房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析
——以入駐太原市的為例

段法劍，馮亞軍

(太原師范學(xué)院管理系，山西 晉中 030619)

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，特別是房地產(chǎn)行業(yè)更是爆發(fā)式的發(fā)展，同時(shí)也伴隨著房地產(chǎn)公司的數(shù)量急劇增加，而公司的質(zhì)量差異較大.如何衡量房地產(chǎn)公司的價(jià)值，最好的方法是根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，而財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的盈利能力更能反映出一個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)狀況和核心競(jìng)爭(zhēng)力[1].然而，在房地產(chǎn)企業(yè)中，上市房地產(chǎn)公司更有代表性，也更能反映出房地產(chǎn)行業(yè)中存在的普遍問(wèn)題[2].

1 數(shù)據(jù)來(lái)源與指標(biāo)選取

本文選取入駐太原市的8家上市公司作為分析對(duì)象，分別是：萬(wàn)科(000002)SZ、恒大地產(chǎn)(03333)HK、碧桂園(02007)HK、中國(guó)海外發(fā)展(00688)HK、保利地產(chǎn)(600048)SH、華潤(rùn)置地(01109)HK、富力(02777)HK、融創(chuàng)中國(guó)(01918)HK.其中，有6家在香港聯(lián)合交易所上市，1家在上海證券交易所上市，1家在深圳證券交易所上市.本文以8家上市公司2011-2015年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過(guò)制作對(duì)比表格，從橫向和縱向兩個(gè)方面來(lái)分析各公司的盈利能力.

本文選取了四個(gè)主要的盈利指標(biāo)分析上市公司盈利能力[3]，分別為：1)銷(xiāo)售毛利率；2)總資產(chǎn)收益率；3)凈資產(chǎn)收益率；4)每股收益.銷(xiāo)售毛利率、總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率屬于相對(duì)值指標(biāo)，每股收益屬于絕對(duì)值指標(biāo)，在分析凈資產(chǎn)收益率的時(shí)候，加入資產(chǎn)負(fù)債率作為輔助.

另外，由于本文選取的8家上市公司均為全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)十強(qiáng)，其各方面都具有良好的代表性，所以本文在分析過(guò)程中使用這8家公司的均值來(lái)替代行業(yè)均值.

2 房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析

2.1 銷(xiāo)售毛利率

銷(xiāo)售毛利率是毛利占銷(xiāo)售凈值的百分比，其中毛利是銷(xiāo)售凈收入與產(chǎn)品成本的差.銷(xiāo)售毛利率是上市公司的重要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，能反映公司產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和獲利潛力.它反映了企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售的初始獲利能力，是企業(yè)凈利潤(rùn)的起點(diǎn)，沒(méi)有足夠高的毛利率便不能形成較大的盈利.表1為8家上市公司的銷(xiāo)售毛利率指標(biāo)數(shù)據(jù).

表1 銷(xiāo)售毛利率對(duì)比表 %

數(shù)據(jù)來(lái)源：巨潮資訊網(wǎng)和同花順數(shù)據(jù)庫(kù)

從表1可以看出：1)8家上市公司銷(xiāo)售毛利率均值在2011-2015年間分別為37.79%,34.97%,30.83%,29.09%,27.10%，逐漸降低且五年間毛利率降低了10.69%，表明房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，行業(yè)利潤(rùn)在競(jìng)爭(zhēng)中在越來(lái)越趨向合理，暴利收入已然成為過(guò)去，低毛利率成為新常態(tài).2)房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化明顯，上表中的8家房地產(chǎn)公司都是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的前十強(qiáng)，但數(shù)據(jù)顯示部分房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售毛利率下降明顯，如碧桂園、融創(chuàng)中國(guó).同時(shí)也有部分公司的銷(xiāo)售毛利率則相對(duì)較為穩(wěn)定，如萬(wàn)科、中國(guó)海外發(fā)展、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等.

2.2 總資產(chǎn)收益率

總資產(chǎn)收益率是另一個(gè)衡量企業(yè)收益能力的重要指標(biāo)，是凈利潤(rùn)與平均資產(chǎn)總額的百分比. 總資產(chǎn)收益率的高低直接反映了公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和發(fā)展能力，也是決定公司是否應(yīng)舉債經(jīng)營(yíng)的重要依據(jù).

表2 總資產(chǎn)收益率對(duì)比表 %

數(shù)據(jù)來(lái)源：巨潮資訊網(wǎng)和同花順數(shù)據(jù)庫(kù)

根據(jù)表2可知，8家上市房企總資產(chǎn)收益率2011-2015年間整體是逐漸降低趨勢(shì)，主要原因是凈利潤(rùn)增速較之前有所降低.萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)排名第一，總資產(chǎn)收益率五年間略有降低，但是總體保持平穩(wěn)，公司運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健.中國(guó)海外發(fā)展在房地產(chǎn)行業(yè)排名第六，但是總資產(chǎn)收益率卻是最高的，這得益于該公司超高的運(yùn)營(yíng)能力帶來(lái)的高額凈利潤(rùn)，該公司多年凈利潤(rùn)都是行業(yè)第一.恒大地產(chǎn)的總資產(chǎn)收益率五年間是由8.31%逐漸降低到2.82%，該情況主要受公司發(fā)展規(guī)劃的影響，恒大集團(tuán)近幾年加速擴(kuò)張，為提高增長(zhǎng)速度、加大市場(chǎng)占有率，公司以降低收益作為代價(jià)，比如，為了加速回款，對(duì)于提前還款的業(yè)主享受大比例優(yōu)惠折扣(9%～12%).保利地產(chǎn)近五年發(fā)展較為穩(wěn)健，總資產(chǎn)收益率較萬(wàn)科相當(dāng).華潤(rùn)置地做為一家老牌央企，總資產(chǎn)收益率僅次于中國(guó)海外發(fā)展，而且較為穩(wěn)定.而富力地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)的總資產(chǎn)收益率逐年降低非常明顯.

2.3 凈資產(chǎn)收益率

凈資產(chǎn)收益率是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比，它反映了股東投入到企業(yè)的資本盈利能力的大小，但其并不能全面反應(yīng)一個(gè)公司的資金運(yùn)用能力，為使得分析更有效，本文結(jié)合上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比表進(jìn)行分析.

表3 凈資產(chǎn)收益率對(duì)比表 %

數(shù)據(jù)來(lái)源：巨潮資訊網(wǎng)和同花順數(shù)據(jù)庫(kù).

表4 資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比表 %

數(shù)據(jù)來(lái)源：巨潮資訊網(wǎng)和同花順數(shù)據(jù)庫(kù).

從表3可以看出，從2011-2015年8家上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率平均值逐年下降.下降的主要原因可能是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，使得毛利率逐漸降低，進(jìn)而促使凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度相對(duì)于凈資產(chǎn)增長(zhǎng)速度較慢，最后導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率降低.同時(shí)可以注意到，融創(chuàng)中國(guó)、恒大地產(chǎn)和保利地產(chǎn)這三家房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率基本一直高于平均值，但是逐年向行業(yè)凈資產(chǎn)收益率平均值靠攏.而萬(wàn)科和中國(guó)海外發(fā)展這兩家房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率與平均值則基本持平，需要指出的是，萬(wàn)科在市場(chǎng)普遍下滑的趨勢(shì)中，凈資產(chǎn)收益率仍能保持基本不變，說(shuō)明其盈利能力是比較穩(wěn)定的.

另外，由于凈資產(chǎn)收益率較高的幾家公司，其收益率相差不大，為了更好地分析其資本運(yùn)作能力強(qiáng)弱，本文引入了資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比表(表4).資產(chǎn)負(fù)債率越低表明財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小，所以在盈利能力相近的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率越低，盈利越安全穩(wěn)定.房地產(chǎn)行業(yè)由于其特殊性，前期投資額比較大，故而一般認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率正常范圍為60%～70%.通過(guò)表4可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)海外發(fā)展和華潤(rùn)置地的資產(chǎn)負(fù)債率明顯低于房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均值，更加突出了中國(guó)海外發(fā)展和華潤(rùn)置地的超強(qiáng)資本運(yùn)作能力和內(nèi)部成本控制能力，尤其是中國(guó)海外發(fā)展.而融創(chuàng)中國(guó)、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)等的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)逼近甚至超過(guò)80%，說(shuō)明其面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相比正常水平要高一些.

2.4 每股收益

每股收益指稅后利潤(rùn)與股本總數(shù)的比率，是普通股股東每持有一股所能享有的企業(yè)凈利潤(rùn)或需承擔(dān)的企業(yè)凈虧損，通常被用來(lái)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，衡量普通股的獲利水平及投資風(fēng)險(xiǎn).

從表5中可知，萬(wàn)科、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地等公司每股收益較高且每年都在增長(zhǎng)，表明其持續(xù)增長(zhǎng)能力較強(qiáng)，公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健.通過(guò)計(jì)算得知，五年內(nèi)每股收益的平均增速萬(wàn)科為17.21%，中國(guó)海外發(fā)展最高為19.39%，華潤(rùn)置地為16.67%.特別是中國(guó)海外發(fā)展，2011年每股收益為1.49，是8家公司中的最高值，五年間以19.39%的比例高速增長(zhǎng)，其每股收益基本處于領(lǐng)先地位.有些公司每股收益五年內(nèi)基本不變，甚至有所下降，表明公司經(jīng)營(yíng)可能存在一定的問(wèn)題，導(dǎo)致公司收益能力受到限制.

表5 每股收益對(duì)比表 元/每股

數(shù)據(jù)來(lái)源：巨潮資訊網(wǎng)和同花順數(shù)據(jù)庫(kù).

3 結(jié)論和建議

3.1 結(jié)論

1)8家上市房地產(chǎn)公司2011年-2015年銷(xiāo)售毛利率平均值分別為37.79%，34.97%，30.83%，29.09%，27.10%，五年下降了10.69%.這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，行業(yè)利潤(rùn)在競(jìng)爭(zhēng)中在越來(lái)越趨向合理，暴利時(shí)代已成為過(guò)去；房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化明顯.

2)2015年，中國(guó)海外發(fā)展總資產(chǎn)在上市房地產(chǎn)公司中排名第五，但是總資產(chǎn)收益率和每股收益是在五年內(nèi)基本都處在首位或前列，表現(xiàn)出很強(qiáng)的盈利能力.這主要得益于中國(guó)海外發(fā)展較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力所帶來(lái)的高額利潤(rùn)，該公司凈利潤(rùn)多年都在行業(yè)內(nèi)排名第一.因此，在不考慮擴(kuò)張能力、公司戰(zhàn)略等因素，單從盈利能力來(lái)看，中國(guó)海外發(fā)展的盈利能力是8家上市公司中最強(qiáng)的.

3)資產(chǎn)負(fù)債率大小影響盈利能力的穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率正常范圍為60%～70%，然而，目前國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，高額負(fù)債在增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)，還加大了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn).中國(guó)海外發(fā)展和華潤(rùn)置地的資產(chǎn)負(fù)債率在正常范圍內(nèi)，且明顯低于房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均值，尤其是中國(guó)海外發(fā)展.而融創(chuàng)中國(guó)、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)等的資產(chǎn)負(fù)債率已超出正常范圍，且已逼近甚至超過(guò)80%，單從資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來(lái)看，后者的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于前兩者.

3.2 建議

1)在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，銷(xiāo)售毛利率逐漸下降的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)公司應(yīng)做到“兩個(gè)極致”.一是房地產(chǎn)公司應(yīng)該多以如中國(guó)海外發(fā)展這樣的公司為目標(biāo)，將經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本費(fèi)用管控做到極致，最大限度地降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率.二是將產(chǎn)品和服務(wù)做到極致，開(kāi)發(fā)客戶喜歡的、放心的產(chǎn)品，提供細(xì)致的、真誠(chéng)的服務(wù)，這樣才能打動(dòng)客戶，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，同時(shí)樹(shù)立自己良好的品牌.做到兩個(gè)極致，房地產(chǎn)公司才會(huì)形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能擁有較強(qiáng)的盈利能力.

2)我國(guó)房地產(chǎn)公司近幾年雖然盈利能力有所下降，但與其他行業(yè)相比之下，盈利水平還是較高的.在穩(wěn)定和提高盈利能力的同時(shí)，房地產(chǎn)公司還要特別注意適當(dāng)控制資產(chǎn)負(fù)債率，因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高會(huì)加大房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響到企業(yè)的盈利能力.