新時期房地產(chǎn)項目成本預(yù)算管理流程及其優(yōu)化控制策略分析

王 瑜

(江西金投置地有限公司， 江西 南昌)

1 房地產(chǎn)企業(yè)推行預(yù)算管理的基本價值

1.1 預(yù)算管理有助于提升資源的合理配制

由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍廣泛，其中可以為技術(shù)研發(fā)部門、營銷部門等多個部門，但各部門之間缺乏有效的協(xié)作配合，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資源缺乏合理性配置。而加強預(yù)算管理，能合理分配人力、物力、財力等資源，避免資源分配不均造成資源浪費。

1.2 預(yù)算管理有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理能力

在房地產(chǎn)企業(yè)管理中企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的防范一直重中之重。預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的重要組成部分，通過建立全方位、全過程的監(jiān)控指標(biāo)體系，實現(xiàn)對財務(wù)資源的及時監(jiān)控，確保財務(wù)資源的合理運用。通常，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作的主要內(nèi)容是有效地估算和計算企業(yè)的收入、成本和費用等，同時，將預(yù)算結(jié)果上報給企業(yè)管理部門。在投資決策中，企業(yè)管理者必須充分參考預(yù)算管理策略，提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險的能力。

1.3 預(yù)算管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展

預(yù)算管理作為一項綜合性強的系統(tǒng)工作，關(guān)系著整個房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，其不僅涉及企業(yè)的財務(wù)部門，還需要其他部門以及分支機構(gòu)的聯(lián)合參與。例如，從一開始籌建拿地環(huán)節(jié)，就要制定相應(yīng)的預(yù)算方案，并研究分析該如何實施項目設(shè)計，如何根據(jù)目標(biāo)市場賴制定相應(yīng)的銷售措施等。開展這些環(huán)節(jié)工作，有利于整合企業(yè)的整體實力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)項目成本預(yù)算管理的實施流程

2.1 預(yù)算的編制

(1)計劃。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營方案由兩個方面組成：一是房地產(chǎn)行業(yè)的特點是以項目管理為主線，所以相應(yīng)的就是項目開發(fā)計劃；二是企業(yè)經(jīng)營管理計劃，主要關(guān)注企業(yè)的利潤和效益指標(biāo)，建立企業(yè)的指標(biāo)體系。

(2)編制。房地產(chǎn)企業(yè)要按照全體員工的參與、上下級的結(jié)合、編制、分類和綜合平衡來實施預(yù)算編制工作。本年度預(yù)算指標(biāo)都需要由企業(yè)預(yù)算部門進(jìn)行發(fā)布。而各二級預(yù)算部門要綜合考慮業(yè)務(wù)目標(biāo)和部門業(yè)務(wù)計劃進(jìn)行部門預(yù)算的編制。

2.2 預(yù)算的執(zhí)行

(1)加強日?？刂曝?zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)實行預(yù)算管理制度后，應(yīng)分解預(yù)算目標(biāo)，實行預(yù)算責(zé)任制。預(yù)算責(zé)任部門應(yīng)編制預(yù)算帳務(wù)，組建專職預(yù)算管理人員及時登錄相關(guān)信息，定期與財務(wù)部門核對并反饋信息。

(2)嚴(yán)格執(zhí)行各項預(yù)算計劃，特別是項目的開發(fā)計劃。

(3) 堅持動態(tài)管理。企業(yè)預(yù)算管理委員會應(yīng)及時掌握信息，通過日常動態(tài)檢查、月度分析評估、中期檢查預(yù)測，及時合理調(diào)整，及時預(yù)警。

(4) 預(yù)算控制與業(yè)務(wù)開展關(guān)聯(lián)。企業(yè)各部門需以預(yù)算指標(biāo)為經(jīng)營活動的基礎(chǔ)，加強各項業(yè)務(wù)審批和財務(wù)審批控制，明確區(qū)分預(yù)算內(nèi)外的授權(quán)管理。

2.3 預(yù)算偏差分析、調(diào)整

該環(huán)節(jié)主要檢驗項目預(yù)算的執(zhí)行情況。分析和調(diào)整主要包括跟蹤前期改進(jìn)措施的實施、與各種預(yù)算指標(biāo)的比較、各指標(biāo)的完成度、分析影響指標(biāo)完成的各項因素、以及對改善差異的分析及策略等，進(jìn)而把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展動態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理部門根據(jù)各部門的預(yù)算指標(biāo)匯總報告，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整最佳方案決策，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。

2.4 預(yù)算考核評估與管理

完善預(yù)算考核和管理，作為績效考核體系的一部分，始終貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、管理控制模式。評估目標(biāo)應(yīng)逐步實施，從高層到中層到員工，從組織到個人。預(yù)算指標(biāo)在評價和評價時應(yīng)遵循量化容易、計算方便的原則。評估內(nèi)容主要是衡量預(yù)算的準(zhǔn)確性和標(biāo)準(zhǔn)化、預(yù)算工作的組織化、預(yù)算執(zhí)行過程的規(guī)范化，以及是否依據(jù)預(yù)算調(diào)整過程等等。

3 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目成本預(yù)算管理中的問題

3.1 預(yù)算指標(biāo)的制定缺乏科學(xué)性

在編制預(yù)算指標(biāo)時，房地產(chǎn)企業(yè)把主要精力放在了是銷售率和收益率等方面，但對預(yù)算編制的可行性，是否滿足項目規(guī)劃和企業(yè)整體戰(zhàn)略方面缺乏重視。此外，當(dāng)政策或市場變化導(dǎo)致出現(xiàn)變動時，不能及時的調(diào)整預(yù)算指標(biāo)，導(dǎo)致預(yù)算方案的指導(dǎo)作用難以發(fā)揮。

3.2 缺乏全員意識

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)算的重要性認(rèn)識不足，認(rèn)為預(yù)算只是一種財務(wù)行為，財務(wù)部門負(fù)責(zé)制定和控制預(yù)算。事實上，預(yù)算工作是需要企業(yè)全體成員參與，它與所有員工、項目工期管理、預(yù)決算管理等密切相關(guān)。

3.3 成本預(yù)算管理考核方式過于簡化

在房地產(chǎn)企業(yè)中，預(yù)算考核方法主要是以實際指標(biāo)與預(yù)算指標(biāo)的差異作為考核的評分指標(biāo)，以此衡量房產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平。該預(yù)算考核方法相對簡單，但也存在缺陷，就是預(yù)算編制和執(zhí)行過程中缺乏相關(guān)的監(jiān)督檢查，而且只注重預(yù)算的執(zhí)行，不能客觀反映預(yù)算管理中的問題。

3.4 缺乏與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的聯(lián)系

由于缺乏行業(yè)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在年度經(jīng)營計劃的指導(dǎo)下，采用傳統(tǒng)的預(yù)算模式，編制房地產(chǎn)項目年度預(yù)算，進(jìn)而出現(xiàn)“重視年度預(yù)算”和“輕項目開發(fā)預(yù)算”，導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略實施缺乏科學(xué)的數(shù)據(jù)支撐。使得企業(yè)的預(yù)算和戰(zhàn)略目標(biāo)關(guān)聯(lián)不明顯。

4 加強房地產(chǎn)項目成本預(yù)算控制管理策略

加強房產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)算控制是房產(chǎn)企業(yè)基于市場競爭環(huán)境下優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)實現(xiàn)財務(wù)目標(biāo)的重要途徑，因此，在實踐中可采取以下措施：

4.1 房地產(chǎn)項目成本預(yù)算編制的優(yōu)化策略

房地產(chǎn)項目成本預(yù)算編制方案包括以下幾點：第一，在房地產(chǎn)項目的成本估算基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項目總預(yù)算是按照詳細(xì)的設(shè)計方案和預(yù)算定額對項目建設(shè)的成本進(jìn)行的估算?？傤A(yù)算確定的目的是將資金分配給預(yù)算計劃。其次，采用自上而下的方法來確定房地產(chǎn)項目中各種活動的預(yù)算。根據(jù)房地產(chǎn)項目劃分的分解結(jié)構(gòu)，將房地產(chǎn)項目的總成本分?jǐn)偟巾椖康拿恳粋€工作包中，之后再根據(jù)每個工作包的活動，將各個成本分?jǐn)偟礁黜棙I(yè)務(wù)中。最后，確定活動的預(yù)算時間應(yīng)根據(jù)項目的進(jìn)度和項目的資源供應(yīng)計劃進(jìn)行。

4.2 加強設(shè)計階段的項目成本預(yù)算控制優(yōu)化策略

在成本預(yù)算管理的設(shè)計階段，需避免一味的追求設(shè)計效果而與成本控制不協(xié)調(diào)的情況出現(xiàn)。因此，首先要選擇優(yōu)秀的設(shè)計企業(yè)。通過招投標(biāo)形式，達(dá)到縮短設(shè)計周期，優(yōu)化設(shè)計方案的目的。其次，明確勘察設(shè)計企業(yè)的職責(zé)，完善設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，通過合同限制設(shè)計限額。最后，對整個設(shè)計過程進(jìn)行了優(yōu)化，建立了專家評審系統(tǒng)和圖紙審核系統(tǒng)的內(nèi)部階段，使項目成本預(yù)算管理能夠在設(shè)計前期得以實施。

4.3 招標(biāo)階段房地產(chǎn)項目造價成本預(yù)算的控制優(yōu)化策略

首先，堅持公平、公正、公開的原則。招標(biāo)前，我們要知道施工企業(yè)是否具備完成這項任務(wù)的資格，必要時我們可以當(dāng)場進(jìn)行調(diào)查。同時，選擇優(yōu)秀施工企業(yè)，要在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，加強對工程造價的有效控制。其次，避免招投標(biāo)企業(yè)的惡性競爭。目前，一些投標(biāo)企業(yè)以不良手段爭取工程，在競爭過程中使用非法手段，獲得工程項目。如果房地產(chǎn)企業(yè)的投標(biāo)能夠有效地控制成本預(yù)算，就可以在投標(biāo)過程中選擇適合自己企業(yè)的單位，獲得更多的經(jīng)濟效益，達(dá)到“攻打還擊”的理想狀態(tài)。最后，加強監(jiān)理隊伍建設(shè)，推行項目投資控制。定期或不定期地審核項目質(zhì)量，以降低施工階段的風(fēng)險，避免不必要的投資和浪費。

5 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)算是一個綜合性強的工作，對于促進(jìn)房地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略具有重要的促進(jìn)意義。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，要從自身實際情況出發(fā)，形成適合本企業(yè)的成本預(yù)算管理體制，切實做好項目成本的預(yù)算管理工作，發(fā)揮預(yù)算管理的真正作用，進(jìn)而達(dá)到提升項目經(jīng)濟效益、提升企業(yè)市場生存能力、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展的最終目的。