淺談計劃控制在房地產(chǎn)項目管理中的應(yīng)用

閆 蕾

（重慶能源職業(yè)學(xué)院， 重慶 402260）

1 項目計劃控制

項目計劃控制是項目組織根據(jù)項目目標(biāo)的設(shè)定，對項目實施過程中的各種活動所做的精心安排。項目計劃管理是項目實施者圍繞項目目標(biāo)，系統(tǒng)地確定項目任務(wù)，安排工作進度，編制完成任務(wù)所需的資源預(yù)算，以確保項目能夠在盡可能少的資源、盡可能低的成本和盡可能高的質(zhì)量的合理期限內(nèi)完成。它是項目管理的基本職能，也是項目實施的基礎(chǔ)。

2 房地產(chǎn)項目計劃控制的主要影響因素

由于區(qū)位、項目環(huán)境、資源和管理因素的影響, 房地產(chǎn)項目呈現(xiàn)出強烈的差異。即使是同一項目也會在不同的發(fā)展階段面臨許多不確定因素。因此，項目計劃管理要求管理者在項目開始時對項目運行過程中可能存在的不利因素進行識別和分析，詳細(xì)分析這些因素對項目整體過程的影響，并在計劃中預(yù)先考慮相應(yīng)對策和措施。

2.1 宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)政策因素影響

房地產(chǎn)項目高度依賴市場和資本要素，受經(jīng)濟和政策因素的影響，呈現(xiàn)周期性發(fā)展規(guī)律，把握經(jīng)濟走勢，宏觀政策引導(dǎo)是項目經(jīng)理在項目規(guī)劃階段重點關(guān)注和掌握的。

2.2 項目組織結(jié)構(gòu)、管控模式及項目團隊影響

房地產(chǎn)項目運營是一個綜合控制過程，項目組織結(jié)構(gòu)和管理模式設(shè)計, 項目經(jīng)理和團隊人力資源的合理配置是項目管理成敗的關(guān)鍵，它隱含著項目計劃管理的實質(zhì)內(nèi)容，對項目計劃管理有直接的影響.。

2.3 項目開發(fā)相關(guān)單位及利益干系人的影響

房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及到許多相關(guān)單位的合作與協(xié)同，這也是項目管理的重點和難點。充分考慮項目計劃管理中相關(guān)單位和利益相關(guān)者的影響因素, 以充分反映項目運行過程的實際過程, 使項目計劃更具運行性。

2.4 資金影響

房地產(chǎn)項目的運行需要大量資金的支持，資本鏈的平滑性可以保證項目的順利運行, 項目計劃管理必須充分考慮資本因素，特別是融資在不良的銷售環(huán)境下策劃，并提前做好相應(yīng)的規(guī)劃工作。

2.5 設(shè)計變更影響

在整個工程運行過程中, 項目設(shè)計由于一些主要的和客觀的原因, 會在實際過程中發(fā)生變更，勢必改變的進度, 成本等。這些也需要在項目管理中得到充分考慮。

2.6 材料供應(yīng)影響

項目材料的選擇決定了房地產(chǎn)項目的質(zhì)量、成本和項目質(zhì)量，在項目計劃管理中充分考慮與項目定位相匹配的物資供應(yīng)計劃，采用高效合理的物資采購管理制度，有效控制項目的質(zhì)量、進度和成本。

2.7 施工環(huán)境影響

房地產(chǎn)項目的地質(zhì)條件、氣候和交通因素嚴(yán)重影響了項目建設(shè)進度，對質(zhì)量和成本產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)，在項目計劃管理中，特別是在進度管理中，應(yīng)特別注意環(huán)境差異的變化，合理有效地控制施工時間。

2.8 承包單位技術(shù)能力與管理水平影響

建筑工地的情況正在發(fā)生變化。技術(shù)和管理因素直接關(guān)系到工程建設(shè)的質(zhì)量、進度和安全, 如承包人技術(shù)力量差、施工計劃不當(dāng)、管理不善、未及時解決問題, 這將對項目產(chǎn)生嚴(yán)重影響, 直接導(dǎo)致項目計劃失控。

2.9 項目范圍及界面劃分問題影響

這與房地產(chǎn)開發(fā)過程中的義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)分配有關(guān)，項目范圍和工作界面劃分合理，可以有效減少責(zé)任界限重疊和模糊不清，有利于項目計劃的制定和執(zhí)行，反之，界面劃分不合理，將給項目計劃管理帶來災(zāi)難性影響。

2.10 專業(yè)分包影響

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，專業(yè)分包工程多并且專業(yè)性強，所以分包單位選擇周期長，現(xiàn)場控制和協(xié)調(diào)困難，需要在項目計劃中充分考慮。

3 主要影響因素的控制策略

根據(jù)以上因素分析, 房地產(chǎn)項目經(jīng)理應(yīng)在項目建立后對項目計劃的主要影響因素進行科學(xué)評價, 充分理解各種因素對項目實施的深遠影響。

為準(zhǔn)確判斷各種影響因素，在制定項目計劃的過程中, 根據(jù)因素的嚴(yán)重性、發(fā)生概率和時間序列分別制定不同的控制策略，如事前控制，過程控制和反饋控制,實時監(jiān)控各因素, 并采取預(yù)防措施。當(dāng)某種因素影響項目進展，使項目偏離預(yù)期軌道時能及時做出行之有效的反應(yīng)，確保房地產(chǎn)項目的進度、費用、質(zhì)量等要素能按計劃，在管理者的控制范圍內(nèi)健康平穩(wěn)的運作。

項目組織結(jié)構(gòu)、管理控制模式、項目團隊和利益相關(guān)者以及資金因素必須在事前控制范圍內(nèi)。通過制定范圍計劃，利用項目工作分解結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品分解結(jié)構(gòu)和組織分解結(jié)構(gòu)等一系列管理工具，對組織、人力資源、利益相關(guān)者和資金因素等進行詳細(xì)規(guī)劃、分析，并根據(jù)項目最終交付成果，在每個工作包中層層分解到項目實施中，實現(xiàn)上述重要因素的事前控制。至于宏觀經(jīng)濟及政策影響因素，則更應(yīng)在項目確立前，通過項目識別與需求分析，全面把控并在項目設(shè)計中努力將對項目的影響程度降至最低。

過程控制主要針對房地產(chǎn)項目的施工階段，由于設(shè)計、招標(biāo)和施工環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)項目界面劃分、材料供應(yīng)、施工環(huán)境、承包單位的技術(shù)能力和管理水平以及專業(yè)分包等因素，這就要求項目經(jīng)理根據(jù)項目計劃進行詳細(xì)的計劃分解，包括每個環(huán)節(jié)、一系列過程中的每個環(huán)節(jié)，都需要具體到經(jīng)理的準(zhǔn)確完成時間和完成標(biāo)準(zhǔn)，并通過持續(xù)的PDCA循環(huán)過程，確保項目計劃的有效控制。

項目界面劃分、材料供應(yīng)、施工環(huán)境、承包商技術(shù)能力、管理水平和專業(yè)分包等影響項目進度管理因素的過程控制，可以通過節(jié)點制定和節(jié)點控制來實現(xiàn)，節(jié)點控制包括節(jié)點過程控制和節(jié)點完成控制。幾乎每個房地產(chǎn)公司都可以為每個項目制定一個進度計劃表, 但在實際的控制過程中, 不幸的是, 卻很少看到實施控制計劃的對照, 缺乏過程控制以及對關(guān)鍵節(jié)點缺乏控制, 以至于導(dǎo)致項目進度延誤, 通過對以上各項因素進行全面、系統(tǒng)的分析, 通過建立合理的控制節(jié)點, 加強管理控制, 是防止該計劃失控的有效手段。

反饋控制主要針對計劃的變更，包括因設(shè)計變更的影響而引起的計劃變更和因項目進度而引起的計劃變更，都需要項目經(jīng)理及時通知領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門，組織計劃變更協(xié)調(diào)會議，最大限度地減少計劃變更的影響，并對今后的工作改進進行分析和總結(jié)，反饋控制可以有效解決因進度問題的影響而引起的設(shè)計變更。