長租公寓之殤如何避免

■丨鄭 理

對(duì)于在北上廣等大城市工作打拼的年輕人而言，租房一直是許多人的痛點(diǎn)。因而自如、蛋殼等長租公寓的出現(xiàn)，讓越來越多的人選擇了這種新型的租房方式。

然而，這種新型的長租公寓真的能令人安心嗎？前段時(shí)間，經(jīng)營長租公寓的房企，剛被指責(zé)與房租上漲有關(guān)，上一波輿情尚未平息，長租公寓又因裝修甲醛超標(biāo)陷入又一場(chǎng)風(fēng)波。

市場(chǎng)需求催生長租公寓

“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)上，租客的租賃時(shí)間一般為一年。

那么，長租公寓為什么會(huì)迅速成長起來呢？

首先，長租公寓火爆的原因離不開本身長租市場(chǎng)存在著巨大供應(yīng)缺口。隨著城市化進(jìn)程的快速推動(dòng)，尤其是一線城市的住房市場(chǎng)，存在嚴(yán)重的供求不平衡與供需錯(cuò)配。相關(guān)資料顯示，在中國前十大城市，租賃人口是可租賃房屋量的4到6倍。

而與強(qiáng)大的租房需求相對(duì)應(yīng)的，是傳統(tǒng)租房市場(chǎng)存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱、質(zhì)量參差不齊、產(chǎn)品錯(cuò)位嚴(yán)重、隨意漲價(jià)等行業(yè)痛點(diǎn)。

同時(shí)，傳統(tǒng)的存量房屋基本都是兩室、三室的單元房，價(jià)格高、裝修差，普遍滿足不了租客需求。而大多為一居室的品牌長租公寓，可以拎包入住，這種機(jī)構(gòu)化運(yùn)營，具有更高品質(zhì)的房源產(chǎn)品彌補(bǔ)了傳統(tǒng)長租房的種種缺陷，受到一二線城市租房人群，尤其是青年人群的追捧，而以短租起家的木鳥短租也嗅到商機(jī)，于近期推出中長租業(yè)務(wù)，借助平臺(tái)已有優(yōu)勢(shì)切入中長租市場(chǎng)，以期分得一杯羹。

再是國家政策層面，以租代購概念的提出讓各大老牌房企看到了除建房賣房之外的又一“掘金寶礦”。

十九大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均明確指出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是長期租賃。而具體到各地政府，也陸續(xù)出臺(tái)租售同權(quán)等鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)的各種政策?？梢?，隨著國家政策的強(qiáng)力推動(dòng)，租售并舉的發(fā)展方向已成必然。

事實(shí)上，在中國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有三分之一以上的企業(yè)涉足長租公寓，開始規(guī)?；季?。例如，萬科于2016年推出長租公寓品牌泊寓，已累計(jì)獲取房間數(shù)超7萬間，計(jì)劃未來三年拓展45萬間；2017年10月末，碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金，計(jì)劃三年達(dá)到100萬間的規(guī)模；保利地產(chǎn)也計(jì)劃三年內(nèi)完成30萬套長租公寓房間。

這些都是長租公寓的優(yōu)勢(shì)，卻也奠定了長租公寓成為風(fēng)口的根本動(dòng)力。

“房子是用來住的，不是用來炒的”。長租公寓火嗎？當(dāng)然，它頻頻被政策提及。長租公寓有問題嗎？肯定，它屢屢觸及法律法規(guī)。長租公寓的發(fā)展已由原來的“邊角料”成為關(guān)乎國計(jì)民生的一項(xiàng)重要工作，但依舊處在一半海水一半火焰的邊緣。

民生之舉也需防范風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)公開信息，2018年7月，北京房租同比上漲達(dá)21.89%，環(huán)比漲幅為2.63%，租金絕對(duì)水平在全國領(lǐng)先，每平米均價(jià)達(dá)到92.33元/月，而上海、深圳和廣州則分別為81元/月、84.8元/月和53.05元/月。

那么，租金的高漲與長租公寓大規(guī)模搶占房源是否有直接關(guān)系？也許大量資本進(jìn)入長租公寓行業(yè)，本應(yīng)有助于推動(dòng)行業(yè)快速發(fā)展。但在現(xiàn)實(shí)中，一些資本加持的企業(yè)為搶占房源，哄抬租價(jià)、隨意挪用租金，反而放大了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

8月20日，鼎家突然宣布破產(chǎn)，并被安排進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，此事之所以影響較大，是由于鼎家在公寓運(yùn)營中采用了激進(jìn)的“金融游戲”。據(jù)了解，鼎家在與租客簽訂租房合同時(shí)，會(huì)推薦租客使用工商銀行、愛租哪、美窩、365分期、愛上街等分期支付APP，在未告知租客會(huì)產(chǎn)生借貸關(guān)系的情況下，租客通過APP一次性把租金付給了鼎家。這導(dǎo)致鼎家破產(chǎn)后，租客不僅拿不回押金，還要每月向這些APP還款。與此同時(shí)，房東卻未收到鼎家應(yīng)付的租金。

既然租客付了租金，那么本該轉(zhuǎn)交房東的租金去了哪？有分析認(rèn)為，鼎家的商業(yè)模式簡單說就是利用租客的信用，向網(wǎng)絡(luò)金融機(jī)構(gòu)套取大量幾乎零成本的擴(kuò)張資金。除了鼎家外，很多中介機(jī)構(gòu)都在利用這種方式加快企業(yè)資金回籠。

“此次曝光的長租公寓項(xiàng)目破產(chǎn)，說明很多長租公寓一旦涉足金融業(yè)務(wù)，就會(huì)出現(xiàn)新問題?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類租賃業(yè)務(wù)，相當(dāng)于中間加入了一層消費(fèi)貸業(yè)務(wù)，租客表面上是每個(gè)月付租金，但其實(shí)是每個(gè)月在還網(wǎng)貸。如果業(yè)務(wù)操作穩(wěn)定，本身沒問題，但如果中間資金不到位，導(dǎo)致房東不愿意繼續(xù)出租，這個(gè)時(shí)候租客就會(huì)很被動(dòng)。

鼎家“爆雷”看起來只是個(gè)例，但隨著越來越多的玩家和資本進(jìn)入長租公寓市場(chǎng)，類似的風(fēng)險(xiǎn)正在急劇放大。近年來，萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、旭輝等行業(yè)龍頭開發(fā)商，紛紛選擇以自建團(tuán)隊(duì)或合作的方式進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域；鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓等各類長租公寓品牌涌現(xiàn)；互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴、京東等也相繼宣布進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。

在原我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，大量資金進(jìn)入長租公寓市場(chǎng)，卻并未改善租房問題，這是因?yàn)樵诼涞氐臅r(shí)候，這個(gè)行業(yè)跑偏了。

“其中最直接的風(fēng)險(xiǎn)就是未來租金的不確定性，空置率過高、租金異常波動(dòng)、租戶違約等因素都有可能影響到未來的租金收入，從而引發(fā)一定風(fēng)險(xiǎn)?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容，是保障民生的關(guān)鍵舉措，在大力發(fā)展的同時(shí)必須注意防范風(fēng)險(xiǎn)。

補(bǔ)短板引導(dǎo)行業(yè)良性發(fā)展

長租公寓火嗎？當(dāng)然，它頻頻被政策提及。長租公寓有問題嗎？肯定，它屢屢觸及法律法規(guī)……

各項(xiàng)數(shù)據(jù)均說明長租公寓的發(fā)展已由原來的“邊角料”成為關(guān)乎國計(jì)民生的一項(xiàng)重要工作，但依舊處在一半海水一半火焰的邊緣。

相關(guān)專家表示，涉及長租公寓的金融監(jiān)管有著相對(duì)的獨(dú)特性，金融管理部門和互聯(lián)網(wǎng)管理部門應(yīng)該積極介入，重點(diǎn)關(guān)注資金使用合規(guī)性，防止租戶所繳納的租金被挪作他用。此外，由于長租公寓收益率普遍較低，金融在推動(dòng)長租公寓規(guī)?；l(fā)展時(shí)為獲取更高的預(yù)期收益，容易推高租金，這需要相關(guān)監(jiān)管部門格外注意。

8月17日，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求住房租賃企業(yè)不得利用自銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源、不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源。

8月22日，北京市住建委會(huì)同市公安局、市工商局等部門，開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報(bào)熱線。開通首日，共接到投訴舉報(bào)52條，查處違規(guī)機(jī)構(gòu)23家。

北京市住建委表示，消費(fèi)者遇到中介機(jī)構(gòu)存在無照經(jīng)營、未備案；打隔斷出租；哄抬房租、惡意克扣租金、押金；發(fā)布虛假廣告、虛假房源信息；采取威脅、恐嚇等暴力手段或采取堵鎖眼、斷水?dāng)嚯?、辱罵騷擾、言語恐嚇等軟暴力行為驅(qū)逐承租人、強(qiáng)行收取各類費(fèi)用等侵害群眾利益行為的，均可以通過熱線直接進(jìn)行投訴舉報(bào)。各部門將依照職責(zé)對(duì)亂象予以堅(jiān)決打擊，對(duì)于違法違規(guī)行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)予以嚴(yán)肅處理，對(duì)于違規(guī)中介依法予以高限處罰、注銷備案、停業(yè)整頓直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，對(duì)于涉及刑事犯罪的“黑中介”移送公安部門予以嚴(yán)懲。

“房子是用來住的，不是用來炒的”被寫入多地政府工作報(bào)告。繼北京對(duì)租賃市場(chǎng)調(diào)控力度全面收緊后，天津、南京等多地也開始跟進(jìn)。

同時(shí)，住建部要求規(guī)范租賃市場(chǎng)，“購租并舉是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的主要方向，住房租賃市場(chǎng)是住房供應(yīng)體系的重要組成部分，是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的重要渠道?！?/p>

在中央文件《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》中直接指出積極發(fā)展公寓和民宿，可以預(yù)見，相關(guān)的法律界定及行業(yè)規(guī)范將出臺(tái)。

其實(shí)，長租公寓還是一個(gè)新事物，在一定程度上還要加以引導(dǎo)，鼓勵(lì)其健康發(fā)展。對(duì)于資本進(jìn)入房屋租賃領(lǐng)域后要如何操作，注入的資金如何使用等新問題，政府及相關(guān)監(jiān)管部門還需深入研究。

下一步，期待能加快住房租賃條例或有關(guān)租賃專門立法的出臺(tái)，讓租賃行業(yè)發(fā)展有法可依。同時(shí)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，行業(yè)協(xié)會(huì)或相關(guān)主管部門可以制作示范性合同文本，使中介、出租人和承租人在權(quán)利義務(wù)上實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性平等。此外，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范，推行企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，由市場(chǎng)對(duì)進(jìn)入長租公寓的企業(yè)進(jìn)行淘汰。

當(dāng)然，長租公寓市場(chǎng)的發(fā)展離不開金融的支持。無論是集中式公寓還是分散式公寓，若想快速發(fā)展壯大肯定需要金融的支持，但要充分注意到過度金融化可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并加以控制。