1988年全國首塊土地批租內情

徐建剛 嚴亞南 楊曄

1988年7月8日，上海市人民政府經過嚴格的公證程序，宣布日本孫氏企業(yè)有限公司以2805萬美元獲得上海虹橋開發(fā)區(qū)26號地塊1.29公頃土地50年使用權。這是新中國歷史上第一次按照國際通行規(guī)則通過國際招標成功轉讓土地使用權。

時任上海市土地批租辦副主任王安德的口述文章，講述了全國首塊土地批租的決策過程。

醞釀

“土地批租”，只是一個約定俗成的說法，比較規(guī)范的說法，應該是土地使用制度改革、土地使用權有償轉讓，這是1987年國家土地局向國務院報告正式確定的名稱。

關于土地批租改革的研究和醞釀，上海起步是國內比較早的。上世紀80年代初期，在時任市長汪道涵的主持下，上海的經濟界、法律界就有很多理論研究和討論。但正式從組織上實施、進入啟動程序，應該是1985、1986年。最大的背景，是中國改革開放、經濟體制改革的深化。同時，上海的城市基礎設施欠賬也很嚴重，形象的說法是舊城有80萬個煤球爐、80萬個馬桶，還有幾千萬平方米的危舊房屋。這種情況下上海怎么辦？只能向改革要出路。從這個意義上說，上海的土地批租也是被逼出來的。

決策

1985年3月，我去房地產管理局開始是當助理，協助一位局長搞房租改革。房租改革分兩步，先做非居住用房租金改革，居住房租金改革放后面。那時就碰到問題，比如市百一店，產權屬于房管局，但是一樓沿馬路的一個櫥窗，租給了日本一家公司，好像是索尼，一年廣告收益比整幢房子的租金還多，達上百萬，而整幢市百一店大樓收的租金可能也就百把萬。對房管局而言，你的櫥窗是我房屋產權當中附屬的使用權，怎么處理這個交易？實際上，這就牽涉到對生產資料所有權、使用權的認定。

1986年5月29日，市委辦公廳、市政府辦公廳聯合召開會議，布置開展上海五大課題研究。會議還決定派五個課題組中的第一個小組——地產組，到香港實地考察。1986年8月22日到9月9日，由市委副書記曾慶紅擔任顧問，市政府副秘書長夏克強為團長的上海房地產考察團正式出訪香港。

9月9日，考察回來后，由俞健同志牽頭，我們就開始給市委寫第一次匯報材料。市委常委會后，俞健同志馬上組織了一個小班子修改材料，最終形成的報名被命名《關于上海試行出租土地使用權辦法的初步設想》。最后得出結論：上海有計劃、有步驟地試行土地使用權出租的辦法，是可行的。

我記得，當天市委就決定拍板試行了。

試點

11月3日，市政府召開了市長辦公會議，同意成立土地批租領導小組，由倪天增副市長任組長，蔣如高局長任辦公室主任，我是副主任。

關于第一個批租地塊的確定，我記得上過不止一次會。我們把備選地塊都列好表，這些地塊有些是我們自己定的，還有些是下面各區(qū)報上來的。最后虹橋經濟技術開發(fā)區(qū)26號地塊比較成熟，價值也比較明確。

當時有人提如何確定底價的問題，我告訴他們有三個辦法決定底價：第一是重置法（即成本法），第二是類比法，第三是市場法。最終中標的日本孫忠利用的是市場法，也就是“比日本的便宜一點”。我們自己確定底標用的是重置法，就是把開發(fā)土地的成本算出來。代表市政府投進去的標底就是開發(fā)這塊土地的成本，低于成本影響太大，政府情愿流標。

1988年3月22日，上海市人民政府召開新聞發(fā)布會，對外宣布有償轉讓上海虹橋經濟技術開發(fā)區(qū)第26號地塊的土地使用權。6月3日，上海和香港兩地共收到來自日本、美國、香港和內地6份標書。日本孫氏集團的孫忠利先生在截標前又臨時加價300萬美元，最后，他以2805萬美元獲得26號地塊1.29公頃土地50年使用權。這是新中國歷史上第一次通過國際招標成功轉讓土地使用權，在海內外引起強烈反響。

（摘自《世紀》）