關于房地產企業(yè)資金管理問題的探討

周曉晨

【摘要】近些年，房地產投資的高速增長以及房價的迅猛上漲帶來了眾多負面影響，加之政府嚴厲的調控政策和大經濟環(huán)境的影響，我國房地產行業(yè)的形勢愈加嚴峻。房地產企業(yè)的資金管理在嚴峻的形勢面前暴露出種種問題，我國房地產企業(yè)正面臨著前所未有的資金壓力。本文對資金管理進行了概述，提出當前房地產企業(yè)資金管理存在的問題，繼而闡述相應的解決措施。

【關鍵詞】房地產企業(yè)；資金管理；解決措施

對房地產企業(yè)而言，它的資金管理是在房地產整個開發(fā)經營和日常管理活動中對于其應用的各項資金的籌集、使用、分配、控制等管理活動，其是以房地產行業(yè)獨有的資金特點和規(guī)律為依據而進行，并以國家相關規(guī)定為依據，房地產企業(yè)的財務管理以它為核心內容。資金管理在房地產企業(yè)發(fā)展過程中十分重要，房地產企業(yè)能否正常運轉以及實現(xiàn)進一步發(fā)展，都取決于資金管理能否合理有效進行。對于房地產企業(yè)來說，重視企業(yè)資金管理是必要的發(fā)展手段。

一、房地產企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金預算管理制度不完善

資金管理在一些房地產企業(yè)中未得到足夠的重視，從而造成其資金管理中出現(xiàn)諸多問題。在一些房地產企業(yè)中，相關領導的資金管理意識淡薄，對資金的管理太過于隨意，缺乏完善的管理制度，從而造成資金管理過程不規(guī)范，影響了資金的使用效益。部分中小房地產企業(yè)，在資金管理過程中，沒有對資金使用進行科學的預算管理，在項目設計和實施過程中，對費用支出沒有合理地進行預算。這樣就影響資金的正常周轉，甚至可能造成項目停滯，影響工期的正常完成和銷售順利進行。這就需要房地產企業(yè)建立科學的資金預算管理制度，并根據實際情況進行完善和改進。

（二）融資渠道不暢且方式單一

在宏觀經濟環(huán)境和國家政策法規(guī)的影響之下，我國房地產企業(yè)融資有很大的局限性，融資渠道主要集中在國內貸款、自籌資金、定金以及預付款等?？傊覈康禺a企業(yè)融資方式較為單一、融資渠道相對狹窄。中小房地產企業(yè)自身持有的自有資金不足，開發(fā)資金主要通過向銀行申請貸款獲得，呈現(xiàn)較為單一的融資模式。剛剛過去的幾年，央行的信貸政策表現(xiàn)出逐步加緊的趨勢，企業(yè)申請銀行貸款變得越來越難，這就加大了房地產領域籌集資金的難度。當然中小房地產企業(yè)也深受其影響，面對銀行貸款越來越難的經濟大環(huán)境，而其他的資金籌集途徑又相對較少的情況，公司的資金將相對匱乏，嚴重影響了公司未來發(fā)展。

（三）投資決策分析缺少合理性

投資被認為是提升企業(yè)效益最為直接的途徑，企業(yè)通過籌集資金投入到相應的項目和產業(yè)中來獲取利益，企業(yè)籌資、投資、獲利的循環(huán)過程促進了企業(yè)的發(fā)展。中小房地產企業(yè)出于把企業(yè)做強做大的考慮，一味追求企業(yè)自身規(guī)模的擴大，企業(yè)資金不合理占用，然而在投資管理這一方面依然還面臨著較多的問題。一些房地產開發(fā)企業(yè)并沒有警惕高收益背后的高風險，他們在項目投資上缺乏科學性、客觀性、合理性的分析。中小房地產企業(yè)在項目開發(fā)的精細化以及特色性等方面還投入不夠，在項目市場開發(fā)、資金流通、融資需求等方面沒有進行足夠的分析，這些將對企業(yè)的運營造成不利的影響。

二、加強房地產企業(yè)資金管理措施

（一）完善資金預算管理制度

要想有效改善房地產企業(yè)的資金管理現(xiàn)狀，就需要在房地產企業(yè)原有的資金管理基礎上，實現(xiàn)更加有效的資金管理。資金預算管理是房地產企業(yè)資金管理中的重要部分，中小房地產企業(yè)資金管理方面預算管理不到位，就需要公司建立預算部門，對項目資金進行有效預算，從而便于企業(yè)的資金管理工作。房地產預算部門資金預算分為預算收入和預算支出兩部分管理，房地產企業(yè)建立資金管理制度，可以針對性地定期對相關預算資金進行有效的管理，針對預算收入和預算支出，由財務人員進行月度和季度的預算統(tǒng)計，然后在季度的固定時間點，將預算統(tǒng)計向上級部門審批。經過上級批準后，財務部門要嚴格執(zhí)行項目的預算使用以及監(jiān)督項目的收入情況。這樣通過完善預算管理制度的方法，對資金管理起到了積極的作用。

（二）拓寬融資渠道

目前，我國房地產公司融資的形式主要有國內貸款、自籌資金、利用外資以及其他資金來源。國內貸款主要有土地儲備貸款與房地產開發(fā)貸款；自籌資金主要分為企業(yè)暫時沒有利用或者沒有充分利用的企業(yè)內部資金、其他企業(yè)資金以及民間資金三大部分；利用外資主要有境外房地產投資基金與境外風險投資基金兩種形式；其他資金主要有定金、預付款以及個人按揭貸款等形式。中小房地產企業(yè)未來的主導籌資方式依然是銀行貸款，這就更需要進一步提高籌資效率與籌資的總量。與此同時，建議中小房地產企業(yè)進一步拓寬籌資渠道。中小房地產企業(yè)應當結合公司具體情況，在國家宏觀政策和法律法規(guī)允許的情況下，盡可能拓展融資渠道，學習借鑒國內外一些成功的融資模式，用以解決企業(yè)自己問題。

（三）強化投資的可行性研究

可行性研究是在決策前對要投資項目進行理性、科學的分析和評價，房地產企業(yè)要從如下幾方面做好項目的可行性研究：一、做好項目背景調查，結合國家相關政策方針、宏觀經濟環(huán)境進行宏觀背景分析，重點對當?shù)赝顿Y環(huán)境進行客觀分析；二、做好市場調研，重點對項目所在地區(qū)的周邊環(huán)境、人口結構、經濟發(fā)展情況等內容做調研；三、做好項目的規(guī)劃，項目建設不僅要符合相應的技術要求，還要滿足相關的設計要求，使其滿足企業(yè)的資金投資需求；四、做好成本費用預算，結合外部因素和項目需求，對項目開發(fā)所需的開發(fā)成本和開發(fā)費用做好估算。

三、結束語

房地產企業(yè)需要將內部管理和外部經營環(huán)境相結合，以此為落腳點進行資金管理。由此可見，房地產企業(yè)進行資金管理并不是一項封閉、固定的管理，而是一種開放程度和動態(tài)管理程度較高的管理工作。房地產企業(yè)應加強對資金管理的宣傳和學習，使企業(yè)上下對資金管理高度重視，并且以科學的資金管理方法和健全的資金管理制度作為資金管理行為的保障。