地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修管理及相關(guān)問題探討

蘇建材

(廈門聯(lián)發(fā)（集團(tuán)）房地產(chǎn)有限公司， 福建 廈門 361006)

0 引言

雖然房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)規(guī)模在日漸擴(kuò)大，但是相應(yīng)的管理難度也更大。尤其是小業(yè)主維權(quán)意識逐漸增強(qiáng)，要求房地產(chǎn)企業(yè)要重視精裝修管理中存在的問題，采取有效措施予以應(yīng)對，才可以維持開發(fā)商良好的信譽(yù)與銷售。

1 精裝修住宅定義及優(yōu)點(diǎn)

1.1 精裝修住宅定義

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，包括簡裝修與精裝修。簡裝修即是簡單的裝修，而精裝修則是簡裝修改進(jìn)的產(chǎn)品。而所謂的精裝修住宅即是對商品住宅進(jìn)行一次性裝修而形成的城鎮(zhèn)集合式住宅。具體而言，即是對住宅墻面、衛(wèi)廚和地板等實(shí)施一次性裝修工作，從而形成新建的集合式住宅。

1.2 精裝修住宅優(yōu)點(diǎn)

對于精裝修住宅，其主要體現(xiàn)出三個方面的優(yōu)點(diǎn)：首先是精裝修住宅可節(jié)省成本。精裝修是土建與裝修相結(jié)合的裝修形式，而住宅的整體布局都保有其設(shè)計(jì)風(fēng)格的連貫性。在精裝修的實(shí)際過程中，應(yīng)該考慮到平日的業(yè)務(wù)需要而堅(jiān)持人性化的原則來進(jìn)行裝修施工，可以避免裝修設(shè)計(jì)的不全面而帶來的裝修缺陷，利于降低裝修成本。其次，精裝修住宅的裝修效率比較高。以往對住宅進(jìn)行裝修都具有一定的繁瑣性，比如要聯(lián)系裝修公司及裝修人員，這個過程會消耗一定的時間。而在精裝修模式下，住宅裝修環(huán)節(jié)被簡化，能夠縮減裝修時間，加快裝修效率，縮短工期。最后，對住宅進(jìn)行精裝修，一般可以由房地產(chǎn)開發(fā)商來統(tǒng)一完成，為了提高精裝修質(zhì)量，改善室內(nèi)污染，提高居住質(zhì)量，通常會推廣使用環(huán)保新材料進(jìn)行裝修，利于精裝修住宅的可持續(xù)發(fā)展。

2 常見問題

2.1 裝修質(zhì)量依舊尚未到位

雖然精裝修得到了一定的普及，但是其中依舊存在著質(zhì)量問題，尤其是成品保護(hù)方面缺乏相關(guān)科學(xué)的管理機(jī)制。在實(shí)際裝修施工中，存在比較多的易損材料或設(shè)備，比如木地板、墻面乳膠漆和石材墻磚等等，一旦在后續(xù)施工中沒有予以有效保護(hù)，就會容易出現(xiàn)成品損壞現(xiàn)象。再加上在精裝修施工中，部分施工單位為了減少成本，在成品保護(hù)中偷工減料，一旦成品受到損傷，則很難予以修補(bǔ)和復(fù)原，最終會降低住宅品質(zhì)，也降低客戶滿意度。

2.2 精裝修施工過程的組織協(xié)調(diào)性不足

在實(shí)際的精裝修施工中，存在著各組織部門協(xié)調(diào)配合程度低的問題，甚至設(shè)計(jì)師和工程師在施工后期才介入進(jìn)去，導(dǎo)致精裝修設(shè)計(jì)和精裝修施工之間存在脫節(jié)現(xiàn)象。再加上在施工后，一旦出現(xiàn)尺寸不合理的問題，就容易導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，直接對精裝修施工質(zhì)量造成影響。同時，建筑設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)也可能存在脫節(jié)現(xiàn)象，這是因?yàn)榻ㄖ┕挝慌c裝修單位并不隸屬于同一企業(yè)，若是兩者之間缺乏有效的協(xié)調(diào)配合，就容易出現(xiàn)設(shè)計(jì)上的不契合現(xiàn)象。

2.3 交叉施工和流水施工存在的問題

在精裝修施工中，存在著多個施工環(huán)境交叉的現(xiàn)象，很容易出現(xiàn)施工界面移交時間不準(zhǔn)時、施工工作面存在沖突、人為縮短建設(shè)時間、為趕工期而搶工等等問題，影響精裝修建設(shè)質(zhì)量。另外，跨專業(yè)施工的流水化程度比較低，流水施工組織條件不夠嚴(yán)謹(jǐn)，很難全面保障精裝修施工質(zhì)量。

3 解決精裝修住宅工程管理的措施

要對精裝修住宅工程管理中的常見問題進(jìn)行解決，可從以下幾點(diǎn)入手：

3.1 對材料的質(zhì)量控制

裝修材料可以直接對裝修工程的質(zhì)量產(chǎn)生影響，因此需做好材料質(zhì)量控制工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立嚴(yán)格的材料檢驗(yàn)制度，對材料品種、材料規(guī)格、材料尺寸等進(jìn)行規(guī)范全面的檢驗(yàn)。尤其是對住宅關(guān)鍵部位和隱蔽部位所需的材料進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，包括甲方和乙方提供的材料，都需做好嚴(yán)格的檢查與驗(yàn)收工作。而精裝修住宅既注重居住的舒適性，也注重住宅的外觀美。因此，在選擇材料時，也要注重選擇外觀好的材料。其次，在材料使用過程中，要求相關(guān)人員嚴(yán)格遵循相關(guān)制度來進(jìn)行。在保證材料檢驗(yàn)合格的基礎(chǔ)上，還需要保證有相關(guān)人員的簽字，再結(jié)合規(guī)范的使用要求將材料投入到裝修施工中。

3.2 加強(qiáng)對建筑裝修環(huán)節(jié)監(jiān)督

裝修工作與居民的生活環(huán)境及其生活質(zhì)量存在著緊密的聯(lián)系。因此，在實(shí)際的精裝修施工中，需要做好裝修環(huán)節(jié)的監(jiān)督工作?？沙浞纸Y(jié)合有效的數(shù)據(jù)信息，推進(jìn)精裝修施工中的監(jiān)督活動，并對精裝修各項(xiàng)工作進(jìn)行考核與評價，發(fā)揮出最大化的監(jiān)督作用，并讓裝修人員充分認(rèn)識到裝修監(jiān)督的重要性，自覺做好裝修施工工作。在實(shí)際的監(jiān)督工作中，尤其要做好施工進(jìn)度、現(xiàn)場施工質(zhì)量等管理環(huán)節(jié)的監(jiān)督工作。首先，在施工進(jìn)度方面，要保證精裝修住宅項(xiàng)目具有可行性進(jìn)度的施工計(jì)劃與安排，做好各個時間節(jié)點(diǎn)的裝修進(jìn)度監(jiān)督工作，定期做好巡查工作，并召開監(jiān)督匯報會議，便于隨時掌握裝修進(jìn)度，了解各個時間節(jié)點(diǎn)的裝修完成情況，并采取措施解決施工中出現(xiàn)的計(jì)劃偏差或者進(jìn)度滯后的問題，及時糾正不足。其次，在現(xiàn)場施工環(huán)節(jié)，對其進(jìn)行全面的監(jiān)督具有重要意義。在監(jiān)督過程中，需要保證施工人員嚴(yán)格遵循文明安全施工管理制度進(jìn)行施工，一旦在監(jiān)督巡查過程中發(fā)現(xiàn)有違反行為，則需要予以警告與批評，若是二次發(fā)生違反行為，則予以合理的經(jīng)濟(jì)處罰。這一處罰可在工程進(jìn)度款結(jié)算過程中予以體現(xiàn)。而除了經(jīng)濟(jì)處罰，應(yīng)該要求相關(guān)人員對不合理的施工內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范性的整改，以保障施工質(zhì)量。

3.3 完善精裝修管理機(jī)制

健全與完善的精裝修管理機(jī)制能夠?yàn)榫b修工程管理提供指導(dǎo)與支持，也為裝修質(zhì)量提供一定的保障。因此，在住宅精裝修工程管理中，第一，需要對其管理機(jī)制進(jìn)行全面的完善，充分重視管理人員在管理工作過程中的核心地位，提高管理人員的責(zé)任意識與管理水平，要求其嚴(yán)格遵循科學(xué)的管理機(jī)制相關(guān)要求來展開管理活動，在最大限度上提高精裝修管理效果。第二，要構(gòu)建嚴(yán)格的組織管理制度，為提高組織管理水平提供支持。要求參與建設(shè)的各方主體在各個施工階段進(jìn)行有效的配合協(xié)作，實(shí)現(xiàn)住宅精裝修建設(shè)管理的整體化與系統(tǒng)化。要結(jié)合現(xiàn)有精裝修部品構(gòu)件的規(guī)格和類型、供應(yīng)商技術(shù)能力、施工單位的施工可行性等等進(jìn)行精裝修施工設(shè)計(jì)，在住宅建筑初步設(shè)計(jì)階段，相關(guān)設(shè)計(jì)人員應(yīng)該征求裝修單位的意見，使得住宅設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)存在一致性，避免出現(xiàn)二次改造的問題。同時，在施工階段，各施工單位應(yīng)該相互協(xié)調(diào)配合，尤其是在交叉施工和流水施工方面，要遵循嚴(yán)格的施工流程和工序進(jìn)行操作，確保施工順利開展，全面提高精裝修施工質(zhì)量。第三，要完善成品保護(hù)機(jī)制。成品保護(hù)的管理力度在一定程度上影響著精裝修管理水平，因此，應(yīng)該以合理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某善繁Ｗo(hù)機(jī)制保證成品如期交接，并保障精裝修感觀質(zhì)量。在實(shí)際的成品保護(hù)中，需要注意各工序的時間與空間分開的原則，盡可能避免同一區(qū)域開展多項(xiàng)工作，對每道工序的施工質(zhì)量進(jìn)行檢查，并由專門的人員對裝修完畢的項(xiàng)目進(jìn)行管理和保護(hù)，提高成品保護(hù)質(zhì)量。

4 結(jié)語

總而言之，住宅精裝修工程建設(shè)具有一定的復(fù)雜性與系統(tǒng)性，不但要注重美學(xué)，還需要注重質(zhì)量。在實(shí)際的精裝修施工中，各方參與主體應(yīng)該注重相互配合與協(xié)調(diào)，做好材料質(zhì)量控制工作，加強(qiáng)建筑裝修環(huán)節(jié)的監(jiān)督力度，并完善精裝修管理機(jī)制，全面保障住宅精裝修建設(shè)質(zhì)量。