共享辦公的商業(yè)模式優(yōu)化策略研究

夏天

【摘 要】 在全球化和移動(dòng)互聯(lián)快速發(fā)展的大背景下，共享經(jīng)濟(jì)在世界范圍內(nèi)興起一輪新的經(jīng)濟(jì)浪潮。共享辦公作為其中一種互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的新型商業(yè)模式，面臨盈利難、過度依賴資本、商業(yè)模式高度重復(fù)、競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大等問題。要積極探索符合中國(guó)市場(chǎng)的戰(zhàn)略，積極進(jìn)行商業(yè)模式上的探索和變革，才能在當(dāng)前瞬息萬變的市場(chǎng)環(huán)境中保持領(lǐng)先地位，在未來的挑戰(zhàn)中贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】 共享辦公 商業(yè)模式 共享經(jīng)濟(jì)

一、共享辦公的行業(yè)背景

隨著互聯(lián)網(wǎng)迅速普及，借助網(wǎng)絡(luò)為信息平臺(tái)，共享經(jīng)濟(jì)這一新型商業(yè)模式持續(xù)升溫，從根本上改變了人們的消費(fèi)行為習(xí)慣，在出行、住宿、金融、辦公、餐飲等各個(gè)行業(yè)，都誕生了基于共享經(jīng)濟(jì)的商業(yè)模式。

隨著“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的概念被寫入政府工作報(bào)告，在創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的熱情鼓動(dòng)下，小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)如雨后春筍般興起，從而形成了一個(gè)龐大的辦公需求市場(chǎng)。而物理辦公條件是辦公場(chǎng)所中最重要的基礎(chǔ)因素，通常應(yīng)保持與創(chuàng)新企業(yè)自身的發(fā)展階段相適應(yīng)。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場(chǎng)，商業(yè)辦公領(lǐng)域也與共享經(jīng)濟(jì)結(jié)合，共享辦公已成為投資的新熱點(diǎn)，在一線和重點(diǎn)二線城市迅猛發(fā)展。

然而伴隨著共享辦公的發(fā)展也存在一些問題，原因主要為沒有明確統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)處于無序狀態(tài)，眾多共享辦公概念化產(chǎn)品匆忙面市、一擁而上，各類素質(zhì)和能力的運(yùn)營(yíng)主體紛紛加入到該產(chǎn)業(yè)中來。大部分共享辦公陷入盈利難、過度依賴資本、商業(yè)模式高度重復(fù)、競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大等困境，部分共享辦公企業(yè)相繼退出市場(chǎng)。對(duì)共享辦公商業(yè)模式的探索和共享辦公商業(yè)模式創(chuàng)新的研究比較缺乏，導(dǎo)致了行業(yè)早期的不穩(wěn)定。因此，對(duì)共享辦公商業(yè)模式的分析與優(yōu)化顯得尤為重要。

二、共享辦公商業(yè)模式問題分析

共享辦公乃至共享經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境還在探索與飛速成長(zhǎng)階段，當(dāng)前市場(chǎng)上沒有太多的借鑒和參考，特別是在中國(guó)市場(chǎng)，共享經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走在了世界共享經(jīng)濟(jì)模式發(fā)展的之前，中國(guó)市場(chǎng)的獨(dú)特性，讓共享辦公無法完全照搬美國(guó)共享辦公的發(fā)展路徑，因而在自我探索過程中，還是面臨不少考驗(yàn)。

客戶的“轉(zhuǎn)移成本”較低。無論是創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，還是其他小微企業(yè)，在選擇共享辦公空間品牌時(shí)，面臨的選擇非常充分。共享辦公這類的共享辦公仍然屬于辦公室租賃，不同品牌的共享辦公空間在硬件上并沒有本質(zhì)卻別，在選址、裝修風(fēng)格、硬件配套等直接產(chǎn)品屬性上，并沒有明顯的差異。雖然辦公室租賃對(duì)于企業(yè)來說，屬于不方便更換的產(chǎn)品類型，然而目前共享辦公的大部分用戶為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和自由職業(yè)者，他們團(tuán)隊(duì)規(guī)模小，更換辦公地點(diǎn)沒有太大顧慮。再加上大部分共享辦公等共享辦公都提供按月租賃的付費(fèi)形式，所以用戶的轉(zhuǎn)移成本是較低的，甚至于有一些創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)會(huì)隨時(shí)根據(jù)共享辦公空間的優(yōu)惠和價(jià)格，不停的更換辦公地點(diǎn)。

缺乏產(chǎn)生經(jīng)常性收益的能力。與國(guó)內(nèi)一些自持物業(yè)的共享辦公不同，共享辦公采用的是“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式，核心資產(chǎn)辦公樓是以租賃方式獲得，因此，其現(xiàn)金流壓力很大，直接影響到項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與新項(xiàng)目的開展。目前，在共享辦公的總收入中，九成為租金收入，其它收入占比極小。因此，只有保持高入駐率才能提升收益，促進(jìn)項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。而依據(jù)共享辦公當(dāng)下的租金和定價(jià)水平，一個(gè)典型項(xiàng)目要在開業(yè)3個(gè)月內(nèi)入駐率超過六成才能保本，而目前的實(shí)際情況是，我國(guó)當(dāng)下創(chuàng)業(yè)失敗率高達(dá)八成，共享辦公的主要客戶群體正是創(chuàng)業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目的入駐率則存在著更大的不確定性。

成長(zhǎng)期收入和支出失衡。按照目前共享辦公的租賃模式，在獲得租金收入之前，已經(jīng)要花費(fèi)大量的成本在空間租賃、裝修和人員招聘上。且租金的收入比較緩慢，而空置率也將拉長(zhǎng)成本的回收周期，期間可能還要為了招商而投入人力和營(yíng)銷的費(fèi)用。共享辦公需要通過迅速的規(guī)模擴(kuò)張達(dá)到連鎖經(jīng)營(yíng)，只有這樣，才能在增值服務(wù)、社群平臺(tái)中探索更多的盈利可能性，因而共享辦公的支出仍然巨大，需要風(fēng)險(xiǎn)投資的補(bǔ)充。

客戶創(chuàng)造價(jià)值能力難以挖掘。在共享辦公模式下，辦公空間的租賃價(jià)值只是該模式的最基礎(chǔ)層面。共享辦公構(gòu)建的應(yīng)該是基于共享辦公的社交平臺(tái)，這中平臺(tái)的設(shè)計(jì)目的并非在于滿足用戶的高頻移動(dòng)社交需求，而是致力于打破入駐客戶之間的找人、找資源通道，從而提升場(chǎng)內(nèi)企業(yè)的業(yè)務(wù)活躍度和平臺(tái)黏性。由于共享辦公產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史較短，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)還較為欠缺，社區(qū)內(nèi)企業(yè)的交流、共享、合作活動(dòng)的數(shù)量和質(zhì)量都還不盡如人意，共享辦公也是如此。

競(jìng)爭(zhēng)壁壘較低。從產(chǎn)品層面，也就是共享辦公提供的辦公空間來說，共享辦公的共享辦公模式并沒有明顯的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，預(yù)計(jì)2021年中國(guó)共享空間數(shù)量將達(dá)到11，640家。在我國(guó)政府的大力支持和新經(jīng)濟(jì)模式的情形下，國(guó)內(nèi)的共享辦公行業(yè)迅猛發(fā)展，形成了行業(yè)的無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)，盈利模式單一，競(jìng)爭(zhēng)的急劇必然導(dǎo)致一些原先依靠政府補(bǔ)貼生存的企業(yè)的退出。因此，共享辦公需要不斷的更新迭代自己的商業(yè)模式，進(jìn)行商業(yè)模式的變革和創(chuàng)新，一次建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘，在資本參與后激烈的共享辦公行業(yè)中生存壯大。

三、共享辦公的商業(yè)模式優(yōu)化建議

1、廣泛運(yùn)用新技術(shù)

共享經(jīng)濟(jì)商業(yè)模式的爆發(fā)，得益于智能手機(jī)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)支付的普及。而共享辦公雖然是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)分支，但是房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，才是共享辦公商業(yè)模式得到追捧和認(rèn)同的重要原因。因而在技術(shù)層面的創(chuàng)新，對(duì)于共享辦公來說也非常重要，無論是基礎(chǔ)設(shè)施還是軟件系統(tǒng)可以利用智能化技術(shù)，前者如云服務(wù)、智能會(huì)議室、人臉識(shí)別技術(shù)等，后者如具備連接國(guó)際網(wǎng)絡(luò)功能的軟件系統(tǒng)等，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)智慧化辦公。例如，越來越多的社會(huì)團(tuán)體、政府機(jī)構(gòu)、入駐企業(yè)的商業(yè)合作伙伴等角色來到共享辦公中進(jìn)行商務(wù)訪問，對(duì)于共享辦公互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)來說，這些訪客都是共享辦公重要的潛在客戶資源，可以利用訪客系統(tǒng)，用戶可自主、便捷的使用APP進(jìn)行來訪預(yù)約，在釋放運(yùn)營(yíng)管理者對(duì)訪客管理成本的同時(shí)，更加高效的將訪客信息匯總沉淀在線上系統(tǒng)中，通過人臉識(shí)別的智能設(shè)備輔助，讓來訪者更直接的感受到共享辦公帶來的自由感知和科技體驗(yàn)。

2、為入駐者提供增值服務(wù)

共享辦公管理人員除了日常運(yùn)營(yíng)管理，要具備創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)師或創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師服務(wù)能力，熟悉創(chuàng)業(yè)和企業(yè)管理、具備一定專業(yè)背景。共享辦公空間的輔導(dǎo)老師要具備為創(chuàng)業(yè)者提供孵化服務(wù)的能力，協(xié)調(diào)創(chuàng)業(yè)資源，幫助創(chuàng)業(yè)者解決創(chuàng)業(yè)過程中遇到的問題。這類共享辦公空間應(yīng)該聘請(qǐng)?zhí)焓雇顿Y人、企業(yè)家、成功創(chuàng)業(yè)者、技術(shù)專家、行業(yè)專家等擔(dān)任創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師，形成專業(yè)化導(dǎo)師隊(duì)伍。管理人員可以提供免費(fèi)的咨詢和幫助，還可以幫創(chuàng)業(yè)者牽線搭橋、對(duì)接資源，幫他們快速成長(zhǎng)。在增值服務(wù)項(xiàng)目方面，除了基礎(chǔ)的注冊(cè)代理、政策對(duì)接、路演等方面，還可以提供人力、推廣、法務(wù)、媒體、資源開放等方面服務(wù)。

3、挖掘新市場(chǎng)

共享辦公誕生以來，中小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)者和自由職業(yè)者一直都是其目標(biāo)客戶。但是在中國(guó)市場(chǎng)環(huán)境下，中小微企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者的規(guī)模、購買能力和潛在購買能力都非常有限，特別是自由職業(yè)者，與美國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境完全不同。追求規(guī)?；⑦B鎖化的共享辦公如果仍然以中小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)者為主要目標(biāo)客戶，其自身發(fā)展也將受到限制。因此，共享辦公可以提高大公司的客戶比例，為大客戶提供定制化的空間。據(jù)調(diào)查，超過六成的大型企業(yè)都表示出對(duì)租賃共享辦公空間的極大興趣，他們列舉出這種辦公方式的多種優(yōu)點(diǎn)，如，能夠極大地降低辦公樓的租金和裝修成本。同時(shí)，靈活的租賃形式也便于企業(yè)根據(jù)自身的業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)行辦公空間調(diào)整。此外，開放的辦公空間有利于促進(jìn)上下游企業(yè)之間的合作，從而推動(dòng)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。因此，共享辦公可以吸引大公司進(jìn)入第三方辦公空間，提升共享辦公整體的商業(yè)估值和行業(yè)聚合能力。

4、輸出管理模式

在空間租賃成本上，共享辦公和業(yè)主方嘗試單項(xiàng)目的股權(quán)合作，業(yè)主方負(fù)責(zé)提供寫字樓資源，并和共享辦公分?jǐn)傃b修費(fèi)用；作為回報(bào)，共享辦公會(huì)視情況轉(zhuǎn)讓不同比例的項(xiàng)目股權(quán)給業(yè)主方，從而實(shí)現(xiàn)以股權(quán)換場(chǎng)地的合作方式。共享辦公雖然是通過輕資產(chǎn)模式來獲得用于共享的辦公空間，但是如果要形成規(guī)?；瓦B鎖化，租賃成本將成為一大負(fù)擔(dān)。而通過管理輸出，也就是把自己積累的豐富的線上線下社區(qū)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)商管理經(jīng)驗(yàn)，以及共享辦公的品牌價(jià)值輸出給擁有閑置物業(yè)空間的物業(yè)持有人，通過連鎖的模式，能夠以更低的成本迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模化。

在供給側(cè)改革的背景下，市場(chǎng)上存在大量的房地產(chǎn)閑置資源。作為共享辦公管理輸出的進(jìn)階方案，共享辦公可以開展樓宇托管業(yè)務(wù)，把自己的運(yùn)營(yíng)模式和品牌價(jià)值輸出到整棟現(xiàn)值的寫字樓、商場(chǎng)，共享辦公通過提供專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃及策劃定位、設(shè)計(jì)咨詢及裝修指導(dǎo)、經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、標(biāo)準(zhǔn)化的招商體系及因地制宜的招商解決方案、全套聯(lián)合辦公管理系統(tǒng)、品牌影響力及美譽(yù)度、共享辦公的服務(wù)商體系、業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的辦公服務(wù)移動(dòng)端平臺(tái)等。這對(duì)于共享辦公成本的降低、規(guī)模化提升以及盈利能力的提升，都有很有利的影響。