給“公攤”打上制度補(bǔ)丁

文丨 高亞洲

直到今天，關(guān)于公攤都沒有準(zhǔn)確的說法和明確的法律規(guī)定，根據(jù)行業(yè)人士的觀察，現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中甚至還沒有“公攤建筑面積”和“公攤系數(shù)”這兩個(gè)術(shù)語。公攤面積亂象，不僅讓消費(fèi)者承擔(dān)了過高的購房成本，也會(huì)在物業(yè)費(fèi)等其他支出中遭遇不公。最重要的改變則是在合法性上打好補(bǔ)丁，通過法律制度的完善，獲取堂堂正正的法律身份，革除此前存在的積弊。

最近，“公攤”有點(diǎn)火，先是武漢多名業(yè)主維權(quán)，抗議某樓盤開發(fā)商在公攤問題上玩貓膩。隨后一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的?》的文章在網(wǎng)絡(luò)熱傳，在房?jī)r(jià)高企、調(diào)控不斷加碼的背景下，激起了很多網(wǎng)民共鳴。

縱觀全球，公攤算是個(gè)稀有物種了，很多國(guó)家的房屋買賣基本都是按照使用面積來計(jì)價(jià)的，沒有公攤一說。而溯源“公攤面積”，從它一出生就裹挾著資本的逐利本性，它最初發(fā)源于香港，是幾個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商鼓搗出來的。

從香港舶來后，公攤倒也沒有什么水土不服的情況，只是，經(jīng)歷數(shù)十年后，國(guó)內(nèi)樓市早已發(fā)生了翻天覆地的變化，關(guān)于公攤依然還是處于說不清、道不明的尷尬境地。一個(gè)最大的力證是，直到今天，關(guān)于公攤都沒有準(zhǔn)確的說法和明確的法律規(guī)定，根據(jù)行業(yè)人士的觀察，現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中甚至還沒有“公攤建筑面積”和“公攤系數(shù)”這兩個(gè)術(shù)語，只有住建部和地方政府的一些文件里能見到相關(guān)術(shù)語。

更讓人不可思議的是，公攤面積按理說是對(duì)建筑面積根據(jù)具體比例來分?jǐn)?，換句話說，在得出具體的公攤面積時(shí)，需要對(duì)建筑面積有精準(zhǔn)的掌握。而關(guān)于建筑面積測(cè)量的計(jì)算規(guī)定，只能在《測(cè)量規(guī)范》中找到，在《設(shè)計(jì)規(guī)范》中是沒有的，換句話說，是在房子建好后，才能測(cè)量出，但是，公攤面積往往是在售房時(shí)就已經(jīng)標(biāo)出，至于是如何“測(cè)算”出來的，估計(jì)也只有開發(fā)商自己知道。

在普遍情況下，目前多層“公攤面積”一般占15～20%左右，高層“公攤面積”則占到30%左右，縮水幅度還是很大的。而且，由于“公攤面積”缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，往往是開發(fā)商自說自話，隨意設(shè)置“公攤面積”占比，導(dǎo)致各樓盤、甚至于同一個(gè)樓盤不同樓的“公攤面積”都不一樣，部分房子“公攤面積”竟然高達(dá)50%，簡(jiǎn)直令人發(fā)指。

也正是由于相關(guān)規(guī)定的長(zhǎng)期缺位，在逐利沖動(dòng)下，從一開始便占據(jù)話語權(quán)的開發(fā)商，在公攤面積上可謂費(fèi)盡各種心思。根據(jù)媒體的調(diào)查，近年來，隨著商品房?jī)r(jià)格攀升，部分開發(fā)商更利用普通購房者對(duì)公攤面積缺乏深入了解與測(cè)算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，使之快速上漲并超過了30%，在山東某地甚至出現(xiàn)了50%的奇葩公攤。

公攤面積亂象，不僅讓消費(fèi)者承擔(dān)了過高的購房成本，也會(huì)在物業(yè)費(fèi)等其他支出中遭遇不公。尤其是隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅出臺(tái)，這樣的不公恐怕會(huì)繼續(xù)加劇。前不久武漢一些樓盤的業(yè)主之所以對(duì)公攤?cè)绱藨嵟?，是因?yàn)楣珨偯娣e竟然還按精裝標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

客觀來說，盡管創(chuàng)造“公攤”的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)消滅了“公攤”，既然公攤成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的慣例，并且得到了制度性認(rèn)可，也不能一棒子打死。現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是，當(dāng)公攤面積問題成為積弊，尤其是已經(jīng)越來越影響購房者的合法權(quán)益，就必須進(jìn)入社會(huì)治理的視野。我們常說圍觀帶來改變，當(dāng)輿論和公眾開始圍觀公攤面積問題，它應(yīng)該有所改變。

作為一種行業(yè)規(guī)則，最重要的改變，便是要在合法性上打好補(bǔ)丁——通過法律制度的完善，獲取堂堂正正的法律身份，革除此前存在的積弊。甚至可以審時(shí)度勢(shì)地對(duì)公攤面積的合理性進(jìn)行考量，探索出更符合現(xiàn)實(shí)需求，更科學(xué)合理的房屋面積計(jì)價(jià)方式，以保護(hù)各方的合法權(quán)益。