保障性住房融資模式探討

摘 要 經(jīng)濟(jì)社會快速變遷的同時，我國進(jìn)入轉(zhuǎn)型的攻堅時期，很多地區(qū)的房價隨之上漲，中低收入群體住房困難成為備受社會各界廣泛關(guān)注的重大課題。保障性住房融資不僅是一個金融問題，更是一個民生問題，其對于解決住房困難，幫助中低收入群體實現(xiàn)“住有所居”具有重要的意義。但是由于我國關(guān)于保障性住房融資的研究起步較晚，在融資模式和融資渠道上遇到了一系列阻礙。因此，有必要依托金融學(xué)的原理和知識，對保障性住房融資模式創(chuàng)新進(jìn)行深入探討，進(jìn)而為保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展提供資金支持。

關(guān)鍵詞 多元化 融資渠道 保障性住房 資金運作 資本市場

房價的攀升使各個地區(qū)的居民難以通過市場化手段解決住房難問題，如何解決這一問題一直困擾著政府和社會各界人士。隨著保障性住房融資走進(jìn)人們的視野，為政府和社會各界提供了一條可行的路徑。保障性住房融資歸根到底就是要創(chuàng)新融資模式、拓寬融資渠道，通過資金運作，調(diào)動社會資金的流轉(zhuǎn)，有效緩解政府在保障性住房建設(shè)上的財政壓力。同時，保障性住房融資對于保障民生、穩(wěn)定金融秩序、抑制房價過快上漲具有現(xiàn)實意義。筆者通過研究發(fā)達(dá)國家保障性住房融資模式并提供創(chuàng)新思路，以期能夠推動房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。

一、保障住房融資模式概述

在對保障性住房融資模式進(jìn)行探討前，需要對保障性住房在概念上做一個界定。何為保障性住房，不同的學(xué)者基于不同的研究角度，有不同的見解。[1]筆者認(rèn)為在金融學(xué)中，保障性住房主要指為滿足特定條件的主體而提供的，由政府統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一安排、限定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)的住房。其概念與商品房相對應(yīng)，會受到政府的諸多干預(yù)，在財政和稅收上也會有一定的政策傾斜。保障性住房融資模式是融資主體以有效籌集并運營資金為目的，資金專項用于保障性住房建設(shè)的一種融資模式。融資主體主要在資本市場、銀行和政府財政等融資渠道進(jìn)行融資，這些融資渠道可以相互結(jié)合，融資方式也較為多元。

二、保障性住房融資模式現(xiàn)狀及存在的問題

（一）融資平臺功能薄弱

保障性住房建設(shè)需要大量資金，實踐中，各級政府往往會成立一些融資平臺來拓寬融資渠道。但從實踐情形來看，很多融資平臺雖然獲得了大型商業(yè)銀行和政策性銀行的支持，但是來源于社會的資金則較少。[2]這就意味著保障性住房建設(shè)嚴(yán)重依賴于銀行貸款和政府投入。這種融資平臺往往會受到銀行信貸能力和政府投入能力的限制，這一點尤其在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)體現(xiàn)得較明顯。除此以外，有些地方政府從追求政績的角度出發(fā)，盲目融資，在不符合債權(quán)發(fā)行要求的情形下發(fā)行債券進(jìn)行社會融資，這種融資蘊(yùn)含著極大的風(fēng)險，加之部分地方政府負(fù)債較高，一旦出現(xiàn)問題，則很可能引發(fā)一系列社會問題。

（二）融資渠道單一

現(xiàn)階段，銀行貸款仍然是最主要的融資渠道，很多地區(qū)在保障性住房融資上存在融資渠道單一的困境，即使偶有地區(qū)開展信托方式的融資，在本質(zhì)上仍然屬于銀行貸款。同時，無論是信托、銀行貸款還是債券融資都屬于一種間接融資方式，許多地區(qū)沒有探索創(chuàng)新直接融資的方式引入社會資金。所謂直接融資，是與間接融資相對應(yīng)的，其不需要通過銀行等中介機(jī)構(gòu)就可以實現(xiàn)融資目的。

（三）資本市場不完善

僅僅依賴政府的參與很難拓寬融資渠道，突破資金瓶頸。我國資本市場的不完善，導(dǎo)致很多社會資金不能注入保障性住房建設(shè)當(dāng)中。例如，信托投資基金、資產(chǎn)證券化以及抵押保險等都需要良好的資本市場環(huán)境?，F(xiàn)階段，我國資本市場存在諸多問題，許多不合規(guī)的現(xiàn)象導(dǎo)致資本市場存在一定的風(fēng)險，社會資金出于風(fēng)險意識的考量不愿意冒險投入資金，這就導(dǎo)致我國保障性住房融資模式難以創(chuàng)新，各種金融工具的優(yōu)勢都不能得到有效發(fā)揮。

三、發(fā)達(dá)國家保障性住房融資模式及啟示

（一）美國融資模式

美國的融資模式本質(zhì)上是“資本市場型”的融資模式，即依托于本國成熟的資本市場，利用多元化的金融工具實現(xiàn)融資目的。[3]首先，美國政府會給予保障性住房開發(fā)商低息貸款、稅收返還的優(yōu)化，大量吸引社會資金參與到保障性住房建設(shè)當(dāng)中，極大地緩解了保障性住房建設(shè)的資金壓力。其次，美國政府還牽頭成立了抵押貸款保險機(jī)構(gòu)，以應(yīng)對隨時可能發(fā)生的金融風(fēng)險，這種保險機(jī)構(gòu)能夠為買房者或者放款協(xié)會提供相應(yīng)的保險，降低了資金風(fēng)險，激發(fā)了社會投資的熱情。最后，美國形成了系統(tǒng)的住房抵押證券化市場，以發(fā)行證券的方式融通建設(shè)資金。

（二）德國融資模式

德國的融資模式屬于住房儲蓄式的融資模式，通過合作互助的形式來解決保障性住房的資金瓶頸問題。一方面，德國規(guī)定參加住房儲蓄政策的公民必須與相應(yīng)的銀行簽訂住房儲蓄合同，住房儲蓄合同中對于儲蓄金額有明確的規(guī)定。公民需要按照合同上的利率每月向銀行存入一定比例的金錢，政府則根據(jù)公民的存款比例和公民的收支情況給予公民財政上的補(bǔ)助。另一方面，德國規(guī)定根據(jù)儲蓄合同存入銀行的資金必須做到專款專用，其只能用于保障性住房建設(shè)。在這種封閉運行的機(jī)制下，大量有買房需求的人都會參與到這一機(jī)制中，大量社會資本進(jìn)入保障性住房建設(shè)中。同時，在這種封閉機(jī)制下，不會受到利率波動和資本市場風(fēng)險的影響，一定程度上為用戶規(guī)避了金融風(fēng)險，使融資具有穩(wěn)定性和長期性。

四、保障性住房融資模式的創(chuàng)新路徑

（一）發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用

由于我國保障性住房融資正處于發(fā)展階段，僅依賴市場調(diào)節(jié)的作用很難規(guī)范保障性住房建設(shè)融資市場。這一階段仍然需要政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，由有關(guān)部門牽頭在法律法規(guī)和政策的框架下制定相應(yīng)的文件，使保障性住房建設(shè)融資市場更加規(guī)范化。一方面，政府要繼續(xù)在稅收和財政上加大對保證性住房建設(shè)的傾斜力度，穩(wěn)定現(xiàn)有的資金來源。另一方面，國家立法部門要加快立法步伐，尤其是加快對資本市場的立法，為保障性住房建設(shè)在資本市場上進(jìn)行融資提供法律保障，使資金投入主體的利益得到相應(yīng)的保護(hù)，這樣才能激發(fā)社會各個主體參與融資模式創(chuàng)新以及參與保障性住房建設(shè)的熱情，保證建設(shè)資金的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

（二）完善資本市場

資本市場的完善能夠有效解決融資渠道單一的問題，社會資本能夠為保障性住房注入新鮮的活力。一方面，政府有必要繼續(xù)深入探索房地產(chǎn)投資信托資金、住房式儲蓄融資、抵押貸款保險和資產(chǎn)證券化等融資模式，引導(dǎo)社會資本主動投入住房建設(shè)當(dāng)中，達(dá)到互利共贏的目的。另一方面，要強(qiáng)調(diào)金融工具創(chuàng)新，鼓勵學(xué)者和社會人士加強(qiáng)對保障性住房融資模式的科研，通過課題研究的方式為我國保障性住房融資模式的創(chuàng)新提供理論支撐。

（三）加強(qiáng)資金監(jiān)管

在拓寬融資渠道、提升融資效率的同時，也不能忽視資金監(jiān)管工作。資金監(jiān)管涉及資金的安全性和資金運作，一旦出現(xiàn)問題，則整個融資體系就會崩塌。資本市場化對資金運作的透明度要求也較高，資金運作缺乏監(jiān)管則會導(dǎo)致社會資本不愿意參與到保障性住房建設(shè)當(dāng)中。首先，政府要建立健全資金預(yù)算信息和資金使用信息披露制度，使資金處于監(jiān)管體系當(dāng)中。同時，對于采取地方政府發(fā)行債券進(jìn)行融資的資金，要設(shè)立償債準(zhǔn)備金，對準(zhǔn)備金進(jìn)行專戶管理，按照償債計劃逐年提取償債準(zhǔn)備金，防止資金挪作他用。其次，要完善融資擔(dān)保機(jī)制，探索建立由政府牽頭設(shè)立的融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)，保障資金的安全性和穩(wěn)定性，降低因資金問題引起金融風(fēng)險的概率。最后，成立專門的保障性住房融資管理機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)對資金進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)分配和后期管理，避免因多個職能部門交叉管理導(dǎo)致職責(zé)不清的現(xiàn)象發(fā)生，也能在出現(xiàn)問題時更好地問責(zé)有關(guān)責(zé)任人員。

五、結(jié)語

保障性住房建設(shè)的民生性質(zhì)、公益性質(zhì)和福利性質(zhì)突出，很容易遇到資金瓶頸問題，這就需要通過創(chuàng)新融資模式來破解資金瓶頸，通過開拓多元化的融資渠道緩解財政壓力。只有資金來源穩(wěn)定了，保障性住房建設(shè)才能可持續(xù)發(fā)展，中低收入群體住房難問題才能得到有效解決。隨著政府民生工程的推進(jìn)，加之政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，保障性住房建設(shè)在未來一段時期內(nèi)還會得到迅猛發(fā)展，其對資金需求也會更大。本文在結(jié)合保障性住房自身特點的基礎(chǔ)上，借鑒域外融資模式，積極探索融資模式的創(chuàng)新。相信在社會各界的共同努力下，我國保障性住房融資模式中存在的問題會得到解決，保障性住房融資模式也會呈現(xiàn)出嶄新的面貌。

（作者單位為云南財經(jīng)大學(xué)）

[作者簡介：侯方（1988—），女，云南文山人，本科，畢業(yè)于閩江學(xué)院，研究方向：金融。]

參考文獻(xiàn)

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[2] 李捷嵩.新型城鎮(zhèn)化下保障房融資問題研究[J].海南金融，2018

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[3] 曹麗娟.國內(nèi)外保障性住房融資模式比較、分析及啟示[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2018（07）：36-37.