淺談營(yíng)改增后房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)及難點(diǎn)

楊利岳

摘 要 我國(guó)傳統(tǒng)的稅制改革不全面、不完善、不徹底等，使得我國(guó)一直在實(shí)行營(yíng)業(yè)稅和增值稅，導(dǎo)致我國(guó)出現(xiàn)重復(fù)征稅、增值稅鏈條人為斷裂等問題。因此，我國(guó)逐步加大了對(duì)財(cái)稅體制的改革力度，其中的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅

（以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”）充分體現(xiàn)了我國(guó)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的決心以及科學(xué)性。它主要是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)這一大背景下實(shí)行的，房地產(chǎn)行業(yè)自2016年5月1日起納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，也代表著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)入了一個(gè)新的階段。

關(guān)鍵詞 營(yíng)改增 房地產(chǎn)行業(yè) 財(cái)務(wù)管理

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入、成本和利潤(rùn)的影響

營(yíng)改增首先會(huì)減少房地產(chǎn)企業(yè)的收入。營(yíng)改增中一項(xiàng)重要的內(nèi)容就是將原來的價(jià)內(nèi)稅改為價(jià)外稅，這樣房地產(chǎn)行業(yè)在銷售的過程中含稅的銷售收入就變成了不含稅收入，而且對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其銷售價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的變化，那么利用提高價(jià)格來增加銷售收入的方法就具有局限性，因此營(yíng)改增會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的收入減少。

另外，營(yíng)改增會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)成本的增加，減少其利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)的上游是建筑安裝企業(yè)，在實(shí)施營(yíng)改增之后，其收稅率上升至11%，并且這種產(chǎn)業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，其勞務(wù)費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率低且可抵扣金額較少，那么其成本就會(huì)增加，但是增加的這部分成本會(huì)轉(zhuǎn)移給下游的房地產(chǎn)企業(yè)，然后房地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)進(jìn)一步增加。因此，營(yíng)改增在造成房地產(chǎn)企業(yè)成本上升的同時(shí)，也會(huì)使企業(yè)的利潤(rùn)減少。

（二）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)利之后，要針對(duì)該土地的情況以及房地產(chǎn)業(yè)目標(biāo)進(jìn)行勘察、策劃、報(bào)批、拆遷補(bǔ)償、施工、竣工及銷售等環(huán)節(jié)，整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算的跨度也較大。在營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中前期的營(yíng)業(yè)收入較少，銷項(xiàng)稅金額也較少，項(xiàng)目運(yùn)行過程中所消耗的材料、設(shè)備等取得的進(jìn)項(xiàng)稅無法在當(dāng)期抵扣，只能在后期抵扣，因此企業(yè)在前期運(yùn)行的過程中必須墊支這部分進(jìn)項(xiàng)稅資金，房地產(chǎn)企業(yè)前期的現(xiàn)金流通壓力將會(huì)很大。

（三）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

在營(yíng)改增之后，由于房地產(chǎn)企業(yè)中的新項(xiàng)目與老項(xiàng)目同時(shí)存在，也會(huì)給財(cái)務(wù)管理增加核算的難度。另外，在營(yíng)改增之后，更新了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)核算票據(jù)的管理，其中新項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方式和依據(jù)較多，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜度增加，增值稅核算主要增加了一級(jí)核算科目“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”，二級(jí)核算科目應(yīng)設(shè)“進(jìn)項(xiàng)稅額”“銷項(xiàng)稅額”“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”“已交稅金”“減免稅款”“增值稅留抵稅額”等明細(xì)科目。這些新的核算要求也增加了企業(yè)財(cái)務(wù)人員的工作難度。

二、營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)及難點(diǎn)問題分析

（一）增加了會(huì)計(jì)核算的難度

在營(yíng)改增前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的營(yíng)業(yè)稅一般只會(huì)計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的收入部分，然后將收入部分的金額乘以5%就是企業(yè)應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅；但是在營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的營(yíng)業(yè)稅包括進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額，所以其核算的工作量有所增加，難度也有所增加。除此之外，在營(yíng)改增之前，稅收的稅率有兩檔，但是在改革之后，稅率變成了四個(gè)檔次，所以說房地產(chǎn)企業(yè)的稅收核算工作難度進(jìn)一步加大了，財(cái)務(wù)核算過程更為復(fù)雜，而且在核算的過程中如果不分類進(jìn)行，就會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的高征稅，增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）解決正在施工的一些老項(xiàng)目的征稅問題

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中最大的問題就是資金的投入量較大，施工的時(shí)間較長(zhǎng)，資金流動(dòng)較困難，一些復(fù)雜的房地產(chǎn)企業(yè)施工的時(shí)間有的長(zhǎng)達(dá)3～5年。因此，在實(shí)行營(yíng)改增這一措施時(shí)面臨的情況就比較復(fù)雜。例如，在稅改之前就投入建設(shè)還未完成的項(xiàng)目，甚至有些在稅改試點(diǎn)完成后都未完成的項(xiàng)目等，對(duì)這些房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目如何實(shí)施稅收政策將是一個(gè)難題。房地產(chǎn)企業(yè)就如何進(jìn)行核算的問題也有待解決。

（三）投資與收益問題

房地產(chǎn)行業(yè)另一大特點(diǎn)就是投資規(guī)模較大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收收入一直是我國(guó)財(cái)政收入的主要來源之一，而營(yíng)改增加快了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)速度。其主要與我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)有關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)前期的資金投入較大，因此需要較好的資金流轉(zhuǎn)來提前支付前期的稅收金額，否則將會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)改增政策減少了重復(fù)收稅，但也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一個(gè)問題——投資與收益的問題。通過營(yíng)改增，房地產(chǎn)企業(yè)在前期的運(yùn)轉(zhuǎn)過程中能夠產(chǎn)生一部分可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，因此企業(yè)就會(huì)有一部分資金回流，這樣能夠減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)獲得“進(jìn)項(xiàng)發(fā)票”缺乏足量性

目前，營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的最重要的問題就是房地產(chǎn)企業(yè)獲得“進(jìn)項(xiàng)發(fā)票”缺乏足量性，它也直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增減情況。由于在改革之前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商在購(gòu)進(jìn)鋼材等材料時(shí)才能獲得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，而其他的供應(yīng)商則很難開到具有合法性的增值稅發(fā)票，而且購(gòu)進(jìn)鋼材的花費(fèi)在房地產(chǎn)企業(yè)中占有很大的比例，因此，在營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)獲得可用于抵扣的、足量的“進(jìn)項(xiàng)發(fā)票”存在一定的難度。

（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目完工的百分比與現(xiàn)行的增值稅的征收辦法不協(xié)調(diào)

在經(jīng)營(yíng)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的一些項(xiàng)目的施工周期較長(zhǎng)，進(jìn)展較慢，所以即使房地產(chǎn)企業(yè)中的一些項(xiàng)目在建設(shè)過程中獲得了增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，但對(duì)其進(jìn)行認(rèn)證和申報(bào)抵扣等都存在時(shí)間的限制。如果最終銷項(xiàng)稅額都集中在年底或者某個(gè)時(shí)間段，財(cái)務(wù)部門的工作進(jìn)度不能滿足需求，這樣就會(huì)因?yàn)闀r(shí)間的限制讓發(fā)票作廢，無形中增加企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)問題的解決策略

營(yíng)改增稅制改革是我國(guó)稅務(wù)改革的一種必然趨勢(shì)，在給各個(gè)企業(yè)帶來機(jī)遇的同時(shí)也帶來了眾多挑戰(zhàn)。特別是作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)，其在財(cái)務(wù)管理的過程中不僅要依法納稅，而且要在納稅的過程中盡量減少納稅成本，減輕納稅負(fù)擔(dān)，為企業(yè)在營(yíng)改增改革中謀取更多的紅利。所以，通過分析營(yíng)改增改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及其給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來的重點(diǎn)難點(diǎn)問題，下面提出了一些可行性建議。

（一）加強(qiáng)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)增值稅抵扣意識(shí)

要增強(qiáng)增值稅抵扣意識(shí)，就需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門工作人員能夠及時(shí)規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)近期的納稅情況，盡量減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。并且，財(cái)務(wù)人員要及時(shí)掌握國(guó)家稅務(wù)政策的動(dòng)態(tài)，針對(duì)政策的變化，對(duì)部門的工作作出調(diào)整。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門工作人員要增強(qiáng)學(xué)習(xí)能力，全面提高職業(yè)素養(yǎng)。

（二）加強(qiáng)發(fā)票管理，實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅票的合理化使用

在營(yíng)改增后，新的發(fā)票種類相繼出現(xiàn)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該針對(duì)這些新增的發(fā)票作出新的處理政策。在營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)原有的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票不能進(jìn)行抵扣，營(yíng)改增后，有的并不一定能夠開具增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣。這一方面在國(guó)家層面需要明確在營(yíng)改增之后房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅哪些方面能夠開具專用發(fā)票，哪些方面不能進(jìn)行抵扣；另一方面，財(cái)務(wù)人員也要實(shí)時(shí)關(guān)注這些變化動(dòng)向，謹(jǐn)慎處理發(fā)票問題，防止出現(xiàn)虛開發(fā)票問題。

（三）熟知稅法，盡量推遲不急需固定資產(chǎn)及服務(wù)的購(gòu)置

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)行業(yè)購(gòu)置固定資產(chǎn)而產(chǎn)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額是可以抵扣的。如果企業(yè)大規(guī)模地進(jìn)行資產(chǎn)投入，將會(huì)導(dǎo)致巨額進(jìn)項(xiàng)稅額的發(fā)生，那么企業(yè)很可能在一個(gè)或幾個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)的流轉(zhuǎn)稅額為零。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增前就有購(gòu)買固定資產(chǎn)或相關(guān)服務(wù)的計(jì)劃，可以暫緩或延遲購(gòu)買。這主要是由于營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)進(jìn)資產(chǎn)獲得的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票是可以用以抵扣的。

四、結(jié)語

營(yíng)改增改革是我國(guó)稅務(wù)改革的一大突破，其改革的目的是為了減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（作者單位為桂林棕櫚仟坤文化旅游投資有限公司）

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