人民幣國際化程度加深對我國房價(jià)的影響

一、緒論

根據(jù)央行發(fā)布的《2017人民幣國際化報(bào)告》，人民幣已成為全球第6大支付貨幣，成為60多個(gè)國家和地區(qū)的儲(chǔ)備貨幣。人民幣國際化是指人民幣成為國際貨幣，在境外發(fā)揮儲(chǔ)備、結(jié)算和流通等貨幣職能的過程，本質(zhì)上包括一定的境外流動(dòng)度、金融工具人民幣計(jì)價(jià)以及國際貿(mào)易人民幣結(jié)算等三方面內(nèi)容。自2008年以來，隨著一帶一路的開展，人民幣的國際地位不斷提高，人民幣國際化程度也不斷增加，2015年12月1日，國際貨幣基金組織宣布人民幣加入特別提款權(quán)，成為世界性儲(chǔ)備貨幣。

作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)能帶動(dòng)鋼鐵，混凝土，家具，家電等重要的行業(yè)發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)被稱為人們的基本需求物品，關(guān)系到民生問題——房價(jià)高幾乎是人人都要面對的難題。近年來，國家加大對房產(chǎn)市場的調(diào)控，旨在抑制房價(jià)的過快上漲與遏止房產(chǎn)泡沫。隨著人民幣國際化的推進(jìn)，國家實(shí)行了一系列配套的市場化改革。房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)中重要的一環(huán)，也將受到影響。研究人民幣國際化與房價(jià)的關(guān)系，能夠給購房者和房產(chǎn)投資者以建議，也能進(jìn)一步理解國家出臺(tái)的與貨幣國際化相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策。

本文以下部分將如下安排：首先總結(jié)和評述了有關(guān)人民幣國際化及其對我國經(jīng)濟(jì)和房價(jià)影響的文獻(xiàn)；其次從金融市場、匯率機(jī)制和資本項(xiàng)目開放度三方面做了人民幣國際化影響房價(jià)的路徑分析；然后進(jìn)行實(shí)證研究，并得出人民幣國際化對我國房價(jià)的影響隨著國際化程度的提高由正向轉(zhuǎn)為負(fù)向的結(jié)論；最后依據(jù)理論和實(shí)證分析結(jié)果對提出了相關(guān)建議。

二、人民幣國際化的影響及房價(jià)影響因素的文獻(xiàn)綜述

人民幣國際化對人民幣匯率以及我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響前人有較多研究，并且具有成熟的結(jié)論，文兵，劉紅忠(2014)對人民幣國際化與匯率預(yù)期和變動(dòng)情況進(jìn)行了互動(dòng)機(jī)理分析，提出人民幣國際化程度加深將顯著影響我國匯率波動(dòng)和匯率預(yù)期情況[1]；何金旗，張瑞(2016)研究了人民幣國際化、匯率波動(dòng)以及貨幣政策和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行之間的互動(dòng)關(guān)系，提出短期內(nèi)人民幣國際化對匯率和利率產(chǎn)生了明顯沖擊，且呈現(xiàn)同方向變動(dòng)，而長期來看對貨幣政策和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響趨于平穩(wěn)[2]；孟令國，呂賢杰(2017)認(rèn)為人民幣國際化一方面有利于促進(jìn)國際貿(mào)易，深化我國證券市場，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)金融體系的發(fā)展，但另一方面也會(huì)造成匯率波動(dòng)加劇，增加金融市場風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)脆弱性[3]。

對于匯率變動(dòng)與房價(jià)的關(guān)系研究中，陳婕、路靜、高鵬等(2009)認(rèn)為匯率的預(yù)期效應(yīng)吸引到的國際投資具有投機(jī)性，這使房價(jià)更容易波動(dòng)[4]；謝太峰和趙樹佼(2013)通過基于向量自回歸模型的實(shí)證分析得出，人民幣的持續(xù)升值與升值預(yù)期會(huì)造成國際游資流入，享受房地產(chǎn)升值和人民幣升值雙重收益，拉動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲[5]；呂越和劉自然(2017)認(rèn)為匯率和房價(jià)具有顯著正向影響，但受到經(jīng)濟(jì)形勢和貨幣政策的影響[6]；張慧蓮(2017)認(rèn)為，當(dāng)匯率不變時(shí)，外匯儲(chǔ)備擴(kuò)張?jiān)斐韶泿艛U(kuò)張，貨幣擴(kuò)張會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲和外匯升值[7]；肖傳國和蘭曉梅(2017)基于STR模型的分析表明，外匯干預(yù)與貨幣寬松加劇房價(jià)的攀升[8]。因此，應(yīng)進(jìn)一步完成匯率市場化形成機(jī)制，維持穩(wěn)健中性的貨幣政策。

有的研究者分析了其他經(jīng)濟(jì)因素與房價(jià)的相關(guān)關(guān)系，宋勃和高波(2007)認(rèn)為，一國房價(jià)上漲在短時(shí)間內(nèi)會(huì)吸引外資流入，外資流入又進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)上漲[9]；孔煜(2007)通過對名義利率、實(shí)際利率與實(shí)際住宅價(jià)格的實(shí)證分析表明房價(jià)和利率呈負(fù)相關(guān)變化[10]；劉齊順(2012)認(rèn)為證券市場價(jià)格和房價(jià)具有顯著正相關(guān)關(guān)系，而收益率則與房價(jià)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系[11]；王博和孫英雋(2012)通過構(gòu)建VAR模型表明2001-2012年間，貨幣沖擊是房價(jià)上漲的最大因素[12]。

三、人民幣國際化影響房價(jià)的路徑分析

(一)金融市場發(fā)展完善的影響

現(xiàn)階段房價(jià)持續(xù)上漲的重要原因之一，是國內(nèi)市場金融市場發(fā)展程度較低，房地產(chǎn)成為一種重要的投資渠道。隨著人民可支配收入的增加，對房產(chǎn)的需求推動(dòng)了房價(jià)的上漲。人民幣國際化伴隨著金融市場的發(fā)展，從理論上來說，隨著金融的深化、金融工具的豐富，人們的投資選擇將不局限于房地產(chǎn)等投資項(xiàng)目，屆時(shí)房價(jià)的漲幅將會(huì)下降。

然而金融市場還未足以為人們提供風(fēng)險(xiǎn)相對低又能保證足夠收益的替代品。此外，正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期間的中國，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展陷入一定的困境，金融市場的資金傾向于流向房地產(chǎn)而不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。隨著房地產(chǎn)商近年來融資渠道的增加，房地產(chǎn)仍處于擴(kuò)張態(tài)勢。只有在實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融市場都得到較好的發(fā)展后，買房難的局面才會(huì)得到改善。

(二)匯率機(jī)制完善的影響

在新興或者小型的開放經(jīng)濟(jì)體，如新加坡，匯率與房價(jià)往往呈同向變動(dòng)趨勢。理論上來說，一國貨幣匯率上漲會(huì)增加國際投資需求，而房地產(chǎn)是重要的投資渠道之一，因此國際投資涌入房地產(chǎn)行業(yè)促使房價(jià)上漲；一國匯率下跌又會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)的資金抽離。

在我國，人民幣升值會(huì)帶動(dòng)一線城市房價(jià)上漲，對其他城市房價(jià)影響不大。一線城市房地產(chǎn)利用外資比例相對較大，因此國際投資會(huì)因?yàn)閰R率的上升而增加，使得房價(jià)上漲。然而從全國范圍看，房地產(chǎn)行業(yè)仍屬于外商限制類投資，2017年上半年全國房地產(chǎn)利用外資比例僅占0.13%，匯率的上升無法吸引足量國際資金進(jìn)入二線之外城市的房地產(chǎn)市場，因此房價(jià)不會(huì)有明顯上漲。

一般情況下人民幣貶值對一線城市和二線重要城市影響不大。由于這些城市的房屋存在剛性需求，即使匯率有所下跌，投資的收益率仍然可以抵消其損失。而三四線城市的人口外流限制了其需求量，資金會(huì)因貨幣貶值流向一線城市和海外，房價(jià)下降。但如果是向市場注入流動(dòng)性引發(fā)的貨幣貶值，則房價(jià)將普遍上漲。

(三)資本項(xiàng)目開放的影響

從短期看，根據(jù)資本項(xiàng)目開放先流入后流出的原則，目前國家限制對外投資，鼓勵(lì)外資流入。資金流入房地產(chǎn)會(huì)使房地產(chǎn)資金相對充足，開發(fā)商不急于出售房產(chǎn)，并可以根據(jù)自己的情況放慢推房節(jié)奏，從而逐步推高房價(jià)。根據(jù)資本項(xiàng)目開放先長期后短期的原則，房地產(chǎn)投資屬于中短期投資，目前來看海外投資中國房地產(chǎn)的限制不會(huì)完全放開，因此房價(jià)的漲幅不會(huì)很明顯。

從長期看，資本管制進(jìn)一步被消除。中國從資本輸入國逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本輸出國，因?yàn)橹袊呀?jīng)渡過了經(jīng)濟(jì)高速增長的時(shí)期，投資者們將目光著眼于更加新興、收益率更高的市場。屆時(shí)放寬海外房地產(chǎn)投資的限制，向海外投資房地產(chǎn)的個(gè)體與機(jī)構(gòu)將會(huì)越來越多。相應(yīng)地，這對國內(nèi)房價(jià)上漲具有限制作用。

四、人民幣國際化對我國房價(jià)影響的實(shí)證分析

(一)變量選取與描述性統(tǒng)計(jì)

本文選取2011第1季度到2016第3季度的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以百城價(jià)格指數(shù)為被解釋變量，人民幣國際化指數(shù)、廣義貨幣供應(yīng)量、土地價(jià)格水平、人均可支配收入和制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)作為解釋變量，具體變量說明如表1所示：

表1 變量名稱與說明

本文運(yùn)用SPSS軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)化處理，數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)入表2所示：

表2 數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)表

(二)實(shí)證結(jié)果分析

根據(jù)人民幣國際化對我國房價(jià)影響的文獻(xiàn)整理和理論分析，本文認(rèn)為這種影響隨著人民幣國際化程度的變化而變化，因此本文選用加入平方項(xiàng)的模型對數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，以準(zhǔn)確反映這種變化趨勢：

HOUSEt=α1RII*RIIt+α2RIIt+α3PMIt+α4M2t+α5INCOMEt+μt

根據(jù)以上模型，本文運(yùn)用SPSS軟件得到回歸結(jié)果如表3所示：

表3 人民幣國際化對我國房價(jià)影響的回歸結(jié)果

根據(jù)表3的結(jié)果，人民幣國際化程度的平方項(xiàng)、經(jīng)理人指數(shù)以及廣義貨幣供給量對我國房價(jià)具有顯著影響，且人民幣國際化程度具有負(fù)向影響，經(jīng)理人指數(shù)和廣義貨幣供給量則具有正向影響。

然后對模型進(jìn)行檢驗(yàn)，利用SPSS計(jì)算統(tǒng)計(jì)量，結(jié)果如表4所示：

表4 模型檢驗(yàn)結(jié)果

根據(jù)調(diào)整的擬合度和F統(tǒng)計(jì)量，該模型可以解釋變動(dòng)的99.9%，且通過F檢驗(yàn)，模型穩(wěn)定。

按照平方項(xiàng)模型和回歸數(shù)據(jù)分析，人民幣國際化程度對我國房價(jià)的影響存在對稱軸，即y=b/2a，為4.176，且二次項(xiàng)系數(shù)為負(fù)，因此當(dāng)人民幣國際化程度在對稱軸左方時(shí)，人民幣國際化程度對我國房價(jià)的影響為正向，且逐漸減?。欢?dāng)人民幣國際化程度達(dá)到對稱軸右方時(shí)，人民幣國際化程度對我國房價(jià)的影響為負(fù)向，且影響逐漸增大。

本文選取的人民幣國際化指數(shù)，將指數(shù)值與對稱軸4.176對比可以得到目前我國房價(jià)受到來自人民幣國際化的影響狀況，在考察期內(nèi)，2016年第三季度人民幣國際化指數(shù)為2.78，最大值為3.89，均處在對稱軸左方，因此目前我國房價(jià)受到人民幣國際化的正向影響，即隨著人民幣國際化程度的增加，我國房價(jià)也會(huì)隨之上升，但這種影響程度逐漸減弱。

五、建議與啟示

現(xiàn)階段人民幣國際化對房價(jià)的作用仍然是推高房價(jià)，而不是抑制房價(jià)。其一，目前的金融市場，尚未能給投資者提供較好的保值增值產(chǎn)品作為房地產(chǎn)的替代選擇，同時(shí)在缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的金融市場，資金傾向于流向房地產(chǎn)而使房價(jià)上漲。其二，由于需要保持匯率的穩(wěn)定性，目前的匯率機(jī)制仍保留著較強(qiáng)的政府干預(yù)，匯率波動(dòng)引發(fā)的房價(jià)漲跌是十分有限的。其三，資本賬戶開放的前期階段，政府鼓勵(lì)資本流入而不是鼓勵(lì)資本流出，過剩的流動(dòng)性尚未得到有效釋放，反而會(huì)增加國內(nèi)的流動(dòng)性。

今后的一段時(shí)期，人民幣國際化對房價(jià)的影響將會(huì)從推高房價(jià)轉(zhuǎn)為抑制房價(jià)。隨著資本與匯率管制的逐漸放開，短時(shí)間內(nèi)，匯率的升值將會(huì)使一線城市房價(jià)上漲，而匯率的貶值會(huì)使三四線城市房價(jià)下跌。從長期看，人民幣國際化對房價(jià)上漲具有抑制作用。到了人民幣國際化基本實(shí)現(xiàn)的階段，人民幣國際化的成功將利于金融市場的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這樣的大環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)來說是有利的。經(jīng)歷了人民幣國際化進(jìn)程期間的調(diào)整之后，房價(jià)將整體回歸自然增長狀態(tài)。