步降低企業(yè)和市場的風(fēng)險，進(jìn)而賺取更大經(jīng)濟(jì)利益及社會效益。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的途徑

總體而言，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式就是從全過程經(jīng)營的全能開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)轫椖康耐顿Y者、運(yùn)營者或者管理者的角色之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過金融手段、對價值鏈上的高附加值環(huán)節(jié)進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營，以及與其他企業(yè)實行戰(zhàn)略合作等途徑來推進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型，把企業(yè)資源有效配置至自身的優(yōu)勢環(huán)節(jié)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，提高經(jīng)營效率，獲得競爭優(yōu)勢，提升企業(yè)價值。

1.金融方式

對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說，資金鏈的穩(wěn)定性以及充沛的資金流至關(guān)重要。在重資產(chǎn)運(yùn)營模式下，房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行貸款這一單一的融資渠道而存在資金流斷裂的風(fēng)險。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠向產(chǎn)業(yè)鏈上游的金融領(lǐng)域延伸，那么就能夠在一定程度上緩解資金問題，主要方式有售后回租、REITs等。

2.專業(yè)化

房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化，就是指企業(yè)在價值鏈上選取個別具有高附加值的，同時自身最具有優(yōu)勢的個別環(huán)節(jié)進(jìn)行專業(yè)和深入的經(jīng)營運(yùn)作，發(fā)揮企業(yè)自身獨(dú)特的競爭優(yōu)勢從而提高市場競爭力。朝著服務(wù)精細(xì)化、業(yè)務(wù)專注化的方向發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化可以將收益增長點(diǎn)轉(zhuǎn)向其他相關(guān)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比如可以利用自身的品牌影響力和多年的運(yùn)營經(jīng)驗為其他企業(yè)提供顧問策劃服務(wù)、代工管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等，同時可以將自身并不擅長或者難以深入經(jīng)營的業(yè)務(wù)交給具有突出專業(yè)能力的公司負(fù)責(zé)，這樣高度細(xì)分的專業(yè)化分工能夠提升整個產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營效率和資金的使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)不再操作房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，致力于使用少量的資金進(jìn)行高附加值環(huán)節(jié)的專業(yè)化經(jīng)營，以此來突出自身的優(yōu)勢。

3.戰(zhàn)略合作

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與其他企業(yè)或者專業(yè)的投資管理機(jī)構(gòu)展開戰(zhàn)略合作，來拓展融資渠道并促進(jìn)自身的發(fā)展。戰(zhàn)略合作可以有效分散風(fēng)險，使得合作的雙方共擔(dān)風(fēng)險，并減少企業(yè)的資金支出，相互以自身的優(yōu)勢來彌補(bǔ)對方的短板從而實現(xiàn)雙贏，也可以在項目中進(jìn)行股權(quán)合作，在減少自有資本投入的同時，進(jìn)行戰(zhàn)略合作的各方還能夠憑借各自較小的投資來開展更大規(guī)模的項目。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的財務(wù)特征

通過總結(jié)國內(nèi)外學(xué)者的研究成果，實施輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的企業(yè)在財務(wù)報表項目上的特征如表1所示。

表1 輕資產(chǎn)公司的財務(wù)報表特征

重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的企業(yè)在進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型時，其財務(wù)上的變化會首先反映在企業(yè)的財務(wù)報表中。故而，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型時，其財務(wù)報表特征會不斷地向輕資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)的報表特征逐漸趨向一致。同時相比較于重資產(chǎn)運(yùn)營模式，房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型會在財務(wù)報表上表現(xiàn)出以下特征：一是貨幣資金等流動性較強(qiáng)的資產(chǎn)占比提升，固定資產(chǎn)、存貨所占總資產(chǎn)的比重降低；二是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度加快；三是償債能力增強(qiáng)。

因此，針對以上分析，本文將選取如表2所示的財務(wù)指標(biāo)對案例房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分析，通過這些財務(wù)指標(biāo)的變化趨勢來評價案例房地產(chǎn)企業(yè)實施輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的有效性。其中，由于預(yù)收賬款一般不造成償債壓力，所以本文在計算資產(chǎn)負(fù)債率的過程中將預(yù)收賬款剔除，以剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率來反映案例企業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型時所面對的償債壓力變化趨勢。

表2 房地產(chǎn)公司輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型時的財務(wù)報表特征

四、案例分析

本文通過分析案例花樣年集團(tuán)，在實施輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型時的財務(wù)報表特征的變化來分析其是否與輕資產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表特征趨向一致，從而評價其進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的有效性。

(一)花樣年集團(tuán)介紹

2006年1月，花樣年集團(tuán)(中國)有限公司成立。花樣年將產(chǎn)品聚焦于城市綜合體、中高檔住宅和精品高檔住宅，在2012年實施以房地產(chǎn)為核心的相關(guān)多元化戰(zhàn)略，并于2013年正式以社區(qū)綜合服務(wù)為核心啟動輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。2014年6月，花樣年旗下的彩生活服務(wù)集團(tuán)在港交所主板正式掛牌上市，是中國內(nèi)地社區(qū)服務(wù)運(yùn)營第一股，開啟花樣年的雙資本平臺時代，使得資本運(yùn)作效應(yīng)和品牌溢價能力大幅提升。2015年，花樣年旗下的深圳美易家商務(wù)服務(wù)集團(tuán)有限公司在新三板正式掛牌，成為花樣年開展資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)的重要基石。截止2016年末，花樣年集團(tuán)的業(yè)務(wù)范圍共涵蓋以下八大板塊：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、以彩生活集團(tuán)為核心的社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)、以美易家為核心的高端物業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)、作為發(fā)展引擎的社區(qū)金融業(yè)務(wù)、商業(yè)管理業(yè)務(wù)、涵蓋了酒店管理業(yè)務(wù)的大文旅業(yè)務(wù)、養(yǎng)生養(yǎng)老業(yè)務(wù)和社區(qū)教育業(yè)務(wù)。

(二)花樣年集團(tuán)基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型

1.以社區(qū)綜合服務(wù)為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型核心

為了更加專業(yè)地開展物業(yè)管理服務(wù)，拓展品牌知名度，花樣年集團(tuán)給旗下專注于物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)務(wù)以獨(dú)立的品牌：彩生活。2014年6月，在港交所將彩生活分拆上市，成為中國內(nèi)地社區(qū)服務(wù)運(yùn)營第一股。彩生活從以下四個方面提供社區(qū)綜合服務(wù)來進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型：

(1)以社區(qū)綜合服務(wù)為核心競爭力

彩生活的物業(yè)服務(wù)除了在所服務(wù)的小區(qū)內(nèi)設(shè)立社區(qū)服務(wù)中心外，主要通過彩之云搭建“線上+線下”的平臺，構(gòu)建社區(qū)場景和入口，通過與各類垂直門類的社區(qū)O2O供應(yīng)商合作，為社區(qū)居民提供更加安全、便利的生活環(huán)境。除了基于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的“掃一掃開門”“E維修”“E租房”等，還有“E理財”提供金融服務(wù)等一系列“E”服務(wù)，從而一方面增加了社區(qū)居民的便利性和舒適性，另一方面也增進(jìn)了業(yè)主與彩生活之間的聯(lián)系。

(2)以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)構(gòu)建生態(tài)圈

現(xiàn)代高新技術(shù)尤其是互聯(lián)網(wǎng)以及移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)是輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。彩生活通過從社區(qū)的基礎(chǔ)物業(yè)管理出發(fā)，逐漸搭建進(jìn)入社區(qū)業(yè)主家庭服務(wù)的橋梁，通過與互聯(lián)網(wǎng)等高新技術(shù)相結(jié)合，最終實現(xiàn)構(gòu)建B2F(Business to Family)生態(tài)圈的目標(biāo)。截止2016年，花樣年已經(jīng)通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)了社區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)管理的全面E化(E維修、E電梯、E清潔、E綠化、E安全、E繳費(fèi)、E停車及E能源等)，形成了標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)物業(yè)服務(wù)體系，對社區(qū)進(jìn)行了全面的智能化提升。

(3)樹立品牌影響力

品牌影響力是輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的特征之一，彩生活將上市后的首輪融資凈額約60%的款項用于收購地區(qū)物業(yè)管理公司，通過健康、快速擴(kuò)張加快樹立品牌影響力。目前，彩生活的在管項目覆蓋了我國209個城市及新加坡，合約總建筑面積達(dá)到395.1百萬平方米，為2339個社區(qū)提供服務(wù)，初步形成了在全國范圍內(nèi)的布局并開始了在新加坡和香港的區(qū)域布局。

(4)注重質(zhì)量控制

質(zhì)量控制是輕資產(chǎn)運(yùn)營的重中之重，若基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)有著過硬的服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)增值服務(wù)便可以成為企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的盈利點(diǎn)。而彩生活的物業(yè)管理服務(wù)，整體業(yè)務(wù)中近95%都是憑借整合與并購其他物業(yè)公司的業(yè)務(wù)而來，被并購的物業(yè)公司必須要符合花樣年集團(tuán)的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。因此，彩生活對被并購企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行慎重考慮，對其進(jìn)行全面評估并預(yù)估并購公司價值。在此基礎(chǔ)上評判并購的風(fēng)險度以及并購的可行性，在一切相關(guān)工作妥當(dāng)后，對管理層、人力資源和財務(wù)信息等方面進(jìn)行迅速整合，然后通過對被并公司各方面負(fù)責(zé)人的科學(xué)且系統(tǒng)的培訓(xùn)，進(jìn)一步加強(qiáng)團(tuán)隊信任感。最后，通過融合被并企業(yè)的優(yōu)勢資源，設(shè)立科學(xué)合理的績效評價體系，促使被并企業(yè)更具競爭力，最終提升效益。

通過建設(shè)社區(qū)綜合服務(wù)生態(tài)圈，截止2016年12月31日，彩之云平臺的活躍用戶數(shù)量已經(jīng)達(dá)到174萬，彩生活的增值業(yè)務(wù)收入約15690萬元，增值業(yè)務(wù)毛利率約91.9%，對彩生活的稅后利潤貢獻(xiàn)達(dá)到30.2%，成為彩生活服務(wù)集團(tuán)的第二大收入和利潤來源，從而凸顯了花樣年集團(tuán)社區(qū)綜合服務(wù)的成效。

2.開展社區(qū)金融業(yè)務(wù)，拓展融資渠道

為了拓展融資渠道，花樣年集團(tuán)提出了“社區(qū)金融”的概念。從2013年開始花樣年集團(tuán)啟動了金融板塊的建設(shè)，依托我國最大的社區(qū)平臺這一獨(dú)特優(yōu)勢，采用互聯(lián)網(wǎng)金融模式建設(shè)花樣年集團(tuán)的金控體系、金融平臺乃至金融生態(tài)圈。幫助該企業(yè)構(gòu)筑旗下各大業(yè)務(wù)板塊之間的金融價值鏈，以“社區(qū)金融”作為自身金融業(yè)務(wù)的核心和特色來拓展融資渠道、建設(shè)金融平臺。目前，花樣年集團(tuán)的金融業(yè)務(wù)板塊已經(jīng)開始在互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、保險經(jīng)紀(jì)、融資租賃、第三方支付以及保理等多種領(lǐng)域內(nèi)開展業(yè)務(wù)，通過多元化的金融布局在社區(qū)內(nèi)提供場景化、便利性的金融服務(wù)。

3.推進(jìn)平臺輸出

在花樣年集團(tuán)以彩生活為核心逐漸建立商業(yè)及盈利模式時，開始采用平臺輸出戰(zhàn)略。花樣年通過將彩生活線上平臺的核心彩之云的底層技術(shù)輸出給合作伙伴，同時獲得增值業(yè)務(wù)收益一半的分成，以較低的投入獲得超額收益，提升了資金的使用效率，同時拓展了彩之云平臺的覆蓋面積，從而實現(xiàn)更輕、更快和更高品質(zhì)的增長。彩生活亦憑借自身在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢，與其他物業(yè)公司訂立顧問合同，除提供咨詢意見外輸出自身的經(jīng)驗和平臺，并提供社區(qū)租賃、銷售等增值服務(wù)，這項顧問業(yè)務(wù)產(chǎn)生的毛利率接近100%，于2016年貢獻(xiàn)收入約4,520萬元人民幣，約占彩生活2016年總收入的3.4%。

五、花樣年集團(tuán)基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型效果

(一)花樣年集團(tuán)基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式

花樣年集團(tuán)基于社區(qū)綜合服務(wù)，以彩生活服務(wù)集團(tuán)為主體，構(gòu)建了獨(dú)特的社區(qū)生態(tài)圈交易閉環(huán)。在這個生態(tài)圈中，花樣年集團(tuán)的業(yè)務(wù)覆蓋到社區(qū)成員的物業(yè)管理、金融服務(wù)、商業(yè)零售、養(yǎng)老及教育等需求，逐漸改變了以往僅倚重房地產(chǎn)銷售和租金收入等業(yè)務(wù)，開始依靠由增值服務(wù)收入與平臺交易傭金等為主的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在這種模式下，花樣年集團(tuán)拓展了服務(wù)模式，擴(kuò)大了收入來源，各項經(jīng)營指標(biāo)發(fā)生了較大幅度優(yōu)化，見表3。

表3 花樣年集團(tuán)2010-2016年轉(zhuǎn)型指標(biāo)分析

從貨幣資金占總資產(chǎn)的比重和存貨占總資產(chǎn)的比重這兩項指標(biāo)來看，花樣年集團(tuán)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的效果比較明顯。貨幣現(xiàn)金占比在其2013年開始轉(zhuǎn)型后雖然有少許波動，但到2016年時漲幅巨大。不僅如此，就其貨幣資金而言，也屬于行業(yè)較好水平，在總資產(chǎn)中的占比較為理想。從2010年的15.42%提高到2016年的18.36%。同時，存貨占總資產(chǎn)的比重也從2010年的49.70%降至2016年的31.01%，下降幅度較為理想。這兩項指標(biāo)的變化說明花樣年集團(tuán)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型較為成功。

在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面，從2014年起，花樣年集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)開始穩(wěn)步下降，從2014年的1345.62天降至906.56天，存貨周轉(zhuǎn)速度明顯加快；同時，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)在2014年起增幅大幅減小，并從2015年起開始降低，由2015年的1891.77天降至2016年的1554.36天，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度加快，顯示出花樣年集團(tuán)基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型對資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率的提升明顯。

融資是花樣年集團(tuán)的薄弱環(huán)節(jié)，從剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率來看，從2010年到2016年的7年間一直維持在50%以上，雖然開始轉(zhuǎn)型后的2014年到2015年間有所下降，但是到2016年時又開始上升。這在一定程度上是由于2013年后花樣年集團(tuán)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型剛剛開始起步，其搭建的社區(qū)金融平臺規(guī)模上有限，尚未發(fā)揮為花樣年拓展融資渠道的功效。然而可以預(yù)見的是，隨著花樣年集團(tuán)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的進(jìn)一步深入，未來將會更多地運(yùn)用社區(qū)金融、房地產(chǎn)基金等多種渠道進(jìn)行融資，以此來緩解企業(yè)的融資壓力。

從2013年開始專注于社區(qū)綜合服務(wù)，到2014年社區(qū)服務(wù)平臺彩生活服務(wù)集團(tuán)的上市，花樣年集團(tuán)著力開展社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)務(wù)，迅速轉(zhuǎn)變盈利模式，取得了明顯的效果。但是，花樣年集團(tuán)基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式所搭建的社區(qū)金融業(yè)務(wù)由于時間的局限，還沒有展現(xiàn)出提高花樣年融資能力的效果，僅僅只是降低了公司的資金需求壓力，從而在一定程度上變相緩解了企業(yè)的融資壓力?；幽昙瘓F(tuán)基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方式讓花樣年集團(tuán)逐漸趨向于輕資產(chǎn)企業(yè)的特征，其基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方式總體而言是有效的。

(二)花樣年集團(tuán)基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的經(jīng)濟(jì)增加值

經(jīng)濟(jì)增加值，是指從稅后凈營業(yè)利潤中扣除包括股權(quán)和債務(wù)的全部投入資本成本后的所得。由于經(jīng)濟(jì)增加值在計算企業(yè)價值的增加時，同時把股東的資本成本也包括在里面，所以其結(jié)果可以更為全面的衡量一個企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成果以及真正盈利或創(chuàng)造價值的能力。本文通過分析花樣年集團(tuán)基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型前后的經(jīng)濟(jì)增加值的變化來評價其轉(zhuǎn)型的實施效果。

1.稅后凈經(jīng)營利潤

表4 花樣年集團(tuán)2010-2016年稅后凈經(jīng)營利潤 單位：萬元

數(shù)據(jù)來源：國泰安數(shù)據(jù)庫

2.總投入資本

表5 花樣年集團(tuán)2010-2016年總投入資本 單位：萬元

數(shù)據(jù)來源：國泰安數(shù)據(jù)庫

3.加權(quán)平均資本成本

(1)資本結(jié)構(gòu)

表6 花樣年集團(tuán)2010—2016年資本結(jié)構(gòu)表 單位：萬元

數(shù)據(jù)來源：國泰安數(shù)據(jù)庫

(2)債務(wù)資本成本

表7 花樣年集團(tuán)2010—2016年稅后債務(wù)資本成本 單位：萬元

數(shù)據(jù)來源：國泰安數(shù)據(jù)庫

(3)權(quán)益資本成本

按照資本資產(chǎn)定價模型，股權(quán)資本成本的計算公式為：

Ke=Rf+β×(Rm-Rf)

本文在構(gòu)建模型時，選用5年期記賬式國債利率為無風(fēng)險收益率，具體數(shù)據(jù)從中國債券信息網(wǎng)獲取。公式中的貝塔系數(shù)值代表資產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險，直接采用WIND數(shù)據(jù)庫中的Beta系數(shù)值為基礎(chǔ)。市場風(fēng)險溢價沿用通用做法，用GDP增長率來代替，2010—2016年的GDP增長率來自于國家統(tǒng)計局官網(wǎng)。

表8 花樣年集團(tuán)2010—2016年權(quán)益資本成本

數(shù)據(jù)來源：中國債券信息網(wǎng)、WIND數(shù)據(jù)庫、國家統(tǒng)計局官網(wǎng)

(4)加權(quán)平均資本成本

表9 花樣年集團(tuán)2010—2016年加權(quán)平均資本成本

4.花樣年集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)增加值EVA=稅后凈營業(yè)利潤-投入資本總額×資本加權(quán)平均成本

表10 花樣年集團(tuán)2010—2016年EVA 單位：萬元

圖1花樣年集團(tuán)2010—2016年EVA變動

根據(jù)圖1花樣年集團(tuán)2010—2016年EVA變動的變動情況來看，花樣年的經(jīng)濟(jì)增加值在2010年到2016年間都為正數(shù)，且總體呈增長趨勢。在2013年花樣年啟動輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后的三年時間里，其EVA都高于2013年的水平，且大體上呈現(xiàn)增長的趨勢。由以上數(shù)據(jù)可知花樣年集團(tuán)基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型取得了較好的效果，總體改善了花樣年集團(tuán)的財務(wù)狀況。2015年，由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性分化加劇，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體性低迷，花樣年雖然營業(yè)收入高于上年，但由于成本的增加，導(dǎo)致了營業(yè)利潤的下降，從而影響了2015年的經(jīng)濟(jì)增加值，2016年的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型顯現(xiàn)成效，旗下彩生活貢獻(xiàn)良多，從而使得經(jīng)濟(jì)增加值大幅上漲。總體而言，花樣年集團(tuán)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型不僅頗有成效，還改善了花樣年集團(tuán)的財務(wù)狀況，實施效果明顯。

六、啟示

花樣年集團(tuán)基于社區(qū)綜合服務(wù)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型效果明顯，其報表特征在轉(zhuǎn)型開始后逐漸體現(xiàn)出了輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的特征，同時輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型也給花樣年集團(tuán)帶來了財務(wù)績效的改善，其經(jīng)濟(jì)增加值在轉(zhuǎn)型后總體呈現(xiàn)增長趨勢。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式面臨著巨大的挑戰(zhàn)，包括土地成本增加、企業(yè)融資困難、供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、企業(yè)負(fù)稅壓力增大等，因此許多房地產(chǎn)企業(yè)開始向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型。不同的房地產(chǎn)企業(yè)采取了不同的轉(zhuǎn)型方式來實現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足自身發(fā)展現(xiàn)狀和優(yōu)勢來選擇適合自己的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的方式。萬科、萬達(dá)等房企的品牌深入人心，資金雄厚，如果像它們一樣實行“小股操盤”模式等品牌輸出的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方式的話，可能實施的效果難以達(dá)到理想程度。但花樣年集團(tuán)的模式可以給中小房企帶來一定的示范效應(yīng)，基于社區(qū)綜合服務(wù)，以社區(qū)物業(yè)管理為核心，依靠互聯(lián)網(wǎng)等高新技術(shù)多元化地向社區(qū)金融、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)文旅等領(lǐng)域延伸，積極拓展融資渠道，注重人力管理，擁有自身特色的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的方式，進(jìn)而提高企業(yè)的競爭力和持續(xù)發(fā)展力。