傷不起的公攤面積

文丨整理報道

模糊不清的“公攤”，事實上成了牟利的口袋。房屋銷售、物業(yè)費收取等依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，是包括公攤在內(nèi)的“建筑面積”，那么有著相當(dāng)“自由裁量”空間的公攤面積，對于購房者來說很容易產(chǎn)生不明不白的額外支出。

近日，一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米,這么坑的“公攤面積”到底怎么來的?》的文章在網(wǎng)絡(luò)熱傳,激起了很多網(wǎng)民共鳴。一套100平方米的房子，實際可得套內(nèi)面積可能只有70～80平方米，房屋公攤面積問題再次被推上風(fēng)口浪尖。

房屋面積哪去了

7月下旬，武漢多名業(yè)主維權(quán)，抗議某樓盤開發(fā)商在公攤問題上玩貓膩。

據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，有業(yè)主反映，該樓盤開發(fā)商對電梯、走廊等公攤面積也按室內(nèi)精裝價收費，且價格虛高。一套125平方米的房子，精裝修標(biāo)準(zhǔn)是2500元/平方米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。

乍一看，這個公攤面積沒有什么毛病，既然是用之于民當(dāng)然也要分?jǐn)傆诿瘛缀鯖]有人不用電梯、過道等公共設(shè)施，按照誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則，看起來貌似很合理。然而，公攤面積存在一系列的問題。

首先，“房屋公攤”只在很少一些地區(qū)存在，國際上通行的都是實際的套內(nèi)面積計算方式

住房公攤面積的存在是否合理？這里面開發(fā)商又有哪些貓膩？公攤面積是什么？

買100平方米的房子，結(jié)果實際住進(jìn)去只有70平方米，這憑空少了的面積就是公攤面積。

按照以往人們的認(rèn)知，大略會認(rèn)為，只要不是自己住宅里的面積，都是屬于公攤面積，甚至有些人會覺得，整個小區(qū)院子的每一片土地都屬于公攤面積。根據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。

這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由購房者買單。

誰都不希望房子的公攤面積太大，這里就涉及到公攤系數(shù)的概念。

舉個例子，打開房本，上面寫著“房屋建筑面積：84.47平方米；專有建筑面積(使用面積)：63.43平方米，分?jǐn)偨ㄖ娣e：21.04平方米”。但并沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤系數(shù)就是用分?jǐn)偨ㄖ娣e除以專有建筑面積，數(shù)值是0.33(即33%)。

旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部設(shè)計管理部高級經(jīng)理劉嘉在接受采訪時表示，住宅的公攤系數(shù)一般在0.18～0.25，商業(yè)用房一般在0.3～0.4，這些數(shù)據(jù)來自測繪公司的經(jīng)驗值。

但近年來，隨著房價上漲，公攤系數(shù)也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過52%。2017年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大，得房率只有42%。

而問題在于，現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有對公攤系數(shù)設(shè)定上限。這，也為許多房產(chǎn)商變相漲價提供了可操作的空間。同時會出現(xiàn)一個非常大的問題，房屋銷售時只講建筑面積，公攤面積要么避之不談，要么閃爍其詞，讓人搞不清楚實際面積多大，在買房選擇的時候非常困難，因為會出現(xiàn)同樣的89平方米小三房，實際面積相差出一間房的可能。甚至是，同樣一個項目，出現(xiàn)部分樓棟公攤大，部分樓棟公攤小的問題。在房價如此高昂的今天，高的公攤更成了買房難的隱形推手。

《光明日報》在其發(fā)表的《“買100平住70平”，是時候解決“公攤”問題了》的文章中指出，模糊不清的“公攤”，事實上成了牟利的口袋。房屋銷售、物業(yè)費收取等依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，是包括公攤在內(nèi)的“建筑面積”，那么有著相當(dāng)“自由裁量”空間的公攤面積，對于購房者來說很容易產(chǎn)生不明不白的額外支出。同時，這也產(chǎn)生法理困境，一個簡單的例子，如果公攤面積的物權(quán)屬業(yè)主，那么這些區(qū)域張貼廣告等收益，是否也該歸業(yè)主所有？業(yè)主付出了真金白銀的投入、空擔(dān)了所有者的名義，卻無法進(jìn)行有效處置與收益，按照常識一衡量，實在不可理喻。

法晚網(wǎng)認(rèn)為，這其中最大的問題在于業(yè)主究竟公攤了什么面積，這個事并不透明。換句話說，自己跟街坊一起擁有一個地方的產(chǎn)權(quán)，除了開發(fā)商，樓里的人并不清楚。于是，有人把地下室出租賺錢、有人跟業(yè)主收停車費，還有在樓頂或外立面做廣告，巨額收入沒進(jìn)業(yè)主腰包。

江南某市有一個案例，業(yè)主跟開發(fā)商、物業(yè)打官司，稱沒有證據(jù)證明地下車庫是開發(fā)商的，要求法院判決開發(fā)商不得收取停車費，最后判決：車庫是公攤，不得收費。

如果房地產(chǎn)主管部門能夠及時公布公攤面積的面積和位置，不要等法院受理了再去調(diào)取，這場官司也就不會發(fā)生。

其實公攤面積不是洪水猛獸，關(guān)鍵是業(yè)主“攤了”，卻沒有享受權(quán)利。

在很多黃金地段的樓盤，業(yè)主委員會行使權(quán)力比較得力的，房頂、樓面甚至電梯里的廣告，巨額收益都是歸業(yè)主的，除了進(jìn)了錢包，更多的可以用于支付物業(yè)費、綠化費或者投建健身娛樂等公用設(shè)施，受益的還是業(yè)主。

取消公攤可能嗎

關(guān)于公攤面積的討論鋪天蓋地，這也從一個側(cè)面反映出人們對出公攤面積的不滿。

在國外，并沒有公攤面積這一說法，得房率為100%。

其實早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計價的探索。

取消公攤面積，有識之士早就在呼吁，但這一問題一直沒有解決。

早在2011年，全國人大代表林燚在“兩會”期間就建議取消商品房預(yù)售制和公攤面積，按照套內(nèi)建筑面積計價，與國際接軌。他指出：公攤面積有多大仍然是開發(fā)商測量的，而且各地沒有什么統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，無論用何種方式計算房價，公攤面積對購房者來說都是個謎，經(jīng)常引起買賣雙方的爭執(zhí)。

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗認(rèn)為，對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術(shù)上都能做到，但問題就在于交易的信息是否透明，開發(fā)商是否愿意公開具體的公攤內(nèi)容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。

“建議取消公攤，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。”他說。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，一套房子的總價是固定的，如果按照套內(nèi)面積來算，那么每平方米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關(guān)鍵的是把標(biāo)準(zhǔn)制定清楚，能讓人看得明白。

漫畫《公攤面積》(張賢達(dá)/圖）

樓建波建議，在現(xiàn)有購房方式下，給開發(fā)商或代理銷售中介一項強(qiáng)制義務(wù)，即向購房者明示“到底分?jǐn)偭四男┟娣e”。

有學(xué)者建議，在條件成熟后，不妨取消公攤面積這一模式，將其與土地等一樣計入建房成本，而公共設(shè)施的維護(hù)運轉(zhuǎn)則由物業(yè)費進(jìn)行支撐。

《新華每日電訊》在其評論員文章中表示，公攤面積問題積弊已久,越漲越多的公攤面積實質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益,也損傷了市場經(jīng)濟(jì)的公平與公正。人們期待著相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時,能正視公攤面積亂象,探索更科學(xué)、合理的計價方式,切實保護(hù)百姓權(quán)益。

正如一篇評論員文章中所言：房子是用來住的，這已是當(dāng)前的政策設(shè)計與民間呼聲的共識。將“公攤”這一模糊不清的概念梳理清楚，讓使用面積成為交易依據(jù)，擠壓開發(fā)商的操作空間，就是在更大程度上復(fù)原、彰顯房子的居住屬性。當(dāng)房地產(chǎn)市場調(diào)控成為政策大語境的當(dāng)下，解決“公攤”問題，其實也并沒有逸出調(diào)控議題的統(tǒng)籌之外，甚至從法理層面說，它理當(dāng)成為優(yōu)先解決的基礎(chǔ)問題。