幾種特殊建筑構(gòu)造計(jì)容面積系數(shù)計(jì)算的探討

李峰，丁建勛

(珠海市測(cè)繪院，廣東 珠海 519015)

1 引 言

容積率[1](建筑面積毛密度)是指一定地塊內(nèi)計(jì)容總建筑面積(計(jì)容建筑面積等于基礎(chǔ)建筑面積加核增面積或核減面積)與建筑用地面積的比值。其作為一項(xiàng)典型的區(qū)劃控制技術(shù)，首先于1957年的芝加哥提出并采用，后來(lái)于1961年也為紐約的區(qū)劃條例采用，它以地塊內(nèi)建筑高度和體量控制，為建筑設(shè)計(jì)提供了靈活性，并且是相關(guān)規(guī)劃行政主管部門(mén)判定建筑是否符合規(guī)劃報(bào)建的重要參考依據(jù)。由其定義可看出規(guī)劃建設(shè)用地面積是固定值，總計(jì)容建筑面積計(jì)算準(zhǔn)確性是判定容積率的前提，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)日新月異，各種新型建筑結(jié)構(gòu)無(wú)法從相應(yīng)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)直接解讀判斷，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商想方設(shè)法利用規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)漏洞將“贈(zèng)送面積”、“計(jì)容面積”“核增面積”“核減面積”等概念混淆，并且實(shí)際工作中不好把握如何計(jì)算。作者根據(jù)多年測(cè)量實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)列舉幾種容易出現(xiàn)且不易判定的建筑構(gòu)造，提出自己的認(rèn)識(shí)與建議。

2 幾種特殊建筑構(gòu)造計(jì)容面積計(jì)算的探討

目前，規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量中建筑物核增或核減前的建筑面積主要依據(jù)為GB/T50353-2013《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》、GB-T17986.1-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定計(jì)算的、不進(jìn)行面積分?jǐn)偟?、核定建筑物?jì)算容積率建筑面積(簡(jiǎn)稱計(jì)容建筑面積)的基礎(chǔ)面積；關(guān)于計(jì)算建筑物基礎(chǔ)面積的基礎(chǔ)上核增、核減計(jì)容建筑面積計(jì)算各省市出臺(tái)了《城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》與《城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的若干補(bǔ)充規(guī)定》等相關(guān)補(bǔ)充規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)具備計(jì)容建筑面積核增或核減條件的建筑物，必須計(jì)算建筑物的核增計(jì)容建筑面積或核減計(jì)容建筑面積。核增計(jì)容建筑面積為應(yīng)增計(jì)的、應(yīng)參與容積率計(jì)算的面積；核減計(jì)容建筑面積為應(yīng)減計(jì)的、不參與容積率計(jì)算的面積。但是我們實(shí)際工作中還是能發(fā)現(xiàn)部分建筑構(gòu)造存在規(guī)范或相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)有漏洞或者不完善的地方，主要如下：

2.1 陽(yáng)臺(tái)計(jì)容建筑面積的計(jì)算

建筑物中常見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)的不封閉陽(yáng)臺(tái)規(guī)范規(guī)定一般為按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍半算面積[2]，而往往有部分房屋在陽(yáng)臺(tái)底板至陽(yáng)臺(tái)上蓋的垂直空間范圍內(nèi)，建設(shè)有水平鏤空樓板或連接橫梁，或沿陽(yáng)臺(tái)開(kāi)敞面或主開(kāi)敞面有水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)體，如圖1、圖2所示：

圖1 陽(yáng)臺(tái)上方有懸掛墻體、橫梁墻身大樣

圖2 陽(yáng)臺(tái)上方有橫梁現(xiàn)狀圖

上述特殊情況規(guī)范中沒(méi)有明確規(guī)定，按規(guī)范要求僅將陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影半算建筑面積，懸掛梁體未作考慮。近些年來(lái)，開(kāi)發(fā)商將此情況作為“贈(zèng)送面積”“半贈(zèng)送面積”的超高陽(yáng)臺(tái)增加了房屋銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)，而此類梁體構(gòu)件位于建筑物主體結(jié)構(gòu)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)上下方垂直空間內(nèi)。因此此種陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積筆者認(rèn)為：結(jié)構(gòu)底板至其結(jié)構(gòu)頂板間有水平鏤空樓板或有連接橫梁、或沿該陽(yáng)臺(tái)主開(kāi)敞面有水平橫梁或掛墻且其層高達(dá)到或超過(guò)兩個(gè)自然層層高的住宅跨層不封閉陽(yáng)臺(tái)(包括跨層入戶花園、戶內(nèi)花園、空中花園、陽(yáng)光花房，基礎(chǔ)面積為零)，按其結(jié)構(gòu)底板外緣水平投影面積的0.5倍核增計(jì)容建筑面積。有的地區(qū)也出臺(tái)了相應(yīng)規(guī)定對(duì)超高陽(yáng)臺(tái)加倍計(jì)算建筑面積，希望國(guó)標(biāo)對(duì)類似問(wèn)題加以研究，如圖3所示。

圖3 各建筑構(gòu)造計(jì)算面積系數(shù)

2.2 飄窗計(jì)容建筑面積的計(jì)算

飄窗[3]顧名思義即為凸出建筑外墻面的窗戶，又稱“凸窗”或“港灣窗”。規(guī)范中規(guī)定：飄窗為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。凸出建筑結(jié)構(gòu)外圍、窗臺(tái)高度大于等于 0.40 m的窗體，應(yīng)認(rèn)定為飄窗；凸出建筑結(jié)構(gòu)外圍、窗臺(tái)高度小于 0.40 m的窗體，未凸出建筑結(jié)構(gòu)外圍的窗體，窗體上(下)方凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料(不包括百葉，下同)封閉的窗，均應(yīng)認(rèn)定為落地窗。由于規(guī)范規(guī)定飄窗不計(jì)算面積，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)各類假飄窗，企圖不計(jì)或少計(jì)基礎(chǔ)及計(jì)容建筑面積。如圖4、圖5所示：

圖4是在房屋室內(nèi)堆砌水泥平臺(tái)；圖5為木質(zhì)板窗體平臺(tái)，這類窗體稍加改建即變更為套內(nèi)空間，違反了設(shè)計(jì)飄窗的真正意義。因此，在規(guī)范沒(méi)有明確定義其建筑結(jié)構(gòu)要求時(shí)，根據(jù)規(guī)范及規(guī)定與實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為飄窗計(jì)容建筑面積分為兩種區(qū)別開(kāi)來(lái)。各面積計(jì)算系數(shù)如圖6所示：

圖4飄窗照片之一

圖5飄窗照片之二

圖6各建筑構(gòu)造計(jì)算面積系數(shù)

(1)飄窗：①飄窗進(jìn)深不大于 0.60 m且窗體凈高小于 2.10 m，窗臺(tái)高度不小于 0.45 m，各面積系數(shù)均為0；②飄窗進(jìn)深不大于 0.60 m且窗體凈高小于 2.10 m，窗臺(tái)高度小于 0.45 m，基礎(chǔ)面積系數(shù)為0，核增系數(shù)0.5，計(jì)容面積系數(shù)為0.5；③飄窗進(jìn)深不大于 0.60 m且窗體凈高大于 2.10 m，基礎(chǔ)面積系數(shù)為0.5，計(jì)容面積系數(shù)為0.5；④飄窗進(jìn)深大于 0.60 m，凈高大于 2.10 m，基礎(chǔ)面積系數(shù)為0.5，核增系數(shù)為0.5，計(jì)容面積系數(shù)為1；凈高小于 2.10 m，基礎(chǔ)面積系數(shù)為0，核增系數(shù)為1，計(jì)容面積系數(shù)1。

(2)落地窗：①落地窗進(jìn)深不大于 0.60 m且窗體高度小于 2.20 m，基礎(chǔ)面積系數(shù)為0.5，計(jì)容面積系數(shù)為0.5；②落地窗進(jìn)深不大于 0.60 m且窗體高度大于 2.20 m，基礎(chǔ)面積系數(shù)為1，計(jì)容面積系數(shù)為1 ；③落地窗進(jìn)深大于 0.60 m，高度≥2.20 m，基礎(chǔ)面積系數(shù)為1，計(jì)容面積系數(shù)為1；高度小于 2.20 m，基礎(chǔ)面積系數(shù)為0.5，核增系數(shù)為0.5，計(jì)容面積系數(shù)為1。

2.3 花池、結(jié)構(gòu)板、空調(diào)掛機(jī)擱板建筑面積計(jì)算規(guī)定

花池、結(jié)構(gòu)板、空調(diào)掛機(jī)擱板顧名思義分別為在建筑物中設(shè)置的用于種植花卉、房屋結(jié)構(gòu)支撐及放置空調(diào)室外壓縮機(jī)的建筑構(gòu)件。規(guī)范中花池及結(jié)構(gòu)板沒(méi)有其相關(guān)定義，即沒(méi)有關(guān)于花池及結(jié)構(gòu)板的面積計(jì)算規(guī)范，而規(guī)范中僅明確主體結(jié)構(gòu)外的空調(diào)室外機(jī)擱板(箱)不應(yīng)計(jì)算建筑面積。因此，很多小區(qū)將這個(gè)概念引入到建筑物中來(lái)，但又沒(méi)有按花池、結(jié)構(gòu)板、空調(diào)掛機(jī)擱板的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)施工，花池、空調(diào)掛機(jī)擱板等有的設(shè)置在陽(yáng)臺(tái)內(nèi)側(cè)，其底板與房屋、陽(yáng)臺(tái)高度一致。如此一來(lái)，花池后期多數(shù)會(huì)改為陽(yáng)臺(tái)等可利用空間。有的地區(qū)出臺(tái)了關(guān)于對(duì)花池、結(jié)構(gòu)板及空調(diào)擱板的計(jì)算建筑面積細(xì)則，希望國(guó)標(biāo)對(duì)類似問(wèn)題也加以研究與決定[4，5]。真假空調(diào)掛機(jī)擱板現(xiàn)場(chǎng)與真假花池現(xiàn)場(chǎng)如圖7、圖8所示：

圖7 真假空調(diào)掛機(jī)擱板現(xiàn)場(chǎng)照片

圖8 真假花池現(xiàn)場(chǎng)照片

因此，根據(jù)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)筆者認(rèn)為為使上述三種建筑構(gòu)造基礎(chǔ)面積及計(jì)容建筑面積系數(shù)計(jì)算更合理規(guī)范，其建筑構(gòu)造計(jì)容面積系數(shù)為：

(1)凸出建筑結(jié)構(gòu)外圍(不含陽(yáng)臺(tái))的無(wú)上蓋或上蓋高度大于等于 2.20 m，且具備下列條件之一，如無(wú)圍護(hù)物或與室內(nèi)不相通或進(jìn)深小于等于 0.60 m的花池或結(jié)構(gòu)板屬建筑結(jié)構(gòu)外圍的附屬物，均不計(jì)算基礎(chǔ)面積(基礎(chǔ)系數(shù)為零)，均不核增或核減計(jì)容建筑面積。

(2)花池、結(jié)構(gòu)板、空調(diào)外掛板等飄出建筑結(jié)構(gòu)外圍有圍護(hù)結(jié)構(gòu)(不包括百頁(yè))；陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)內(nèi)、外側(cè)與陽(yáng)臺(tái)樓板高差小于 0.5 m，進(jìn)深超過(guò) 0.8 m；則基礎(chǔ)面積系數(shù)為0.5，核增系數(shù)為0.5，計(jì)容面積系數(shù)為1.0；

(3)位于建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)部、上蓋高度大于等于 2.20 m、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的花池或結(jié)構(gòu)板，無(wú)論其進(jìn)深大小，其水平投影面積應(yīng)計(jì)入建筑主體結(jié)構(gòu)面積，不單獨(dú)計(jì)算基礎(chǔ)面積、不單獨(dú)核增或核減計(jì)容建筑面積。則基礎(chǔ)面積系數(shù)為1.0，核增系數(shù)為0，計(jì)容面積系數(shù)為1.0。

3 結(jié) 語(yǔ)

建筑工程計(jì)容建筑面積測(cè)繪計(jì)算是一項(xiàng)精細(xì)且煩瑣的工作，政策性強(qiáng)，精度要求高，涉及城市規(guī)劃管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)、居民居住環(huán)境適宜性等切身利益，筆者根據(jù)多年實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，從技術(shù)層面探討和總結(jié)了上述幾種特殊的建筑構(gòu)造的計(jì)容面積計(jì)算系數(shù)的一些建議，希望通過(guò)與同行的探討及交流，找到一個(gè)更為合理的測(cè)繪計(jì)算方法[6，7]。