房地產(chǎn)成本精細(xì)化管控探析

林藝娜

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對于我國的經(jīng)濟(jì)增長有巨大的貢獻(xiàn)，同時也為改善人民生活質(zhì)量積極努力。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度極快，但是隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度不斷增大，房地產(chǎn)企業(yè)還需要進(jìn)一步提高自身的運營水平來達(dá)到高效的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入極大，為了使成本效益提升來降低企業(yè)的運營成本，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實施精細(xì)化的成本管控并更全面地控制成本產(chǎn)生。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管控；精細(xì)化

一、背景分析

房地產(chǎn)行業(yè)在近年來的發(fā)展速度極快同時也受到了極高的關(guān)注，而房地產(chǎn)企業(yè)的運營和管理水平不僅會影響到企業(yè)自身的發(fā)展，同時地產(chǎn)建設(shè)方面的工作也與企業(yè)的運營有緊密聯(lián)系。由于我國的房價增長速度較快，國家不斷出臺調(diào)控政策來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的運營和發(fā)展，這也意味著房地產(chǎn)企業(yè)自身需要加快管理工作的升級。成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)運營和發(fā)展都十分重視一項工作，但是很多企業(yè)的成本管控工作不夠精細(xì)和全面而導(dǎo)致成本效益不夠理想。為了有效控制企業(yè)的運營成本并提高企業(yè)整體的運營能力，企業(yè)需要實施更加精細(xì)化的成本管控工作，合理地控制成本產(chǎn)生并規(guī)劃企業(yè)的運營活動，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理與發(fā)展能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中的不足

（一）成本管控體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控的主要目的是為了控制企業(yè)的成本投入并創(chuàng)造更大的利益，但是對企業(yè)的長期戰(zhàn)略發(fā)展相對忽視，這也導(dǎo)致現(xiàn)有的企業(yè)成本管控體系不夠完善。房地產(chǎn)企業(yè)由于涉及到的運營環(huán)節(jié)眾多而導(dǎo)致成本管控的范圍較大，企業(yè)的成本管控體系與運營工作的聯(lián)系程度不高，因此體系的內(nèi)容大多也是圍繞財務(wù)方面展開而沒有具體聯(lián)系企業(yè)的運營。而現(xiàn)有的成本管控體系與其他管理工作的聯(lián)系程度也不夠緊密，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還存在一定的不協(xié)調(diào)而無法有效地控制企業(yè)的運營活動。

（二）成本管控方法不夠科學(xué)

整體來說房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控的發(fā)展速度較慢，無法跟上企業(yè)的發(fā)展速度而存在一定的科學(xué)性不足的問題。房地產(chǎn)企業(yè)通常會在運營初期設(shè)定具體的成本目標(biāo)并在運營結(jié)束時進(jìn)行成本的總結(jié)與分析，但是對企業(yè)運營過程中的成本管控能力較弱，這也與企業(yè)獲取各個階段的成本信息的能力不足有一定關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)實施成本管控方法的更新速度相對較慢，主要是因為企業(yè)中的財務(wù)人員的財務(wù)管理能力提升不足以及對現(xiàn)有信息技術(shù)的掌握較少有關(guān)，企業(yè)還需要重視對管理人員的培養(yǎng)工作。

（三）內(nèi)部控制應(yīng)用深度不足

內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用相對較廣，雖然內(nèi)部控制已經(jīng)在成本管控中使用但是應(yīng)用深度相對不足而導(dǎo)致作用較小?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控很多是脫離內(nèi)部控制而進(jìn)行的，這也導(dǎo)致企業(yè)無法對各個階段的運營環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的成本控制并獲取相關(guān)的成本信息，企業(yè)只能得到具體的成本結(jié)果而無法明確成本產(chǎn)生過程中存在的問題，所以僅憑最后的成本結(jié)果無法對企業(yè)的運營管理進(jìn)行有效的調(diào)控。其次內(nèi)部控制的開展不足也導(dǎo)致后續(xù)的成本管控計劃無法具體實施到各個部門當(dāng)中，成本管控的效果也受到了較大的限制。

（四）評價與監(jiān)督開展不足

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控工作時會得到企業(yè)最終的成本情況，但是企業(yè)對運營過程中的經(jīng)濟(jì)活動的評價與監(jiān)督工作開展較少，所以企業(yè)得到的成本情況也存在一定的不準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)雖然也會開展評價工作，但是主要是針對企業(yè)的績效開展而沒有對企業(yè)的成本活動進(jìn)行較全面的評價，所以企業(yè)很難有效地掌握各個成本活動是否符合要求，評價工作開展不足也導(dǎo)致企業(yè)無法有效控制不必要的成本。其次企業(yè)對成本活動的監(jiān)督力度不足，所以無法及時發(fā)現(xiàn)存在的違規(guī)現(xiàn)象并進(jìn)行處理，這也是導(dǎo)致成本管控不準(zhǔn)的原因之一。

三、房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化成本管控的措施

（一）加強(qiáng)成本管控體系完善力度

成本管控體系是指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要前提，也是房地產(chǎn)企業(yè)首先需要進(jìn)行完善的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控體系首先需要與企業(yè)的運營工作進(jìn)行有效的結(jié)合，重點關(guān)注企業(yè)的地產(chǎn)建設(shè)項目的各項經(jīng)濟(jì)活動特點以及企業(yè)的其他運營工作特點，在確定體系內(nèi)容時包含相關(guān)運營工作并明確成本管控工作的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高成本管控的準(zhǔn)確性。其次成本管控體系在房地產(chǎn)企業(yè)不是獨立存在的個體，而需要與預(yù)算管理、資產(chǎn)管理等有效結(jié)合而形成完整的財務(wù)管理體系。同時該體系還需要從企業(yè)的短期至長期的運營管理出發(fā)來設(shè)定成本管控模式，不僅關(guān)注企業(yè)的盈利能力還需要注重企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展能力以及對外部環(huán)境的適應(yīng)能力，確保通過現(xiàn)有的管控體系能夠提高企業(yè)的運營管理質(zhì)量來推動企業(yè)整體發(fā)展。

（二）優(yōu)化成本管控工作方法

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控方法需要保持不斷發(fā)展的狀態(tài)，因此企業(yè)需要重視對成本管控方法的優(yōu)化工作?，F(xiàn)階段作業(yè)成本法是一種相對成熟的成本管控方法，是基于前一階段的成本情況來調(diào)整后續(xù)的成本計劃并配置運營資源的方法，房地產(chǎn)企業(yè)需要在運營的整個過程中都進(jìn)行成本管控而不應(yīng)該只是在事后進(jìn)行，通過不斷總結(jié)運營中各個小階段的成本情況并優(yōu)化后續(xù)的經(jīng)濟(jì)活動計劃來提高有效成本的所占比例。企業(yè)還需要充分利用信息化系統(tǒng)來提高成本信息的收集和處理工作，通過培養(yǎng)管理人員來提高對最新成本管理方法以及科學(xué)技術(shù)的掌握能力并帶動企業(yè)管理能力的全面提升。

（三）深化內(nèi)部控制的應(yīng)用

內(nèi)部控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控有重要的輔助作用，企業(yè)需要深化內(nèi)部控制在成本管控中的應(yīng)用。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運營工作前需要設(shè)定成本管控計劃并通過內(nèi)部控制來細(xì)化各工作人員的成本管控職責(zé)，企業(yè)能夠通過內(nèi)部控制來獲取各個階段的運營情況并進(jìn)行相應(yīng)的運營調(diào)整，成本管控能夠更加精細(xì)而全面地進(jìn)行而減少不必要的成本支出。在運營過程中內(nèi)部控制工作需要對業(yè)務(wù)活動以及財務(wù)活動進(jìn)行控制，確保能夠按照成本計劃和預(yù)算方案進(jìn)行而不脫離企業(yè)控制。在進(jìn)行成本結(jié)果處理時，企業(yè)需要根據(jù)運營情況來確定后續(xù)的運營規(guī)劃，通過內(nèi)部控制為紐帶來與其他管理工作形成良好的聯(lián)系，能夠根據(jù)各個部門的工作特點來劃分相應(yīng)的運營工作任務(wù)。

（四）完善評價與監(jiān)督工作

為了能夠及時掌握自身的成本產(chǎn)生情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善運營工作的評價與監(jiān)督工作并推動成本管控的深層次應(yīng)用。傳統(tǒng)的成本管控對企業(yè)運營過程中的狀態(tài)以及問題確定能力不足，企業(yè)的評價工作還需要著重對各項成本支出進(jìn)行管理和評價，對于成本產(chǎn)生的原因、數(shù)量以及最終效益都進(jìn)行相應(yīng)的分析和評價，判斷成本產(chǎn)生的合理性和必要性來確定其是否為必要成本，當(dāng)相關(guān)成本支出判定為非必要成本時后續(xù)類似的成本產(chǎn)生需要慎重考慮，盡量減少不良的成本產(chǎn)生以及相應(yīng)的財務(wù)壓力。企業(yè)同時需要加強(qiáng)對成本活動的監(jiān)督工作，對于不夠合理的成本產(chǎn)生環(huán)節(jié)進(jìn)行識別，嚴(yán)肅處理成本混亂產(chǎn)生的問題并采取有效的措施來預(yù)防相關(guān)問題的再次產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)需要從現(xiàn)有的成本產(chǎn)生特點來預(yù)測未來的成本風(fēng)險，根據(jù)風(fēng)險特征來提前做好風(fēng)險預(yù)警和治理工作，避免成本風(fēng)險為企業(yè)的運營和發(fā)展帶來不利的影響。

四、展望

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展勢頭良好，但是隨著國家的調(diào)控力度增大以及行業(yè)內(nèi)部的競爭壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)的運營和發(fā)展壓力也相應(yīng)增強(qiáng)，企業(yè)需要提高自身的管理能力來更好地適應(yīng)未來的發(fā)展局面。成本是影響房地產(chǎn)企業(yè)運營和發(fā)展的重要因素，而企業(yè)需要使成本管控往精細(xì)化方向發(fā)展，不斷提高成本管控的科學(xué)性和全面性來更好地約束企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動，使企業(yè)能夠保持更良好的財務(wù)和業(yè)務(wù)狀態(tài)。

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