村民見利悔約，投資人如何理論？

聶姚

村民“違約”，不能僅僅限于“頭痛醫(yī)頭”，還要從深層次的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度體系的完善去思考這個問題。

“做這兩棟民宿的過程就是不斷和村民‘過招的過程。”四川大學(xué)引進(jìn)人才、建筑與環(huán)境學(xué)院規(guī)劃教研室副研究員高政軒說。

近年來，大批向往北窗高臥、悠閑避世生活的游客炒熱了鄉(xiāng)村，開設(shè)民宿成為進(jìn)入鄉(xiāng)村最為普遍的媒介。作為高校教師，高政軒覺得，開設(shè)民宿是一個發(fā)展機(jī)遇，同時也是實地教學(xué)的好機(jī)會。

2015年，在朋友的引薦下，高政軒選擇了瀘沽湖四川境內(nèi)一個村莊的兩棟房子。沒想到，伴隨這三年發(fā)展機(jī)遇的是與房屋主人不斷的糾紛，這讓高政軒身心俱疲。

高政軒的遭遇

“其實剛開始的時候還挺順利的，對于房屋的設(shè)計、改造方式兩家都很配合?！备哒幷驹诔啥嫉墓ぷ魇掖斑?，有點失神地看著遠(yuǎn)處。

高政軒做民宿的這兩家屋主，是兩姐妹。姐姐多年前就開始做簡單的游客住宿接待，妹妹因資金短缺，院中的摩梭花樓多年來只搭建好框架。妹妹家的房屋狀態(tài)，對高政軒來說更具有改造價值。在多次協(xié)商后，高政軒和兩姐妹達(dá)成：改造費由高政軒團(tuán)隊全款支付，其中姐姐家投資10萬元，妹妹家投資80萬元，運營后的房費五五分成。

為了合同簽訂順利進(jìn)行，高政軒請來了村干部作為見證人。但在簽合同時，姐姐將原本協(xié)商的十年租期改為了六年。雖然妹妹家的租期未變，但高政軒團(tuán)隊還是被突如其來的變化打得有點措手不及，最終還是簽了。

正式開始施工前，高政軒給兩家分別看了設(shè)計施工圖，她們沒有異議，不過動工伊始，矛盾就陸續(xù)產(chǎn)生了。

姐姐提出了很多與施工圖不符的改造想法，還由于她的原因?qū)е绿旎ò宀牧现匦沦I了三次，地板重新買了兩次，多出的費用都由高政軒團(tuán)隊承擔(dān)。如果拒絕，工程就難以推進(jìn)。高政軒很無奈，但最后還是妥協(xié)了。

發(fā)生矛盾時，高政軒曾找當(dāng)時的見證人、村干部進(jìn)行協(xié)調(diào)，但是他們因為“怕得罪人”而拒絕。

“這種時候，老鄉(xiāng)見老鄉(xiāng)真是淚眼汪汪。”高政軒有些自嘲地笑著，他在瀘沽湖遇到臺灣老鄉(xiāng)，老鄉(xiāng)跟他有著相似的遭遇，“我倆一起坐在亭子里流淚，他哭得很傷心。他已經(jīng)60多歲了，賣了幾套上海的房產(chǎn)，在這里租了另外三個姐妹的三棟房子，經(jīng)營中由于很難完全平衡三姐妹間的利益，導(dǎo)致彼此爭執(zhí)不斷，最終影響到他的經(jīng)營。去年他把所有東西全部轉(zhuǎn)賣，回臺灣了?！?/p>

矛盾不斷升級，高政軒也想提出撤資。但“一旦違背之前簽訂的合約，將支付一百萬元的違約費”。合同只對我們有效，但他們卻一次次地踐踏，高政軒氣憤地說。

在一次次妥協(xié)中，姐妹兩家的工程終于完工了，2017年年初，民宿正式營業(yè)。

在高政軒和團(tuán)隊的推廣下，民宿客源不錯。2017年，妹妹家總共營業(yè)額13萬余元，高政軒團(tuán)隊分得6萬余元，而姐姐家他只收到了一次營業(yè)款。按照合同，民宿的房源信息統(tǒng)一發(fā)布在攜程、去哪兒等網(wǎng)站上，房客通過網(wǎng)絡(luò)下單、支付后獲取房間電子鎖密碼。但姐姐家私自破壞了電子鎖，自己接待客人，導(dǎo)致高政軒無法掌控經(jīng)營情況。

高政軒發(fā)現(xiàn)這種情況后，親自帶游客到姐姐家住宿，但被姐姐拒絕，趕了出來。他多次上門討要說法，都沒有效果，看著被破壞的門鎖，高政軒和姐姐家沒再聯(lián)系了。

數(shù)次“過招”，高政軒都“敗下陣來”，下一步他決定訴諸法律，爭取自己的權(quán)益。

違約皆因利益起

比起高政軒，璋花花似乎要“幸運”一些，雖然也被“悔約”，但是損失不算大。2015年，一次旅游時，璋花花發(fā)現(xiàn)都江堰市中興鎮(zhèn)的一個山坳，峰巒疊翠、環(huán)境清幽。這里沒有公路直達(dá)，在山口停下后還需要步行二十分鐘，因此并沒有多少游客前往此處。

山坳里共有五戶村民，開著傳統(tǒng)的農(nóng)家樂。璋花花打算重新統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計，改造成高端民宿，預(yù)計總投資2000萬元。

璋花花與村民簽訂了初步協(xié)議，此后的一兩年中幾乎扎根于此。請地質(zhì)勘探隊勘探地質(zhì)、請策劃團(tuán)隊制定民宿定位及推廣、請設(shè)計師出效果圖……前期的準(zhǔn)備工作共計花費十余萬元。而在此期間，傳來了修路的風(fēng)聲——將來會規(guī)劃一條公路，直通山坳。

她向村民提出，簽訂正式合同，但村民的態(tài)度開始變得有些曖昧。到最后，村民直接拒絕了璋花花的民宿計劃。

對于反悔的原因，其中一戶村民表示，路不通，需要璋花花帶來客源，路通了，不用她帶，游客也會來。而實際上，已經(jīng)通了公路的山坳如今的客流量并不像他們當(dāng)初想象中那樣大增。

現(xiàn)在，璋花花在邛崍和另一戶村民簽訂了房屋租賃合同，租賃時間為二十年，她在原址上重建的新民宿即將開業(yè)。但對于未來可能存在的房產(chǎn)糾紛，經(jīng)歷了一次“反悔”后的璋花花也存有隱憂。

有律師表示，隨著近年來農(nóng)村土地的大幅度增值，農(nóng)民起訴要求合同無效，收回房屋，其中小產(chǎn)權(quán)房糾紛已成為全國性的司法難題。 比較出名的就是北京宋莊藝術(shù)家與村民的房訟糾紛。

麗江房屋糾紛近年來也是風(fēng)波不斷，隨著旅游的蓬勃發(fā)展，直接帶動了租金的高速上漲，之前和客棧經(jīng)營者簽訂了長期合同的房東們發(fā)現(xiàn)，自己的租金遠(yuǎn)低于市場價，毀約的事件開始頻繁出現(xiàn)。麗江市客棧商會會長王立東就公開表示，毀約情況在大研古城和束河古鎮(zhèn)很常見，受利益驅(qū)使，“古城房東違約率可能超過80%?！?/p>

對于這種現(xiàn)象，四川省社會科學(xué)院副院長、研究員郭曉鳴分析，在我國，農(nóng)村大量農(nóng)房閑置是資源浪費的現(xiàn)象，從農(nóng)地、農(nóng)房效率角度出發(fā)，鄉(xiāng)村旅游等城市需求進(jìn)入鄉(xiāng)村，有利于盤活閑置農(nóng)房。但由于我國土地制度的限制，農(nóng)房和農(nóng)村宅基地不能買賣，只能以租賃形式呈現(xiàn)。在這過程中，出現(xiàn)農(nóng)民反悔的因素有三，一是由于租房者在房屋使用中發(fā)生使用變化，二是租房者在使用過程中可能帶來對農(nóng)房功能性改建和損害的行為，三是從農(nóng)民角度來說，出于周邊地區(qū)和所在區(qū)域農(nóng)房租賃價格上漲、由于逐利的目的、自己正常需求等等。反悔有合理也有不合理的。

利益博弈還要從產(chǎn)權(quán)求破解

雖然在瀘沽湖的民宿之路讓高政軒費心、傷心，但也有成功之處——與妹妹家的合作進(jìn)展很順利，空置的花樓被改造成傳統(tǒng)摩挲風(fēng)格的民宿很受游客歡迎，妹妹家的經(jīng)濟(jì)狀況因此改善了不少。

高政軒說，過去，由于貧困，妹妹在村里很沒有地位，走路都是低著頭，勾著背，靠著路邊走。新建好的房子成為村里一道靚景，去年過年，村里的活佛去了她家。現(xiàn)在她走路，不僅背挺直了，還會時不時哼起歌，臉上的笑容也多了。

如今，妹妹家的民宿主要由她兒子負(fù)責(zé)運營和管理。以前，她兒子在成都當(dāng)保安，一個月包吃住，工資不到三千塊錢，現(xiàn)在一年在家就能賺6萬多元，他在村里的地位也提高了?！叭ツ辏謇锔傔x村長，很多村民都推選他，他拒絕了，但是村里有什么大事還是會找他商量，覺得他是有能力的人?！备哒幷f，這是他沒有想到的變化。

當(dāng)下的鄉(xiāng)村振興，外來投資者是重要的建設(shè)推動力量。一方面必須保障農(nóng)民利益，實現(xiàn)共贏共享；另一方面，投資者的合法權(quán)益也要得到保護(hù)。如何給投資者提供一個長久、安全的投資環(huán)境，讓他們愿意留下，助力鄉(xiāng)村發(fā)展，在當(dāng)下顯得尤為重要。不能讓他們“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。

西南財經(jīng)大學(xué)中國西部經(jīng)濟(jì)研究中心研究員賈晉認(rèn)為，目前，我國村民法律契約意識淡薄，集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的滯后導(dǎo)致村集體在村莊開發(fā)建設(shè)中的話語權(quán)和作用較弱，在面臨社會資本進(jìn)入鄉(xiāng)村，出現(xiàn)利益博弈和對立時，很難進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)和溝通。且中國鄉(xiāng)村產(chǎn)權(quán)制度改革滯后于鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，缺乏突破性的制度變革。

他認(rèn)為，基層政府必須營造一個較好的資本進(jìn)入、發(fā)展以及退出的制度環(huán)境。從一些地方發(fā)展的實踐看，政府對鄉(xiāng)村發(fā)展要加強統(tǒng)一規(guī)劃，對于新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的發(fā)展要加強統(tǒng)一的規(guī)劃引導(dǎo)；要構(gòu)建規(guī)范的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)交易市場，對于流轉(zhuǎn)的各類產(chǎn)權(quán)要進(jìn)行監(jiān)督；同時，有必要建立產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保及風(fēng)險防范化解機(jī)制。另外，基層政府和集體經(jīng)濟(jì)組織也可以通過土地整理、宅基地退出、建立土地股份合作社等方式將零散的建設(shè)用地納入整體開發(fā)規(guī)劃的框架，減少村民個體行為的不確定性。

村民“違約”，不能僅僅限于“頭痛醫(yī)頭”的治標(biāo)之策，還要從深層次的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度體系的完善去思考這個問題。應(yīng)當(dāng)給予基層在制度創(chuàng)新方面更多的自由探索權(quán)，總結(jié)現(xiàn)行試點區(qū)域的經(jīng)驗，構(gòu)建適宜不同區(qū)域特點和資源稟賦的差異性農(nóng)村產(chǎn)權(quán)和農(nóng)地制度體系。（應(yīng)采訪者要求，文中璋花花為化名）