淺談我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險及應(yīng)對措施

摘 要：房地產(chǎn)金融是切實關(guān)系到老百姓住房的一種金融類別，但由于我國針對房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)尚未完善，銀行等金融機構(gòu)風(fēng)險處理機制落后，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融存在較大風(fēng)險，例如市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、操作風(fēng)險以及誠信風(fēng)險。因此，我國政府應(yīng)當(dāng)積極分析風(fēng)險現(xiàn)狀，盡快出臺相應(yīng)的措施，本文主要通過分析房地產(chǎn)金融面臨的四大風(fēng)險，提出了轉(zhuǎn)變住房供給的結(jié)構(gòu)、完善社會信用體系、建立長效調(diào)控機制以及限制房屋投資的應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 金融風(fēng)險 應(yīng)對措施

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險

（一）市場風(fēng)險。盡管我國的經(jīng)濟增長方式在進行轉(zhuǎn)變，但就目前來看我國依舊是靠資金的支持來促進經(jīng)濟增長，這也是為什么中國有“重投資，輕消費”的風(fēng)氣。自從房地產(chǎn)行業(yè)大熱后，各類資金大量流入該行業(yè)，從而使得供給無法平衡，房地產(chǎn)的價格也無法真實體現(xiàn)，這就導(dǎo)致了人民群眾不能承擔(dān)過高的房價，只能依賴金融市場，這種情況所帶來的是大量房子的空置。現(xiàn)在很多城市都普遍存在“鬼區(qū)”現(xiàn)象，即某些小區(qū)的入住率極低。房地產(chǎn)企業(yè)斥巨資建設(shè)小區(qū)，結(jié)果卻無人居住，資金回籠情況可想而知，而且很多房地產(chǎn)企業(yè)為了在圈地后能進行建設(shè)，不惜向銀行大量貸款，長此以往，將會產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟，2008年的經(jīng)濟危機就是一個例子。

（二）政策風(fēng)險。政策風(fēng)險，指的是政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控所帶來的風(fēng)險。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)最為突出的問題就是房價過高，這容易導(dǎo)致樓市出現(xiàn)泡沫風(fēng)險，故政府有必要進行適當(dāng)干預(yù)，頒布相關(guān)的法律法規(guī)來抑制房價的持續(xù)上漲，但政府的宏觀調(diào)控會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的風(fēng)險，例如交易量下降，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈發(fā)生斷裂等。另外，這些法律法規(guī)存在很多漏洞，而且部分領(lǐng)域政策缺失，比如由于部分土地的占有權(quán)并非通過招標等方式取得，從而導(dǎo)致交易時只能私下簽訂合同等，這都在一定程度上提高了我國房地產(chǎn)金融業(yè)存在風(fēng)險的概率。

（三）操作風(fēng)險。我國現(xiàn)有的銀行制度尚待完善，相關(guān)的法律條文也不夠齊全，這就導(dǎo)致了銀行在提供金融時會有很多操作上的不合理，從而給房地產(chǎn)金融行業(yè)帶來一定的風(fēng)險，例如，銀行在獲知國家發(fā)布的政策以及法律法規(guī)上存在滯后，從而無法及時調(diào)整業(yè)務(wù)，加大了風(fēng)險發(fā)生的概率，而且銀行的風(fēng)險處理機制無法與市場環(huán)境相契合，很多銀行的風(fēng)險處理措施較為落后，這就無法有效管理房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

而且，我國的銀行有很強的行政性質(zhì)，缺乏現(xiàn)代企業(yè)的運營氣息，即便進行了改制，也無法擺脫與政府的密切聯(lián)系。2016年，中國金融業(yè)發(fā)生了最嚴重的“錢荒”，銀行在應(yīng)對時并非關(guān)注如何通過市場盤活流動資金，相反卻在期待央行的儲備金下調(diào)政策出臺，由此可見，中國的銀行對于政府的依賴程度連市場的變動都無法降低。如此一來，如果房地產(chǎn)行業(yè)有變動，我國的銀行難免會陷入困境，無法有效應(yīng)對。

（四）誠信風(fēng)險。我國的社會信用體系一直是處于不完善的狀態(tài)。銀行該如何客觀地評判貸款人是否具有償還能力，該如何避免盲目貸款的問題出現(xiàn)，是目前亟待解決的，銀行的信用風(fēng)險是絕不能忽視的。

二、應(yīng)對措施

（一）轉(zhuǎn)變住房供給結(jié)構(gòu)。目前，我國住房供給存在一大問題，即高檔房屋供過于求，而普通商品房和一般的保障性房屋供不應(yīng)求，這導(dǎo)致了想買房的人卻買不起的情況大量存在于現(xiàn)實生活中。因此，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)勢在必行：首先，需要對住房提供的總量進行一定的限制，避免大量“鬼區(qū)”的出現(xiàn)；其次，大力發(fā)展普通商品房的開發(fā)，將商品房、經(jīng)濟適用房以及廉租房作為我國住房供給體系的主體，而非高檔房屋；最后，為了有效緩解房價的持續(xù)上漲，房屋的供給不足等問題，我國有必要調(diào)整二手房和房屋租賃市場，使得住房的市場秩序保持良好狀態(tài)。

（二）完善社會信用體系。為了能夠?qū)崟r了解貸款人的資金流向以及更客觀地判斷貸款人的信用等級，銀行有必要建立一套完善的信用評分系統(tǒng)，這樣銀行在個人或是企業(yè)進行購房貸款時，有一個初步判斷該借款人是否具有承擔(dān)風(fēng)險的能力。另外，我國可以借鑒國外的抵押保險制度，這可以使銀行在提供金融業(yè)務(wù)過程中操作合理，從而有效避免部分風(fēng)險。

（三）建立政府的長效調(diào)控機制。近十年來，政府一直在為抑制房價的上漲而努力，出臺了一系列的房價調(diào)控政策，但是卻始終未從深層次上來改善房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境，反而“越調(diào)越高”，這主要是政府的長效調(diào)控機制的缺失。故筆者認為，政府應(yīng)當(dāng)改變“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的現(xiàn)行政策實施手段，而應(yīng)當(dāng)在深化房地產(chǎn)體制改革的基礎(chǔ)上，增加土地的供應(yīng)以及大力發(fā)展商品房、保障房等，要避免過度干預(yù)，防止房地產(chǎn)行業(yè)對于政府過于依賴，要不斷引導(dǎo)市場去調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)。

（四）限制房屋投資。前文筆者提到，由于房價的不斷上漲，“炒房”的熱度也遲遲未消退，大量的資金不斷涌入房地產(chǎn)市場，這使得真正需要房子的人“買不到房，買不起房”。故政府有必要通過限制房屋的投資，來穩(wěn)定我國的房價，例如中央銀行在購房者購買第一套、第二套以及第n套房時，應(yīng)當(dāng)制定不同的信貸政策，通過不斷提高首付比例以及貸款利率的方式來限制投資，而且對于部分購房需求極高的城市，應(yīng)當(dāng)采取購買多套房屋不貸款的措施。同時，除了限制房屋貸款之外，政府還可以通過收取房屋空置稅、提高物業(yè)稅等方式來加大“炒房”者的養(yǎng)房成本。

三、結(jié)束語

住房以及房地產(chǎn)問題由于其關(guān)系到社會公眾的切實利益，歷來都是社會的熱點問題。從2008年的金融危機開始，我國的經(jīng)濟呈下滑趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了極大的影響，隨之帶來的是各種金融風(fēng)險，例如市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、操作風(fēng)險以及誠信風(fēng)險。房地產(chǎn)作為我國的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，其市場的穩(wěn)定極為關(guān)鍵，故防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險迫在眉睫，筆者在本文提出了轉(zhuǎn)變住房供給的結(jié)構(gòu)、完善社會信用體系、建立長效調(diào)控機制以及限制房屋投資的應(yīng)對措施，從以上幾個方面入手，能夠在一定程度上防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險的發(fā)生，維持房地產(chǎn)市場的良好秩序。

作者簡介：張翔（1996年6月10日—），性別：男，籍貫：山東省德州市。華東政法大學(xué)，研究方向：邊防管理方向。