商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的路徑探析

劉心明

摘要：黨的十九大報(bào)告明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，“要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。培育和發(fā)展住房租賃市場已成為當(dāng)下共識。隨著政府、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)加速布局住房租賃市場，多層次的住房租賃金融需求也應(yīng)運(yùn)而生。商業(yè)銀行在金融回歸本源、服務(wù)實(shí)體、深化推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景之下，通過市場培育、平臺建設(shè)、產(chǎn)品創(chuàng)新等方式，積極搶占住房租賃金融業(yè)務(wù)的“藍(lán)?！?。

關(guān)鍵詞：租購并舉；住房租賃；住房金融。

住房租賃市場是我國住房市場的重要組成部分。十九大以來，住房租賃政策利好頻出，培育和發(fā)展住房租賃市場成為黨中央、國務(wù)院深化住房制度改革的重要部署。隨著住房租賃市場的深入發(fā)展，特別是在政府、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)等各類主體的積極參與推進(jìn)下，住房租賃各環(huán)節(jié)、各領(lǐng)域的金融需求和金融服務(wù)正在被加速衍生、創(chuàng)造，在此背景下，商業(yè)銀行應(yīng)積極布局和推進(jìn)住房租賃金融服務(wù)，利用金融力量解決社會痛點(diǎn)、難點(diǎn)問題，積極履行社會責(zé)任，用實(shí)際行動(dòng)踐行十九大精神。

1、當(dāng)前我國住房租賃市場發(fā)展概況

1.1 整體情況

自1998年住房分配貨幣化改革以來，我國房地產(chǎn)市場取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，商品房市場規(guī)模屢創(chuàng)新高，2017年我國商品房銷售額首次突破13萬億，銷售面積也首次突破16億平方米；商品房價(jià)格也維持高位運(yùn)行。然而，在“重售輕租”的市場結(jié)構(gòu)下，作為住房市場重要組成部分的住房租賃市場發(fā)展嚴(yán)重滯后，主要表現(xiàn)在：

一是住房租賃市場供給結(jié)構(gòu)不合理，市場規(guī)模有限。當(dāng)前居民個(gè)人出租房屋在住房租賃市場上占比達(dá)89.5%，導(dǎo)致住房租賃供給分散，不穩(wěn)定且體驗(yàn)感差，不能形成穩(wěn)固的住房租賃市場。二是租金回報(bào)率偏低，不同城市間市場發(fā)展不均衡。鏈接研究院數(shù)據(jù)顯示，在全國14個(gè)人口凈流入超過170萬的租賃市場熱門城市的租金回報(bào)率僅在1.17%至2.68%之間。三是住房租賃市場長效機(jī)制不健全、法律法規(guī)體系不完善。如缺乏住房租賃信息登記機(jī)制，也沒有明確的專職管理機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致住房租賃市場管理混亂，租賃市場信息不對稱，大大提高了交易成本；四是租購不同權(quán)帶來的擠出效應(yīng)。

整體上看，我國的住房租賃市場相對于房屋交易市場發(fā)展嚴(yán)重不足。培育和發(fā)展好我國的房地產(chǎn)租賃市場已經(jīng)成為亟待解決的重要問題。

1.2 發(fā)展機(jī)遇

一是政策紅利頻出。2016年5月國務(wù)院公布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展租賃住房市場的若干意見》，隨后中央提出建立租售并舉的住房制度，并鼓勵(lì)發(fā)展以租賃住房為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；2017年7月九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展租賃住房市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)，并選取廣州、深圳等12個(gè)城市開展試點(diǎn)；2018年《政府工作報(bào)告》提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。各地方政府積極跟進(jìn)，住房租賃市場發(fā)展如火如荼。

二是租賃市場前景廣闊。2017年鏈家研究院數(shù)據(jù)表明，從租賃市場供給來看，目前我國租賃房屋共4600萬套，而租賃人口已達(dá)1.6億；從租賃人口及房屋占比來看，我國租賃人口占比僅為11.6%，租賃房屋占比為18%，而英美等成熟市場占比均在35%以上；從住房租賃的市場化運(yùn)營主體來看，我國的機(jī)構(gòu)化運(yùn)營程度僅2%，而美國是30%左右，日本高達(dá)80%以上。

三是多主體參與形成合力。住房租賃是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長的行業(yè)，需多個(gè)主體共同參與。國有資本重在開發(fā)和金融環(huán)節(jié)的支持，市場化、民營化的租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢則主要體現(xiàn)在運(yùn)營和租后管理環(huán)節(jié)。在政策紅利的引導(dǎo)下，企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)都積極參與到住房租賃中，在租賃各環(huán)節(jié)形成有效的鏈接，實(shí)現(xiàn)住房租賃行業(yè)規(guī)?；I(yè)化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化?！?/p>

2、商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的路徑

2.1 整體情況

當(dāng)前，在租售并舉、大力發(fā)展租賃市場的政策背景下，住房租賃市場面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇，成為中國房地產(chǎn)市場的新藍(lán)海，也為商業(yè)銀行帶來豐富的業(yè)務(wù)機(jī)會及轉(zhuǎn)型升級空間。

2017年10月30日，中信銀行與碧桂園簽約長租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作，開啟“租購并舉”第一單；2017年11月，建行廣東省分行與廣東省住建廳、佛山市政府分別達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，邁出了政銀合作共同推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)的第一步，隨后一周內(nèi)，建行還先后同招商、華潤、萬科、恒大、碧桂園等11家房地產(chǎn)企業(yè)及比亞迪、方大集團(tuán)等11家承租企業(yè)簽訂住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議；同時(shí)，工商銀行、中國銀行、交通銀行等多家銀行密集宣布進(jìn)軍住房租賃市場，多采取銀政合作或銀企合作模式，給予住房租賃金融支持和技術(shù)支持。

2.2主要做法

2.2.1 業(yè)務(wù)模式上

銀政合作。住房市場關(guān)系國計(jì)民生，住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展受國家和地方政策影響較大，抓好住房租賃業(yè)務(wù)，關(guān)鍵要取得當(dāng)?shù)卣闹С?。一是積極參與、滲透政府主導(dǎo)項(xiàng)目的金融服務(wù)。主動(dòng)加強(qiáng)與政府主管部門的聯(lián)系，積極了解各級政府對當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場的規(guī)劃，特別是對政府主導(dǎo)的保障性租賃住房、人才公寓等項(xiàng)目要積極開展?fàn)I銷，通過開發(fā)貸、租賃運(yùn)營、后期管理等形式提供支持；二是積極營銷、搭建房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺。隨著政府加大推進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展，當(dāng)?shù)刈》孔赓U主管部門也亟需搭建政府租賃交易服務(wù)平臺來規(guī)范住房租賃各環(huán)節(jié)的管理，以提高住房租賃市場的透明度和效率?；诖?，銀行可積極搭建住房租賃綜合服務(wù)平臺并積極向政府推介，將政府、租賃企業(yè)、個(gè)體等各類市場參與主體接入平臺，形成完整的住房租賃市場體系。

銀企合作。面對住房租賃市場萬億級的“大蛋糕”，各家開發(fā)商也紛紛入局，通過開發(fā)建設(shè)、自持房產(chǎn)、代持運(yùn)營等方式開展住房租賃服務(wù)。一是積極開展住房租賃貸款，滿足開發(fā)企業(yè)在房屋租賃各環(huán)節(jié)的融資需求。如中信銀行在協(xié)議中約定3年內(nèi)為碧桂園長租住宅提供300億元保障性基金，還提供“定制式”、“一攬子”、“一站式”綜合化金融服務(wù)。二是創(chuàng)新住房租賃資產(chǎn)證券化等新型業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行要積極同房地產(chǎn)企業(yè)開展合作，以REITs的運(yùn)作模式為參考，創(chuàng)新金融工具，以轉(zhuǎn)移物業(yè)所屬項(xiàng)目公司股權(quán)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)等收益作為還款來源設(shè)計(jì)證券化產(chǎn)品，加大對住房租賃公寓的金融支持力度；還可以同優(yōu)質(zhì)物業(yè)開展合作，設(shè)計(jì)以公寓、商業(yè)地產(chǎn)等租金收益為標(biāo)的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，緩解企業(yè)資金壓力，助力企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營。

2.2.2 產(chǎn)品支持上

個(gè)人住房租賃貸款。即銀行向租戶發(fā)放貸款，然后一次性支付租金給房東，租戶每月直接向銀行還款。這樣一方面滿足了租客一次性支付租金的融資需求，借助銀行金融手段獲得穩(wěn)定、長期的居住權(quán)；另一面房東也可以一次性收取長期租賃合同的租金，提前鎖定收益。銀行從中收取利息，獲得客戶資源。

個(gè)人住房租賃貸款配套金融服務(wù)。即針對長租客戶，除了提供租賃貸款解決房租問題之外，還可以根據(jù)租期長短及客戶信用情況對優(yōu)質(zhì)客戶提供辦理公積金提取抵扣房租業(yè)務(wù)、推出專屬理財(cái)定制服務(wù)等，提升客戶體驗(yàn)，增強(qiáng)客戶粘性。

公司住房租賃貸款。即銀行可向住房租賃企業(yè)提供包括住房租賃開發(fā)貸款、住房租賃抵押貸款等多類信貸產(chǎn)品，滿足企業(yè)在各階段的資金需求。

住房租賃資產(chǎn)證券化。即將可以產(chǎn)生大規(guī)模穩(wěn)定現(xiàn)金流的租賃資產(chǎn) （租賃債權(quán)），通過結(jié)構(gòu)性重組，轉(zhuǎn)換成可以在金融市場上出售和流通的證券。此前，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，提出“重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金 （ REITS ）”。住房租賃資產(chǎn)證券化可以將未來穩(wěn)定可期的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)換為當(dāng)前的現(xiàn)金，繼而解決了租賃房企資金回籠較慢的問題，有利于住房租賃企業(yè)積極參與到住房租賃市場的建設(shè)中來。

3、商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融服務(wù)的挑戰(zhàn)

3.1 政策的把握

住房租賃市場關(guān)系民生問題，受政府制度建設(shè)及政策調(diào)整影響較大，特別是我國住房租賃市場的發(fā)展處于剛剛起步階段，很多規(guī)范、細(xì)則仍在積極探索、籌劃中。商業(yè)銀行應(yīng)積極跟進(jìn)，及時(shí)掌握最新政策變化，不斷修正住房租賃金融服務(wù)的精準(zhǔn)度。

3.2 經(jīng)驗(yàn)的積累

在我國，專業(yè)的住房租賃市場作為新生事物，其培育和運(yùn)營都無成熟的經(jīng)驗(yàn)可供參考，特別是以目前國內(nèi)住房租賃市場的現(xiàn)狀，商業(yè)銀行不能像開展傳統(tǒng)業(yè)務(wù)那樣只做資金提供者，而是要積極參與到租賃平臺建設(shè)、租賃房供給、租賃資金支持及后期運(yùn)營等各個(gè)環(huán)節(jié)，而這些都要在實(shí)踐中不斷積累經(jīng)驗(yàn)。

3.3 金融服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

住房租賃的發(fā)展是全產(chǎn)業(yè)鏈效率不斷提升的過程，它牽涉到住房租賃平臺建設(shè)、房源信息搜集及上線、住房租賃合同訂立及履行、后期運(yùn)營管理等一系列服務(wù)，也牽涉到政府、住房租賃企業(yè)、租賃雙方等各個(gè)主體，銀行提供相應(yīng)金融服務(wù)時(shí)不僅要關(guān)注單個(gè)環(huán)節(jié)，更要從整體鏈條上把控風(fēng)險(xiǎn)，這對住房租賃金融服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)把控提出了更高的要求。

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