限價樓盤“高價裝修”調(diào)查

余賢紅

毛坯價格11700元每平方米，裝修價格7990元每平方米;毛坯價格7300元每平方米，裝修價格47D0元每平方米……近期，江西省南昌市部分限價樓盤的“高價裝修”引發(fā)較大市場爭議，有購房者調(diào)侃，這是買裝修送房子的節(jié)奏嗎？

每平方米近8000元的裝修“長啥樣”

近日，本刊記者來到位于南昌市紅谷灘新區(qū)龍虎山大道的“三限房”（限房價、限對象、限轉(zhuǎn)讓）項目新力東園（備案名為“臻園”）售樓處，置業(yè)顧問表示該項目在南昌市屬于豪裝樓盤，新房均價約為1.8萬元。其中裝修價格至少7000元每平方米。

南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的商品預(yù)售方案也顯示，該項目今年6月23日開盤。其中5號樓、6號樓毛坯價格1 1700元每平方米，裝修價格7990元每平方米。按此價格計算，一套110平方米三房兩廳兩衛(wèi)戶型的新房，裝修成本高達87.89萬元，堪比房價。而如果按80%的得房率計算，每平方米的實際裝修成本近1萬元。

80多萬元的裝修到底“長什么樣”？在項目樣板間，置業(yè)顧問反復(fù)表示，該項目除了硬裝之外，還包含中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、地暖、洗碗機、消毒柜等“賣點”，業(yè)主可“拎床入住”?！拔覀兙褪呛姥b。光一個洗碗機就值兩三千元?！敝脴I(yè)顧問強調(diào)說。

置業(yè)顧問提供的一張110平方米戶型裝修交付標(biāo)準(zhǔn)清單顯示，該項目室內(nèi)裝修主要包括戶內(nèi)、地面、墻面、天花、門、窗、櫥柜系統(tǒng)、清潔系統(tǒng)、強弱電等9個方面。其中，不包含沙發(fā)衣柜、桌椅、床、家電等“大件軟裝”。

七八十萬元的裝修成本是否真的物有所值？一位從事了20多年裝修設(shè)計的專業(yè)人士看過裝修清單后說：“如果按每平方米7000元計算，讓我們來做，不光是硬裝，即便把日常所需的家具、家電全部含進去都綽綽有余。如果按裝修交付清單進行頂格配置，也只需每平方米2000元左右就可以實現(xiàn)?！?h3>高價裝修背后是否“另有乾坤”

本刊記者了解到，目前南昌市已開盤的5個“三限房”項目中，已有2個存在高價裝修的爭議，只有1個明確規(guī)定精裝修價格不高于每平方米3500元。位于南昌市經(jīng)開區(qū)皇姑路69號的“三限房”項目新力瀾灣（備案名為“毓秀灣小區(qū)”）項目預(yù)售方案顯示，該項目8號、15號和16號樓的毛坯價格為每平方米7300元，裝修價格同樣高達每平方米4700元。

記者了解到，去年10月1日起，南昌市對采取“限房價、競地價”方式出讓用地開發(fā)建設(shè)的商品住宅（含商?。╉椖浚谏唐纷≌N售及轉(zhuǎn)讓過程中，采取限房價、限對象、限轉(zhuǎn)讓等措施。同時，“三限房”要優(yōu)先滿足本市戶籍無自有住房的成年居民購房需求。也即“剛需”。

以新力東園項目為例，記者查閱該項目的土地出讓須知了解到，該宗地所建住宅的控制性房屋銷售價格（均價）上限為每平方米11700元。開發(fā)企業(yè)南昌新銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公布的該項目建設(shè)成本情況表顯示，每平方米建筑面積商品住宅平均成本為11179元。這意味著，如果只按毛坯價格上限銷售，該項目的盈利空間只有每平方米531元，利潤率約4.45%。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于毛坯價格存在“天花板”，裝修高價、捆綁車位等成為開發(fā)企業(yè)盈利、規(guī)避限價的重要領(lǐng)域。

網(wǎng)友“小剛”評論說，“三限房”的本意是保剛需，而“裝修豪宅”不僅有違本意，還可能排斥了剛需。在采訪中，新力東園售樓處一位置業(yè)顧問表示，“小戶型買的人多，定價時戶型越小均價越高，戶型越大均價越低。”

全裝修住宅價格誰說了算

相關(guān)專家認(rèn)為，全裝修住房符合綠色建筑發(fā)展大勢，但不能淪為隨意加價、突破限價政策的手段。同時，裝修高價與實際裝修標(biāo)準(zhǔn)的落差還可能為業(yè)主與開發(fā)企業(yè)的矛盾埋下隱患。

事實上，全裝修住宅銷售并非完全無規(guī)可循。記者了解到，今年3月，南昌市已出臺明確規(guī)定，要求新建全裝修住宅裝修價格的確定，由開發(fā)企業(yè)委托不少于3家有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，對裝修市場價格進行評估后取均價。作為銷售時的裝修價格。合同約定的裝修價格不得高于開發(fā)企業(yè)與裝修單位簽訂的裝飾裝修建設(shè)承包合同中約定的裝修價格。

然而，從實際情況來看，這一“原則性”規(guī)定并未能有效限住當(dāng)?shù)夭糠謽潜P的“高價裝修風(fēng)”。江西省社科院經(jīng)濟研究所所長麻智輝建議。在堅決遏制房價上漲的背景下，除了加強日常監(jiān)管外，對于新建全裝修住宅銷售應(yīng)該出臺更明確的監(jiān)管細(xì)則，根據(jù)項目層次合理設(shè)置裝修價格檔次。尤其是對于“三限房”等剛性需求項目。應(yīng)明確規(guī)定裝修價格的上限。

記者了解到，目前國內(nèi)已有部分地區(qū)出臺裝修限價。例如，今年7月，南昌縣下發(fā)通知，要求限價房、“三限房”等剛性需求項目裝修價格暫定不超過每平方米3000元。

與此同時，也有專家指出，對于剛性需求項目，有必要對“限房價、竟地價”的土地出讓模式予以調(diào)整，合理設(shè)置競地報價上限，在保證企業(yè)合理利潤的前提下，遏制“高地價、低房價”壓力下企業(yè)規(guī)避限價的沖動。