限購令下，長租公寓能否助推零售市場發(fā)展？

作者 郭彥兵

按照每5年進(jìn)行一次裝修的假設(shè)估算，長租公寓每年的裝修市場至少在千億元以上，而千億級市場規(guī)模也將為家裝零售行業(yè)的發(fā)展提供新的突破口。

近期，長租公寓房租上漲引發(fā)社會(huì)關(guān)注，一線城市及二線部分城市房租上漲超20%。

獲取存量房源，按一定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一裝修改造，打造特色公共空間和增值服務(wù)，是目前長租公寓市場的主流模式。裝修硬件打造帶來居住品質(zhì)的提升，在房價(jià)越過云端的一二線城市，長租公寓成為受年輕群體歡迎的主要原因。

據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2018年7月中國城市租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，在其監(jiān)測的35個(gè)城市中，有10個(gè)城市7月租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，北上廣深4個(gè)一線城市全部在內(nèi)。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接影響著中央空調(diào)行業(yè)的發(fā)展?；仡櫳习肽甑臉鞘星闆r，全國主要城市的調(diào)控次數(shù)達(dá)到了260次。據(jù)《機(jī)電信息·中央空調(diào)市場》監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，在高頻的房地產(chǎn)調(diào)控手段下，2018年上半年零售市場同比下滑1.27%，家裝零售市場發(fā)展受阻。

隨著租賃政策的不斷完善，租賃市場迎來了發(fā)展契機(jī)。不少地產(chǎn)巨頭紛紛布局長租公寓市場，龍湖、萬科、金地等房企機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)駐該領(lǐng)域。面對龐大的市場空間，長租公寓裝修公司也聞風(fēng)而動(dòng)。按照每5年進(jìn)行一次裝修的假設(shè)估算，長租公寓每年的裝修市場至少在千億元以上，而千億級市場規(guī)模也將為家裝零售行業(yè)的發(fā)展提供新的突破口。

精裝房政策的實(shí)施，已然對行業(yè)經(jīng)銷商形成了一定的沖擊。但對于長租公寓來說，其經(jīng)營模式有集中和分散兩種。如果說集中式的出租不考慮裝修的檔次，仍舊可以和中央空調(diào)廠家達(dá)成某種長期合作，省去經(jīng)銷商環(huán)節(jié)。但分散式的出租卻不同，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在裝修時(shí)要考慮房屋所處的地段差異以及裝修的檔次高低；另一方面，分散的物流運(yùn)輸和管理費(fèi)用也會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步，轉(zhuǎn)而向周邊的中央空調(diào)零售商尋求幫助。而不同地段的房租價(jià)格和裝修檔次的高低，將會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)對中央空調(diào)品牌的選擇，分散式的長租公寓難以統(tǒng)一裝修，配套的中央空調(diào)設(shè)施也會(huì)因成本的差異而難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃。

在上海市中心前的“法租界”，就有一部分專門給外國友人改造房屋的專業(yè)裝修公司。他們租下中國人破舊的老宅子，把它由內(nèi)到外，從中央空調(diào)到全屋凈水，從廚房到智能家居，匹配的都是按照外國租戶要求的風(fēng)格。這種專業(yè)水平的改造，不管是從設(shè)計(jì)、工期、成本、用料和審美風(fēng)格上，都需要得到租戶的認(rèn)同。由此，這一部分的配套設(shè)施就需要得到零售集成商的支持。

而據(jù)《2018—2023年中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》指出，截至2017年末，在國內(nèi)長租公寓市場中，分散式公寓占比75%、集中式占比17%、服務(wù)式占比8%。集中式的房源成本更高，前期投入更大，面臨不確定性的風(fēng)險(xiǎn)更多。因此，分散式的長租公寓仍是租賃市場的主流，這將為中央空調(diào)零售市場的發(fā)展帶來一定的利好。

如今，在政府大力推進(jìn)“租售并舉”的政策下，長租公寓的客戶考慮租不租的時(shí)候是把位置、價(jià)格和裝修綜合在一起判斷考慮的。所以，長租公寓如果能夠?qū)崿F(xiàn)制度健全，不再出現(xiàn)競價(jià)漲租，其市場化程度未來將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于精裝修的市場化程度。在“精裝房”時(shí)代來臨前，長租公寓一定程度上將會(huì)緩解中央空調(diào)零售業(yè)發(fā)展的疲乏。