信托公司如何做好司法評(píng)估拍賣

吳大平

信托公司等金融機(jī)構(gòu)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，出現(xiàn)一些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在所難免，一旦出現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，還款的第一來(lái)源被阻斷，就需要通過(guò)訴訟、仲裁、強(qiáng)制公證、司法確認(rèn)等法律措施對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行司法處置，特別是進(jìn)入司法執(zhí)行階段，需要對(duì)借款合同項(xiàng)下質(zhì)押的股權(quán)、債權(quán)、抵押房屋、土地、在建工程進(jìn)行司法處置（本文重點(diǎn)以房地產(chǎn)為例），而司法評(píng)估、拍賣工作就成了資產(chǎn)處置工作的重中之重，司法評(píng)估、拍賣工作做得好不好，將決定信托財(cái)產(chǎn)委托人財(cái)產(chǎn)是否能夠兌付、國(guó)有資產(chǎn)是否順利收回。那么在是否評(píng)估和拍賣中，作為案件執(zhí)行申請(qǐng)人又可以做些什么？有哪些實(shí)務(wù)要點(diǎn)呢？

一、我國(guó)司法拍賣成功率較低的現(xiàn)狀要求信托公司在項(xiàng)目評(píng)估拍賣中要有所作為

據(jù)山東省高院公布的數(shù)據(jù)，2016年上半年山東省法院拍賣成交率為23.37%，其中，網(wǎng)絡(luò)拍賣的成交率為30.55%，傳統(tǒng)拍賣的成交率僅為18.71%，也就說(shuō)司法拍賣的不成功率接近80%。而導(dǎo)致成交率過(guò)低的原因是多方面的，比如拍賣途徑的閉塞，2017年1月前是傳統(tǒng)拍賣，潛在買家與拍賣法院之間的信息不對(duì)稱；司法評(píng)估一拍作價(jià)不科學(xué)可能導(dǎo)致司法一拍流于形式；稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及可能的功課做得不到家，到更名時(shí)才發(fā)現(xiàn)法拍房遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)。據(jù)網(wǎng)載：深圳法院拍房151萬(wàn)元買房要付90萬(wàn)元稅費(fèi)！這些因素可能導(dǎo)致買受人保守。成功率這么低的拍賣，需要執(zhí)行申請(qǐng)人在司法評(píng)估、拍賣階段做好輔助配合工作，為標(biāo)的資產(chǎn)的成功處置做好工作。

二、評(píng)估工作重點(diǎn)在“估”，執(zhí)行申請(qǐng)人要在“估”字上下功夫

執(zhí)行申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人原則上是通過(guò)法院技術(shù)室搖號(hào)產(chǎn)生具有司法評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)司法評(píng)估結(jié)果對(duì)各方當(dāng)事人的利益將產(chǎn)生重大影響，盡管司法評(píng)估有一套完整的標(biāo)準(zhǔn)，但不同的人，不同的評(píng)估方法，其結(jié)果可能會(huì)有較大出入。目前主要有成本法、市場(chǎng)比較法等多種方法，成本法中又分為建設(shè)時(shí)成本和評(píng)估時(shí)成本，市場(chǎng)比較法中比較對(duì)象的選擇不同，其結(jié)果也可能大相徑庭，俗稱“失之毫厘，謬以千里”。又比如已經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地可以按照成本價(jià)評(píng)估，沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地可以按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估，同一種方法由于關(guān)注的重點(diǎn)和視角不一樣，也可能出現(xiàn)一個(gè)較大的幅度，是取高值，還是取低值，都是各方關(guān)注的重點(diǎn)。信托公司絕不能冷眼旁觀、聽(tīng)天由命，要主動(dòng)介入評(píng)估的輔助工作，充分與評(píng)估機(jī)構(gòu)和法院進(jìn)行溝通，將評(píng)估價(jià)最終鎖定在符合相關(guān)法律規(guī)定范圍內(nèi)貼近評(píng)估標(biāo)的物真實(shí)價(jià)值的低價(jià)區(qū)間，為成功拍賣奠定堅(jiān)實(shí)的價(jià)格基礎(chǔ)。

三、起拍價(jià)的確定，是司法拍賣成功落槌的關(guān)鍵

依據(jù)2005年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第八條第二款：“人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十”。依據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)、土地等資產(chǎn)的拍賣，如果做到最低保留價(jià)可以達(dá)到51.2%（80%*80%*80%）。也就說(shuō)一拍做到評(píng)估價(jià)的80%，二拍做到一拍價(jià)保留價(jià)的80%，三拍做到二拍保留價(jià)的80%。依據(jù)2009年《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》第十三條：“拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)；未作評(píng)估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)”。依據(jù)該規(guī)定，評(píng)估拍賣做到最低保留價(jià)僅能達(dá)到64%（80%*80%）。

隨著B(niǎo)AT的快速普及與發(fā)展，線下拍賣的局限性已經(jīng)越來(lái)越突出，網(wǎng)絡(luò)拍賣成為司法拍賣重要趨勢(shì)，可以確保最大范圍內(nèi)的公平公正，避免司法腐敗。2016年8月2日最高院公布了《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》，2017年1月1日實(shí)施，依據(jù)該規(guī)定第十條和第十七條的內(nèi)容，網(wǎng)上司法拍賣一拍保留價(jià)可以是評(píng)估價(jià)的70%，一拍失敗后，再次拍賣的起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過(guò)前次起拍價(jià)的百分之二十。即新規(guī)定施行后，司法拍賣的最低保留價(jià)可以達(dá)到56%（70%*80%）。

新規(guī)實(shí)行以來(lái)，較2009年施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》拍賣起點(diǎn)有所降低，但在司法實(shí)踐中各地法院都有自己的內(nèi)部規(guī)定，真正要做到最高院規(guī)定的網(wǎng)拍最低保留價(jià)還有很多難度，除非拍賣標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格過(guò)高，或者標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格并不高但整體拍賣中的總價(jià)過(guò)高，采取一事一辦的方式請(qǐng)示匯報(bào)。這就需要信托公司下功夫，對(duì)評(píng)估拍賣的成功率有個(gè)整體認(rèn)識(shí)，最后作出符合邏輯的預(yù)期結(jié)論，如果認(rèn)為拍賣可能不成功，就要向法院書(shū)面申請(qǐng)，做保留價(jià)時(shí)，就要盡可能靠近評(píng)估價(jià)的56%。

司法實(shí)踐中，很多執(zhí)行申請(qǐng)人對(duì)司法評(píng)估拍賣規(guī)則并不了然，甚至全部交給委托律師去做，而有些律師是生手，或者是熟手但不負(fù)責(zé)任，在通過(guò)一拍、再拍、變賣后，其后果就是抵押財(cái)產(chǎn)或查封的資產(chǎn)賣不出去，要么抵債給執(zhí)行申請(qǐng)人，成為燙手的山芋，要么依據(jù)規(guī)則對(duì)抵押物進(jìn)行解封成為看得見(jiàn)摸不著的資產(chǎn)。信托公司應(yīng)委派懂行的、負(fù)責(zé)任的專業(yè)律師或內(nèi)部專業(yè)人員提前介入司法評(píng)估拍賣，做好輔助協(xié)調(diào)工作，這是眾多司法評(píng)估拍賣成功的必然。

四、進(jìn)行稅收籌劃，降低交易成本，確保信托公司財(cái)產(chǎn)保值增值

稅收籌劃的始端即是評(píng)估和拍賣。例如：2017年新規(guī)實(shí)行前，某金融公司有一塊抵押土地進(jìn)行拍賣，評(píng)估價(jià)為1億元，一拍保留價(jià)是評(píng)估價(jià)，二拍保留價(jià)降低為評(píng)估價(jià)的80%，三拍保留價(jià)確定為二拍保留價(jià)的95%（評(píng)估價(jià)的76%），即三拍價(jià)為7600余萬(wàn)元，一二三拍都流拍了，變賣階段亦無(wú)人報(bào)名，只有金融公司自己受償，通過(guò)查詢和咨詢，如果自己受償，僅僅土地增值稅就需要支付近4000萬(wàn)元！實(shí)際受償金額為3600萬(wàn)元左右（7600萬(wàn)元-4000萬(wàn)元），大大低于某金融公司預(yù)期，再行處置，其成本價(jià)就變成了7600萬(wàn)元+4000萬(wàn)元=11600萬(wàn)元，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)高于評(píng)估價(jià)的1億元，甚至已經(jīng)高出市場(chǎng)價(jià)格，除非將來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，只能砸在某金融公司手里，或者降價(jià)出售，或者委托房產(chǎn)公司虧本繼續(xù)開(kāi)發(fā)，哪一種方式都無(wú)法向該金融公司的股東交待。如果司法評(píng)估拍賣前做足功課，依法依規(guī)與司法評(píng)估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，在堅(jiān)持公平公正的前提下，將評(píng)估價(jià)做到法定允許的最低幅度內(nèi)，司法拍賣時(shí)與執(zhí)行法院充分溝通，保留價(jià)在一、二拍時(shí)就有所考究，將三拍價(jià)降到接近64%，即6400余萬(wàn)元，后期拍賣成功的幾率將極為順利，并且土地增值稅也將大幅度降低。

五、熟悉網(wǎng)絡(luò)拍賣規(guī)則，將網(wǎng)絡(luò)拍賣的價(jià)格做到靠近法定范圍內(nèi)的最低保留價(jià)

2017年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》出臺(tái)后，規(guī)定了司法拍賣網(wǎng)上拍賣優(yōu)先原則，對(duì)法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定必須通過(guò)其他途徑處置或不宜采取網(wǎng)拍拍賣方式處置的，報(bào)經(jīng)執(zhí)行法院院領(lǐng)導(dǎo)審批后可采用委托拍賣方式或其他方式對(duì)涉案財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)。網(wǎng)絡(luò)拍賣具有公開(kāi)透明、便捷高效、成本低廉、廣泛參與等優(yōu)勢(shì)，解決了傳統(tǒng)拍賣模式中存在的不少問(wèn)題。該規(guī)定第十條明確起拍價(jià)為不低于評(píng)估價(jià)的70%，實(shí)現(xiàn)增量拍賣，第二十六條明確“再次拍賣的起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過(guò)前次起拍價(jià)的百分之二十”。也就說(shuō)司法拍賣過(guò)程中，通過(guò)一拍和再拍，拍賣物的保留價(jià)的最低可達(dá)到評(píng)估價(jià)的56%（70%*80%），最高院的這個(gè)新的規(guī)定，進(jìn)一步降低最低保留價(jià)，減少拍賣次數(shù)，其目的也是增加司法拍賣的成功率。

六、選擇有利于司法拍賣成功的平臺(tái)，為司法拍賣競(jìng)買人提供更多選擇標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)最高人民法院《最高人民法院關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹適用<最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定>的通知》第二條第三款的規(guī)定，最高人民法院將淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)和中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)納入首批公布的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫(kù)。地方各級(jí)人民法院在工作中切實(shí)保障申請(qǐng)執(zhí)行人從全國(guó)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫(kù)中自主選擇平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的權(quán)利，并且選擇平臺(tái)需要在執(zhí)行立案階段就要確定。這些網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)都是最高法院反復(fù)評(píng)審確定的，案件執(zhí)行申請(qǐng)人要根據(jù)拍賣財(cái)產(chǎn)的特點(diǎn)，拍賣財(cái)產(chǎn)所在地人們上網(wǎng)購(gòu)物平臺(tái)的選擇頻率，各網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)提供服務(wù)的水平，當(dāng)?shù)貪撛趨⑴c司法競(jìng)買人的個(gè)性關(guān)注點(diǎn)等多種因素綜合考慮，一般說(shuō)來(lái)淘寶網(wǎng)、公拍網(wǎng)等大眾知悉度較高，交易也更頻繁。

“外行看熱鬧，內(nèi)行看門道”。司法評(píng)估拍賣是法院執(zhí)行過(guò)程中的一個(gè)小的環(huán)節(jié)，最高法院設(shè)置司法評(píng)估拍賣的規(guī)則也是追求公平公正，但細(xì)究起來(lái)司法評(píng)估拍賣門道很多，實(shí)踐中的技術(shù)性問(wèn)題也不少，筆者站在債權(quán)人的視角，結(jié)合工作實(shí)際，僅作拋磚引玉，希望法律同仁批評(píng)指正。

（作者單位：中鐵信托有限責(zé)任公司）