論不動產(chǎn)善意取得制度的完善

王繪繪

摘要不動產(chǎn)善意取得制度旨在保護善意第三人的權(quán)益，維護交易安全與效率。但《最高人民法院公報》刊載的“連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案”選擇保護的是原權(quán)利人的權(quán)益。對此贊反參半，或非入情入理，或失規(guī)繩矩墨。善意取得制度對第三人的優(yōu)先保護不應(yīng)是無限制的，可在不動產(chǎn)善意取得制度中增設(shè)此制度適用的阻卻事由，以平衡原權(quán)利人與第三人之間的利益。

關(guān)鍵詞不動產(chǎn)善意取得 利益平衡 阻卻事由

一、問題由來：不動產(chǎn)原權(quán)利人與善意第三人利益平衡爭議

最高人民法院在2015年第10期《最高人民法院公報》（以下簡稱《公報》）上刊載了“連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案”。該案一經(jīng)刊發(fā)，在理論界和實務(wù)界引起了至今余音未消的爭議?；景盖槿缦拢合禒幏课菰怯浽诒桓嬖瓩?quán)利人臧樹林名下，且被告臧某及家人一直居住使用。案外人李榛在被告臧某不知情下，將系爭房屋出售并過戶給了案外人謝偉忠，后謝某又將系爭房屋出售過戶給了原告善意第三人連成賢。一審法院支持原告連某的訴訟請求，認為該案符合不動產(chǎn)善意取得的要件，原告連某依法取得系爭房屋的所有權(quán)，判決被告臧某在一定期限內(nèi)遷出系爭房屋。二審法院認為案件的爭議焦點在于，當所有權(quán)與占有權(quán)能發(fā)生分離的情況下，買受人是否可以其為房屋所有權(quán)人基于返還原物請求權(quán)要求房屋內(nèi)的實際占有人遷出。二審法院最終以原告連某從未獲得系爭房屋的實際控制權(quán)為由，不支持其徑行要求實際占用人被告臧某遷出該系爭房屋，判決駁回原告連某的訴訟請求，撤銷一審判決?！豆珗蟆房d的裁判摘要為：簽訂房屋買賣合同后出賣方應(yīng)向買受人履行權(quán)利與實物的雙重交付，在買受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實際占有的情況下，其僅僅基于物權(quán)請求權(quán)要求有權(quán)占有人遷出，法院應(yīng)作慎重審查。若占有人對房屋的占有具有合法性、正當性，買受方應(yīng)以合同相對方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

對于該案之二審判決，理論界與實務(wù)界爭議頗大，異議者與贊同者各持一詞。如有學(xué)者認為，該案二審判決和《公報》裁判摘要損害了不動產(chǎn)登記簿的公信力，對占有的性質(zhì)和地位存在錯誤認識；如有實務(wù)界人士認為，二審法院的裁判思路于法無據(jù)，與既有規(guī)則及其背后的價值序列相違背，與民法法理不符，司法者不應(yīng)直接改變立法規(guī)則；。董學(xué)立教授還為該案判決提出了新的司法手段，即“財產(chǎn)外觀推定知情”和“買賣不破以所有權(quán)為基礎(chǔ)的占有使用權(quán)”制度。以上觀點雖持之有故，言之成理，但在有些情況下，可能非與法理相符，亦可能與情理相悖。

正如羅馬法名諺所云：“極端的權(quán)利，乃最大的非正義”，不動產(chǎn)善意取得制度無疑會對原權(quán)利人造成一定的損害，并且此種損害有時是無法彌補的。設(shè)想一下：一直居住的房屋，被他人依據(jù)不動產(chǎn)善意取得制度取得，雖然不動產(chǎn)原權(quán)利人可以依法要求無權(quán)處分人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但執(zhí)行難是實務(wù)中的一大難題，無權(quán)處分人不一定會依或者能依判決對不動產(chǎn)原權(quán)利人做出相應(yīng)的賠償。若不動產(chǎn)原權(quán)利人只有這一套房屋，則會致其居無定所、四處漂泊，此有失正義，亦難謂公平。該案中，系爭房屋是被告臧某房屋拆遷后以補償安置款購得，由其及家人一直居住使用，若被原告連某通過善意取得制度奪去，對轉(zhuǎn)讓人李某又執(zhí)行不能的情況下，定會使被告臧某及家人無家可歸。所以，依法適用不動產(chǎn)善意取得制度，判令被告原權(quán)利人臧某喪失所有權(quán)并遷出系爭房屋實難可取。

該案二審判決力圖保護不動產(chǎn)原權(quán)利人臧某之司法目的并無不當，但其判決理由——雖確認原告善意第三人連某享有完全所有權(quán)，但不能對抗已無權(quán)占有的被告原權(quán)利人臧某的一種僅為事實狀態(tài)的占有——確與現(xiàn)行法律規(guī)定不符?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第39條規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第34條規(guī)定，無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。不動產(chǎn)善意取得屬原始取得，根本在于阻卻原物權(quán)的追及力。二審法院如此判決欲將此制度置于何地？返還原物請求權(quán)是保護所有權(quán)的基本方式，因此二審法院的判決理由不符合《物權(quán)、法》第39條的規(guī)定，不符合物權(quán)內(nèi)容法定的原則。這種顛倒價值保護序列的裁判方法，不值得提倡。法官裁判案件不應(yīng)突破法律明確規(guī)定，司法不能脫離法律之韁率性而為，否則會破壞法的安定性和指引作用。

為了維護被告原權(quán)利人臧某的權(quán)益，董教授認為可通過對善意的限制，認定原告第三人連某非善意，從而阻卻不動產(chǎn)善意取得制度的適用，以此達到保護被告臧某的目的。為此董教授提到了美國法上的“財產(chǎn)外觀推定知情”（即實地調(diào)查義務(wù)），以原權(quán)利人的占有推定第三人惡意。陳永強教授也認為，占有具有公示效力，所以每個受讓人都應(yīng)盡到實地調(diào)查義務(wù)，否則推定為知情。然而即使引入占有推定知情規(guī)則，也未必能保護得了不動產(chǎn)原權(quán)利人的利益。試想，如果原告第三人連某實地查看了系爭房屋，但是被告原權(quán)利人臧某當時對系爭房屋的控制并不明顯，那么原告連某是否還被推定為知情？再如，若在“張堅與謝生生、胡芳芳民間借貸糾紛上訴案”中適用“財產(chǎn)外觀推定知情”，被告謝某與假冒胡芳芳的女子趁原權(quán)利人胡某不在家?guī)е娴谌藦埬硨嵉卣{(diào)查抵押的夫妻共有房屋，此時原告張某不可能發(fā)現(xiàn)也無法得知原權(quán)利人胡某的真實意思，所以就不應(yīng)推定原告張某為知情。因此“財產(chǎn)外觀推定知情”不能有效的為原權(quán)利人提供適當?shù)谋Ｗo。即使適用“財產(chǎn)外觀推定知情”，若交易的不動產(chǎn)不在當事人的居住地，有可能相距甚遠，如果占有可以直接否定登記信賴，那么不動產(chǎn)第三人必須親自調(diào)查標的物的占有狀態(tài)，這會大大增加交易成本。尤其對于追求抵押權(quán)的銀行而言，這無疑也是個沉重的負擔(dān)。所以“財產(chǎn)外觀推定知情”在現(xiàn)實中也是不太可行的。

此外，董教授還提出了可有“買賣不破以所有權(quán)為基礎(chǔ)的占有使用權(quán)”制度，以此來保護不動產(chǎn)原權(quán)利人臧某的權(quán)益。對該制度董教授在文中做了兩個層面的論述：第一層是，原告連某在購買系爭房屋時，應(yīng)受到被告臧萊基于所有權(quán)而產(chǎn)生的對系爭房屋的占有使用權(quán)能的拘束，即原告連某不能構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得而獲得系爭房屋的所有權(quán)；第二層是，即使其能夠善意取得系爭房屋所有權(quán)，其也不能依據(jù)不動產(chǎn)善意取得制度獲得的所有權(quán)來對抗被告臧某對系爭房屋的占有使用權(quán)能。第二層論述的蹩腳之處也是二審法院判決理由的蹩腳之處，在此不再贅述。假設(shè)第一層的論述成立，不動產(chǎn)善意第三人都要受到不動產(chǎn)原權(quán)利人的對不動產(chǎn)的占有使用權(quán)能的拘束，從而阻卻不動產(chǎn)善意取得制度的適用，則在實務(wù)中，不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍會嚴重縮減，這就會動搖不動產(chǎn)善意取得制度設(shè)置的根基。因為，現(xiàn)實中不動產(chǎn)原權(quán)利人往往不止有一套房產(chǎn)，此種情況下適用不動產(chǎn)善意取得制度不會侵犯到不動產(chǎn)原權(quán)利人的居住安寧——不動產(chǎn)原權(quán)利人還有其它房產(chǎn)可保障自己的居住安寧，此時相比不動產(chǎn)原權(quán)利人的權(quán)益，交易安全與秩序顯得更為重要。況且，法律體系應(yīng)講究精致，能在不動產(chǎn)善意取得制度內(nèi)部得到完善的，就不應(yīng)再創(chuàng)設(shè)新的制度。

以上爭議，究其原因首先在于《物權(quán)法》第106條對不動產(chǎn)善意取得制度規(guī)定的過于簡陋；其次在于對不動產(chǎn)善意第三人的保護過于優(yōu)先，沒有適當關(guān)注不動產(chǎn)原權(quán)利人的權(quán)益。換言之，不動產(chǎn)原權(quán)利人與不動產(chǎn)善意第三人之間的利益在法律上沒有得到合理的平衡。因此，必須在慎重衡量不動產(chǎn)原權(quán)利人與不動產(chǎn)善意第三人的利益的基礎(chǔ)之上，通過增設(shè)不動產(chǎn)善意取得制度適用的阻卻事由，以求平衡不動產(chǎn)原權(quán)利人與不動產(chǎn)善意第三人之間的利益。

二、不動產(chǎn)善意第三人之保護不宜過度

正如有學(xué)者所言，靜態(tài)秩序與動態(tài)安全是《物權(quán)法》的基本范疇，也是《物權(quán)法》解決的基本問題。當不動產(chǎn)原權(quán)利人代表的靜態(tài)秩序與不動產(chǎn)善意第三人代表的動態(tài)安全發(fā)生沖突時，法律選擇保護的是動態(tài)安全，維護的是交易秩序。根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，無處分權(quán)人把不動產(chǎn)物權(quán)處分給受讓人，只要受讓人在受讓該物權(quán)時符合不動產(chǎn)善意取得的條件，便依法取得該不動產(chǎn)物權(quán)。善意取得是一項特殊的物權(quán)取得方式，屬原始取得的一種，具有終局性、確定性，原權(quán)利人不得對善意第三人主張任何物權(quán)請求權(quán)。但不動產(chǎn)非同于—般的商品，往往具有不可替代性。住，自古以來就和衣、食、行并列，是人類生存和發(fā)展不可或缺的重要物質(zhì)條件，是人類最基本的生存資料，失之定會流離漂泊，所以房屋即是人們物質(zhì)利益之歸屬，更是安定生活之保障。因此，法律對不動產(chǎn)善意取得不應(yīng)規(guī)定的過于簡單，因為適用不動產(chǎn)善意取得的法律效果就是不動產(chǎn)原權(quán)利人確定喪失物權(quán)。

霍姆斯曾說，“人民的安全是至高無上的法律。”不動產(chǎn)原權(quán)利人若失去了住房則失去了基本的安全保障，適用法律帶來的不正義，非現(xiàn)代法治應(yīng)有之義，也非符合普通民眾樸素的法感情。美國法學(xué)家埃爾曼指出：“至少從亞里士多德開始，如何根據(jù)正義的考慮減輕現(xiàn)行法律可能帶來的嚴酷與不公正就已成為法律理論與實踐所面臨的一個問題了。”例如，《墨西哥聯(lián)邦民法典》（1928年）規(guī)定，根據(jù)當事人的社會條件，若對法律的無知并不免除其法律責(zé)任這—規(guī)則的適用將導(dǎo)致不公正的后果，法官便可以不適用這一一般規(guī)則。?？梢?，不區(qū)分個案情況，一概優(yōu)先保護不動產(chǎn)善意第三人并非可取，對不動產(chǎn)善意第三人的保護應(yīng)有一定的限度。

法律自其緣起與目的而言，是以利益平衡為中心的，在法條的設(shè)置中排除利益平衡的考慮，無異抽去了法律存在之目的。法律的任務(wù)即在于協(xié)調(diào)沖突的利益，價值判斷便不能是對沖突利益非此即彼的簡單取舍，而應(yīng)當在衡量各種利益的基礎(chǔ)上，盡量使所有正當利益都可得到相應(yīng)的保護。本案將神圣的天平傾向被告不動產(chǎn)原權(quán)利人臧某，是利益衡量后做出的權(quán)益決策。

《世界人權(quán)宣言》第25條第1項明確規(guī)定：“人人有權(quán)享受為維持他本人和家屬的健康和福利所需的生活水準，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會服務(wù)；在遭到失業(yè)、疾病、殘廢、寡居、衰老或在其它不能控制的情況下喪生謀生能力時，有享受保障之權(quán)利?！币粋€人必須滿足了最基本的需求：吃、喝、住、穿，然后才能從事政治、經(jīng)濟、文化等其它的活動。一個人、一個家庭，若無房可住，又怎能安心的生活和工作呢？《漢書·貨殖列傳》中說：“各安其居而樂其業(yè)”。意思是只有有了安定的住所，才能愉快的工作。并且，房屋在人們心里不僅僅是一個客觀存在的資產(chǎn)，更是心靈歸屬之地，療傷、喘息之地。中國傳統(tǒng)的居家觀念更是賦予了房屋一種特殊的意義，有了房屋就有了一個安身立命之所?？梢姡课輰σ粋€人、一個家庭是多么的重要。因此，法律對不動產(chǎn)善意第三人的保護不應(yīng)是無限制的，在維護交易安全和效率時，也應(yīng)適當關(guān)注不動產(chǎn)原權(quán)利人的居住與安寧。所以，應(yīng)在慎重考慮各方利益的基礎(chǔ)上，對《物權(quán)法》第106條做出完善，以求實現(xiàn)不動產(chǎn)原權(quán)利人與不動產(chǎn)善意第三人之間的利益平衡。

三、問題解決途徑：增設(shè)阻卻事由以完善不動產(chǎn)善意取得制度

正如真實是思想體系的首要價值一樣，正義是社會制度的首要價值。如果理論不真實，那么不論它有多么的精致和簡潔，都必須予以拒絕或修正；同樣，如果法律和制度不正義，那么不論它們多么有效率，多么有條理都必須予以修改或廢止。

毋庸置疑，正義是二審判決的法理基礎(chǔ)和前提，也是該案被最高人民法院刊載在《公報》上的根由。與其說該案判決是在保護被告不動產(chǎn)原權(quán)利人臧某的所有權(quán)，不如說是在維護被告不動產(chǎn)原權(quán)利人臧萊的居住安寧，如此表述更為直觀。當然，并非所有的不動產(chǎn)善意取得都能侵犯到或者嚴重侵犯到不動產(chǎn)原權(quán)利人的居住安寧，比如，涉案不動產(chǎn)非住房，不動產(chǎn)原權(quán)利人有兩套以上房產(chǎn)，或者不動產(chǎn)原權(quán)利人有再購置住房的條件等等，嚴重侵犯到的只是個別案件。但雖為個別，法律也不能不對此做出回應(yīng)，因為“正義乃人人各得其所之永叵意志。”當法條只能對一般的案件事實進行清晰涵攝，對特殊的案件事實不能清晰涵攝時，應(yīng)將特殊案件事實作為例外情況設(shè)置于法條之中，力求法條可涵攝全部案件事實，以此減少基于道德和正義，司法實踐與法條的沖突。。因此，在《物權(quán)法》第106條中可增設(shè)不動產(chǎn)善意取得制度適用的阻卻事由（即不動產(chǎn)善意取得的例外隋況）：嚴重侵犯不動產(chǎn)原權(quán)利人居住安寧的不適用；不動產(chǎn)對不動產(chǎn)原權(quán)利人具有特殊的意義不適用。此處的“嚴重”應(yīng)是，若房屋被不動產(chǎn)善意第三人取得，定會導(dǎo)致不動產(chǎn)原權(quán)利人流離失所。本案中，系爭房屋是被告原權(quán)利人臧某房屋拆遷后以補償安置款購得，從查明的事實中可知，若被原告善意第三人連某依據(jù)不動產(chǎn)善意取得制度取得系爭房屋，確實會致原權(quán)利人臧某及其家人無安身之地。該案判決表明二審法院一定也是認定了不能不保護本案中的不動產(chǎn)原權(quán)利人臧某，《公報》裁判摘要也表明本案被告不動產(chǎn)原權(quán)利人臧某必須得到保護。此處的“特殊意義”應(yīng)是，不動產(chǎn)聯(lián)系著特定的人，特定的感情或具有特別的意義，不動產(chǎn)原權(quán)人若失去，會在精神上遭受莫大的打擊，此時相比不動產(chǎn)善意第三人，不動產(chǎn)原權(quán)利人對不動產(chǎn)的需求更大。

事物具有普遍性，亦具有特殊性?！段餀?quán)法》第106條只是規(guī)定了不動產(chǎn)善意取得的一般案件事實，無法涵攝特殊案件事實。若特殊案件事實會導(dǎo)致適用不動產(chǎn)善意取得制度的不正義，則應(yīng)把該特殊案件事實作為不動產(chǎn)善意取得制度適用的阻卻事由規(guī)定于條文之中，以平衡不動產(chǎn)原權(quán)利人與不動產(chǎn)善意第三人之間的利益。法律是一個運行中的系統(tǒng)，。亦是一個不斷完善的系統(tǒng)，希望阻卻事由的增設(shè)會為法律增添些人文關(guān)懷。